Насколько целесообразно сейчас инвестировать в строящееся жилье?

Как называют покупателя строящейся квартиры? В Украине его принято называть инвестором. А это, согласимся, подмена понятий. Ну, скажите, какой из покупателя строящейся квартиры инвестор? Он хочет жилье, а не спекуляции разной степени рискованности. Отсюда и все проблемы. Точнее, проблемы вырастают из того, что застройщик финансирует возведение дома за деньги, получаемые от покупателей.

Давайте вспомним 2008 год. Владельцем собственного жилья в столице можно было стать, вложив в него не менее 70–80 тыс. долл. На периферии было дешевле, но не намного. Сейчас цены в долларах вернулись на отметку начала 2000-х годов, благодаря чему купить новую квартиру в одном из областных центров можно, имея на руках от 10–12 тыс. долл., а 2–3-комнатную – от 15–20 тыс. долл. Фантастика? Отнюдь нет, так как застройщики озвучивают стоимость квартир в гривнах, но украинцы ведь привыкли копить на будущие покупки валюту, что и сыграло им на руку.

Правда, гривневые цены в прайс-листах застройщиков все равно растут – пусть и не так стремительно, как дорожает доллар в обменниках.

И центр, и периферия

Количество новостроек продолжает расти. Но далеко не везде. Прежде всего там, где есть платежеспособный спрос. Например, «Деньгам» не удалось найти информацию о строящихся жилых комплексах в Кировограде, Ровно, Сумах, Чернигове и Черкассах.

Самыми большими масштабами строительства отличается, конечно, столица. Только в Киеве за 2013 год застройщики «наштамповали» почти 20 тыс. квартир. Нужно отметить, что разница в стоимости между Киевом и периферией, особенно конвертированная в иностранную валюту, уже не такая большая, как было раньше. И это становится очень весомым аргументом для тех, кому приходится ради карьеры мигрировать в столицу.

«Наш сын три года учится в Киеве, и мы все это время задумывались о том, чтобы купить там квартиру. Сбережений на новое жилье не хватало, а «вторичка» не привлекала. Нас очень выручило падение курса гривны, так как теперь суммы, накопленной в долларах, полностью хватает на покупку «двушки» в одном из спальных районов. Надеемся к концу 2014 года въехать туда», – рассказывает преподаватель английского языка из Ровно Ирина Шаповал.

В Киеве действительно можно найти множество предложений в эконом-сегменте. В столице 1 кв. м жилья обойдется от 6500–7500 грн. и до 11 000–14 000 грн. Цена очень зависит от качества материалов, района расположения объекта и близлежащей инфраструктуры, планировки квартир. Но главными факторами все же остаются «именитость» застройщика и стадия строительства. Кстати, в городах-спутниках столицы, таких как Бровары, Ирпень или Вишневое, стоимость квартир все еще ниже, от 5500–6000 грн. Поэтому если киевские цены пугают, пригород может оказаться вполне достойной альтернативой.

Зато в других городах-миллионниках цены постепенно приближаются к киевским. Выше всего оценивается бюджетное жилье во Львове и Днепропетровске, там стоимость квадратного метра колеблется от 6000 до 8000 грн. В других больших городах, таких как Одесса, Харьков, Донецк, ценники чуть ниже – эконом-варианты стартуют с 3500–4000 грн.

Если говорить об остальных областных центрах, то ценовая ситуация индивидуальна в каждом регионе. Например, в Херсоне можно приобрести «единичку» за 100 тыс. грн. при цене 3000 грн./м2. Зато в Луцке, Николаеве, Запорожье, Житомире и Полтаве стоимость одного «квадрата» почти столичная – 6000–7000 гривен. В Луганске цены на бюджетное жилье достигают 9000 грн./м2.

Что дальше будет с ценами? Есть два фактора, они разнонаправлены. Первый – в нынешних условиях застройщики не торопятся запускать новые площадки. Они опасаются, что платежеспособный спрос рухнет. И они будут вынуждены заморозить новые стройки. Как следствие, сократится предложение новых квартир. Второй фактор – на вторичном рынке при заключении сделок происходит очень глубокий торг. И конкуренция давит на цены. Соответственно, переплачивать за новое жилье покупатели не хотят – требуют скидок.

Бдим недостатки

При покупке бюджетной квартиры нужно быть особенно внимательным. Первое, что важно, – просмотреть портфолио застройщика, чтобы оценить риски «заморозки». Если сроки сдачи прошлых проектов затягивались хотя бы на полгода-год, очень высока вероятность, что они не будут соблюдены и в этот раз. Особенно важен этот фактор для объектов в небольших городах, где компании строят максимум один-два дома. В таких случаях локальному застройщику нечем перекрывать провалы в финансировании, так как нет притока наличных от покупателей.

Также нужно поинтересоваться, какой банк является партнером застройщика. Дело в том, что обычно те же банки и финансируют строительство. А если кредитор испытывает проблемы – это непременно отразится и на стройке.

Именно поэтому лучше всего вкладывать в жилье деньги, когда оно находится уже на завершающей стадии. Ведь если застройщик смог построить 15 из 20 этажей, все-таки риск «заморозки» ниже, чем в случае, когда всего лишь заложен фундамент.

Второй немаловажный фактор – качество строительства и отделки. В угоду низкой цене застройщик жертвует качеством материалов и архитектурным решением, используя, как правило, монолитно-каркасную конструкцию со стенами из пустотелого блока, которые имеют низкое энергосбережение. В лучшем случае – газобетон.

«Застройщики, особенно в избалованной столице, не особо-то и заботятся о дальнейшей судьбе объекта. Сдали дом – и хорошо. Например, наша новостройка тоже выглядела в первые годы как «конфетка», а потом начались проблемы: фасад осыпается, крыша течет. Строительной компании давно и след простыл, поэтому ремонтируем силами жильцов», – рассказывает председатель одного из столичных ОСМД Виктор Авдеенко.

Понятно, что изначально дом выглядит хорошо. Но нужно делать скидку на то, что здание новое, и каким оно будет через 5–10–15 лет – большой вопрос. Поэтому есть смысл найти те объекты, которые были сданы застройщиком несколько лет назад, чтобы оценить их состояние сейчас. А еще лучше поинтересоваться у реальных жильцов, довольны ли они качеством строительных работ, вовремя ли был сдан объект, как работают созданные в ранее сданных домах ОСМД (кондоминиумы).

Чем завлекают?

Застройщики признаются, что сейчас инвесторы не готовы вкладывать в воздух. Они хотят видеть, что дом строится и работа движется. Поэтому готовых платить за квартиру в недостроенном доме покупателей стимулируют по-разному. Во-первых, строительные компании соглашаются на скидки. В зависимости от города, проекта и степени его готовности можно получить дисконт от 3 до 15%.

Во-вторых, девелоперы используют различные схемы финансирования, предлагая подчас гибкие условия. Самый популярный вариант – это рассрочка от застройщика (см. также стр. 22). Видимого удорожания якобы нет, но есть скрытое. Например, при выкупе 100% квартиры сразу цена 1 кв. м составляет 8000 грн. Но если покупатель готов внести предоплату, скажем, в размере лишь 50% стоимости жилья, застройщик повышает стоимость, например, до 8500 грн./м2. Невыгодно? Вряд ли. Ведь за один-три года, на которые дается такая рассрочка, переплата составляет лишь около 3%. Это значительно меньше, чем банковский кредит под 22%.

Однако есть и другой вариант, когда застройщик предлагает рассрочку на сумму, недостающую на покупку всей квартиры, но изначально стоимость одного «квадрата» не повышается. В то же время в договор «зашивается» норма о том, что цена 1 кв. м может пересматриваться в зависимости от разных факторов, главный из которых – этап строительства. Чем ближе к завершению – тем дороже. В итоге цена 9000 грн./м2 при получении рассрочки может вырасти вдвое к моменту сдачи дома.

В таком случае лучше повременить с покупкой или выбрать жилье меньшего метража, но за полную стоимость. В крайнем случае, взять недостающую сумму в кредит и выплатить его как можно быстрее. Вот только брать в залог недостроенные квартиры банки категорически не желают.

Преимущества и недостатки покупки жилья в строящемся доме

Стоимость квартир в столице, пригороде и областных центрах Украины

* Расчет журнала «Деньги» по данным застройщиков, а также порталов lun.ua, novobudovy.com по состоянию на 11.04.2014, текущие цены необходимо уточнять у застройщиков.