У каких застройщиков можно брать квартиры?

«Мы строим за свои деньги», – это первые слова, которыми встречают покупателя в большинстве офисов продаж крупных строительных компаний. Продавцы это преподносят как гарантию того, что дом будет достроен при любой экономической непогоде. И тут же готовы ответить на все дополнительные вопросы покупателя, показать разрешительные документы, рассказать, как компания переживала кризис и «замораживала» ли свои объекты. До кризиса такого не было. «Покупатель стал более требовательным, и если он принимает решение приобрести квартиру на первичном рынке, то он проводит исследование рынка тщательнее любого маркетолога, а аудит застройщика – лучше любой аудиторской компании», – констатирует заместитель директора по маркетингу ЖК RiverStone Ангелина Деревлева.

Что у них нового

Хорошая новость от посткризисной «первички»: застройщики стараются укладываться в заявленные сроки. А иногда дома сдают даже чуть раньше. Хотя большинство компаний честно предупреждает, что процесс ввода дома в эксплуатацию может затянуться месяца на три. Но при этом клятвенно обещают выдать ключи от квартир заранее, чтобы счастливые собственники смогли начать ремонт.

Анализируя работу застройщиков, «Деньги» сделали очень важное наблюдение: наиболее жизнеспособные компании не продают квартиры в своих объектах на уровне фундамента, а ждут, пока дом вырастет до 4–5 этажей. Еще одно наблюдение связано с платежеспособностью: кризис остался позади, спрос на жилье растет. В субботний день в отделе продаж «Киевгорстроя» постоянно выстраивается серьезная очередь из потенциальных покупателей. Чтобы добраться до менеджера, ждать приходится около трех часов!

А вот выбор строящегося жилья, увы, невелик. «Во время пика кризиса не был заложен значительный объем новых объектов. Теперь строительной отрасли требуется время, чтобы нарастить обороты, в силу ее капиталоемкости, инертности и продолжительности циклов строительства. Из-за этого в 2012 году на первичном рынке ограничен выбор недавно построенного жилья, продажу которого еще ведет застройщик, и жилья в объектах на последней стадии строительства», – рассказывает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу строительной компании «ТММ» Алексей Говорун.

Свободные одно– и двухкомнатные квартиры в уже сданных домах остаются только у региональных застройщиков. В Киеве их раскупают еще на стадии строительства. Найти вакантную «единичку» или «двушку» в столице можно только в тех проектах, где стоимость метра превышает 12–15 тыс. грн., то есть в домах «бизнес-класс+». «Недвижимость снова стали рассматривать как средство инвестирования и сбережения средств. Бизнесмены, которые аккумулировали средства последние 2–3 года, сегодня ищут способ сохранить капитал и выбирают вложение денег в качественные объекты недвижимости», – объясняет директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

Выбор и цены

Цены на «первичку» в 2012 году стабильны – минимум колеблется вокруг «знаковой» отметки в 8 тыс. грн. за кв. м. По оценкам застройщиков, в ближайшие полгода расти стоимость метра если и будет, то только в пределах инфляции, и не более того.

А вот удешевления они ожидать не советуют. «В среднем, по отношению к 2007 году, себестоимость незначительно, но подросла в долларовом эквиваленте. А количество покупателей, в связи с отсутствием вменяемых кредитных программ, значительно снизилось. Объёмы строительства существенно не увеличатся, поэтому падения стоимости квадратного метра ожидать не стоит, цены понемногу будут расти», – утверждает член совета директоров «Конфедерации строителей Украины» Алексей Кулагин.

Предложение квартир в строящихся домах увеличится уже к концу года. Впервые после кризиса застройщики начинают закладывать фундаменты новых проектов. И не только в Киеве, но и в городах-миллионниках. В планах 25% опрошенных «Деньгами» застройщиков, в том числе и региональных, фигурирует возведение единичных домов или небольших жилых комплексов. Постепенно на рынке появляются новые игроки, часто ориентирующиеся на определенный ценовой сегмент. В Ялте возводится комплекс премиум-класса ЖК «Дипломат», инвестор – латвийская компания One Baltic Investment Group. Строительство было начато в марте 2011 года, полностью введен в эксплуатацию этот ЖК будет в 2014 году. «Чтобы производить точечную застройку – строить один-два объекта, застройщику может быть достаточно собственных средств и средств частных инвесторов в эти объекты недвижимости. Если застройщик реализует масштабный проект, то финансировать его только за счет собственных средств сложно, поэтому под крупные проекты квартальной застройки застройщик будет привлекать заемные средства», – констатирует Алексей Говорун.

Впрочем, получить банковский заем на возведение проекта застройщикам непросто. «Для аккредитации строительных компаний мы проводим комплексную проверку документов – идентификацию юридического лица, проверку разрешительных документов на строительство и анализ финансовой деятельности. И мы работаем только с объектами, готовность которых составляет 50% и выше», – рассказывает начальник департамента маркетинга и сегментов ПАО «Укрсоцбанк» Валерия Малахова. После кризиса банки начали проводить очень жесткую оценку бизнеса стройкомпаний. Так что рассчитывать на кредитную поддержку могут только крупнейшие застройщики, показавшие в отчетности прибыль.

«Банкиры сегодня готовы выдавать кредит только тем компаниям, которые, по их оценкам, смогут реализовать свой проект даже при самом негативном сценарии. Например, падение цен на квадратный метр еще на 10–20%, отсутствие продаж до окончания строительства «коробки» или ввода дома в эксплуатацию», – считает директор финансовой компании «Центр Факторинговых Услуг» Павел Ружицкий. А еще финучреждения особое внимание уделяют концепции жилого проекта: нанимают сторонних специалистов – сюрвейеров, которые должны оценить, будут ли востребованы квартиры в конкретном доме.

Если застройщик доказал платежеспособность и успешность концепции, то может рассчитывать на привлечение кредита по цене 20–23% годовых в гривне. И тем увеличить шансы на своевременную сдачу объекта – вне зависимости от текущих темпов продаж расположенных в нем квартир и нежилых площадей.

Договорные риски

Как уже не раз отмечали «Деньги», купить квартиру в новостройке законно можно по двум схемам: через фонд финансирования строительства (ФФС) и через покупку целевых облигаций. «Все остальные способы финансирования строительства объектов жилого строительства с привлечением средств физических лиц возможны только в случае прямого указания этого в отдельных законах. А поскольку на данный момент таких законов нет, использование каких-либо других схем покупки жилья, в том числе заключение инвестиционных договоров, является незаконным», – констатирует адвокат, партнёр юридической компании «Закон Победы» Марина Саенко.

И все же застройщиками активно используются и другие схемы инвестирования в «первичку», правомерность которых сомнительна. Например, различные способы с использованием предварительных договоров, закладных, договоров переуступки. «Эти схемы находятся вне четко определенного правового поля и представляют собой условно-законные конструкции. Их использование рискованно и чревато потерей средств», – уверена старший юрист LCF Law Group Елена Волянская.

После выяснения схемы приобретения новых метров покупателю стоит обратить внимание на ответственность застройщика за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию жилого дома, а также гарантии в случае прекращения строительства либо значительное затягивание сроков передачи готового объекта.

«Также при заключении договора желательно уточнить финансовое состояние как управителя фонда (финансирования строительства), так и застройщика. Не рекомендую заключать договора с вновь созданными компаниями, ведь их балансы пусты, и, в случае банкротства, вернуть свои средства будет крайне проблематично», – предупреждает старший партнер адвокатской компании «Кравец, Новак и партнеры» Ростислав Кравец. Кроме того, юрист рекомендует при заключении договора поинтересоваться полномочиями того, кто его подписывает. Известны случаи, когда договора признают недействительными в связи с подписанием их неуполномоченным лицом.

А вот чтобы не нарваться на «двойные продажи» (в памяти еще свежа история многострадального «Элита-центра»), нужно убедиться в том, что в договоре зафиксировано обязательство застройщика не отчуждать имущественные права на квартиру третьим лицам.

Увы, строители склонны «хитрить». И анализ взятых в строительных компаниях образцов договоров, проведенный «Деньгами» и опытными юристами, показал: практически все компании забывают предусматривать в них ответственность продавца за неисполнение своих обязательств.

В 99% договоров отсутствуют пункты о защите персональных данных покупателя. Частенько инвестору навязываются услуги эксплуатирующей организации. Есть в договоре и «гала-сюрприз»: если покупатель вдруг захочет расторгнуть договор с застройщиком, ему придется платить штраф в размере от 10 до 50% от стоимости квартиры.

Хорошая новость: застройщики готовы в индивидуальном порядке вносить изменения в свои договоры и изменять вопиющие «перегибы» в сторону защиты собственных интересов. «До кризиса, когда спрос был огромен, продавцы очень редко соглашались на изменение каких-либо условий, навязывая нередко кабальные для инвесторов условия. Сегодня при грамотном подходе можно добиться выгодных для клиента условий, в том числе исключения откровенно несправедливых пунктов», – говорит Марина Саенко.

К сожалению, как бы хорошо ни был составлен договор, в случае банкротства застройщика у инвестора практически нет шансов получить свои деньги обратно.

«Получить свои деньги в случае замораживания стройки практически невозможно. Покупатель, конечно, имеет право расторгнуть договор в случае срыва сроков ввода объекта в эксплуатацию, но это вовсе не гарантирует возврат денег.

Как свидетельствует судебная практика, суды удовлетворяют иски о расторжении подобных договоров и обязывают застройщика вернуть деньги, но тот к моменту завершения судебной тяжбы либо уже является банкротом, либо находится в процессе подготовки в ликвидации», – говорит адвокат АК «Скляренко и партнеры» Елена Перцова.

Ни одна из схем, используемых для продажи жилья на первичном рынке, не защищает инвестора на 100%. Поэтому одно из главнейших условий при выборе объекта инвестирования – хорошая репутация застройщика, успешная реализация им ряда проектов, отсутствие информации о существенном затягивании сроков сдачи конкретных домов или замороженных стройках. Хотя наиболее предусмотрительные покупатели вряд ли пойдут к продавцам, использующим не предусмотренные законом схемы продаж.

По информации «Денег», большинство жилищных комплексов в Украине сдаются с опозданием – в основном задержки не превышают 6 месяцев. Однако встречаются и «тяжелые случаи». В Киеве дом по пр. Тычины, 18-б, ввели в эксплуатацию в июне 2012 года, тогда как в 2008 году инвесторам обещали сдать дом не позже 4 квартала 2009 года.

Иногда отсрочка введения в эксплуатацию связана со сложностями разрешительных процедур. «Мы подходим к определенному этапу и начинаем его согласовывать, например, проводку воды или подключение электричества. У нас этот процесс растянулся на 8 месяцев, а в Швейцарии мы смогли бы сделать это за 3», – говорит Юрий Ушенин, исполнительный директор компании One Baltic Investment Group.

Новоселье в рассрочку

Покупку квартиры в рассрочку на стадии строительства сегодня предлагают практически все застройщики. Ведь многие покупатели нуждаются в заемных средствах, однако лишь считанные банки предлагают кредиты на приобретение квартир в строящихся домах. Плохая новость о рассрочке – короткий срок, обычно она предоставляется только до конца строительства жилого дома. В редких случаях – на 2–5 лет после введения объекта в эксплуатацию. Это, конечно, не сравнить с 15 годами банковского ипотечного кредитования.

Хорошая новость состоит в том, что рассрочка всегда предоставляется на более выгодных условиях, чем банковский кредит. Обычно застройщики сразу хотят получить только 30% первоначального взноса, а не 50–60%, как банки. Кроме того, половина исследуемых «Деньгами» строительных компаний готова фиксировать цену квартиры при покупке в рассрочку. А это значит, что заем покупателю выдают под «честные» 0% годовых. Другие 50% стройкомпаний готовы предоставить рассрочку под 12–16% годовых на остаток суммы. Но и это ниже аппетитов банков: кредитные ставки по ипотеке – 17,5–22% годовых (эффективные – на несколько процентных пунктов выше за счет комиссий и страховок).

Правда, есть и застройщики-хитрецы, которые заявляют, что выдают рассрочку под 0% годовых, но при этом не фиксируют цену на еще не выкупленные квадратные метры. В результате за год покупатель платит те же 12–16% годовых из-за удорожания метра своей квартиры. По данным «Денег», такие «хитрости» практикует примерно каждая десятая стройкомпания. Хотя застройщики и заявляют, что остаток по рассрочке покупатель должен будет платить равными долями до конца строительства, на практике размер ежемесячного платежа можно «подогнать под себя» и закрепить его в приложении к договору. Например, если за 6 месяцев покупатель обязан выплатить остаток в размере 12 тыс. долларов, то можно договориться о том, что первые 5 месяцев платежи будут в размере 1 тыс. долл., а не 2 тыс. долл. А в последний 6-й месяц внесутся все оставшиеся 7 тыс. долл. одним платежом.

Как мы считали

Главными критериями отбора строительных компаний для рейтинга стала их надежность, основанная на сроке работы на рынке, количестве построенных и строящихся объектов, а также отсутствии затянувшихся долгостроев в их проектном портфеле. Все компании, которые задерживали ввод в эксплуатацию своих домов в кризисные годы более чем на 12 месяцев, автоматически исключались из списка. В этом году, оценивая застройщиков по надежности, «Деньги» решили добавить к традиционным «возрасту», количеству построенных и строящихся объектов новый важный пункт – «максимальное отставание в сроках ввода в эксплуатацию». А рейтинг по условиям кредитования был заменен на «условия рассрочки». Много внимания было уделено рейтингу «прозрачности», поскольку мы уверены в том, что в этом бизнесе игроки должны быть максимально открыты и понятны своим клиентам.

Кроме того, в этот раз мы вообще отказались от ценового рейтинга, потому что выбранные нами стройкомпании возводят жилье в разных городах, в разных категориях, и их объекты сейчас находятся на разной стадии готовности.

При составлении рейтинга корреспонденты «Денег» не ограничиваются только той информацией, которую официально предоставляют компании-застройщики на запрос редакции. Как и в прошлые разы, мы проводили «контрольную закупку» у каждой из отобранных 18 компаний. Наши корреспонденты отправились в офисы, чтобы выбрать для себя «единичку» или «двушку». На месте мы проверяли наличие всей проектно-разрешительной документации на строительство. Официально заверенные копии этих документов нам охотно демонстрировали во всех офисах продаж, а вот высылать скан копии по почте из регионов категорически отказывались.

Также при посещении стройкомпаний журналисты-покупатели обязаны были разузнать об условиях предоставляемой застройщиками рассрочки и получить договор инвестирования для проведения его последующей юридической экспертизы. Каждый «спорный» пункт договора с инвестором (или отсутствие необходимого пункта) снижал балл строителя в рейтинге. В первую очередь, нас интересовало наличие пункта об ответственности продавца за неисполнение своих обязательств и задержку ввода дома в эксплуатацию. Юридические условия покупки жилья оценивались очень скрупулезно. Экспертизу договоров инвестирования всех участников рейтинга проводили две компании: адвокатская компания «Кравец, Новак и партнеры» и юридическая компания «Алексеев, Боярчуков и партнеры». К слову, при подготовке очередного рейтинга мы готовы расширить круг наших экспертов.

Порадовала открытость компаний – большинство из них не только распечатывали бланки договоров, но и готовы были выслать их по электронной почте для удобства покупателя и его юриста.

Все собранные «Деньгами» данные рейтинговались, а затем с определенными весовыми коэффициентами (они указаны в таблице) суммировались, чтобы получить общий балл. Показатели для общего рейтинга подсчитывались путем суммирования результатов специализированных рейтингов (надежность, прозрачность, условия рассрочки, юрусловия), умноженных на соответствующие весовые коэффициенты.

Рейтинг по надежности

* Компании созданы еще при СССР, имеют 21 год опыта работы в независимой Украине.

** По данным компании, с момента ее создания было построено 44 млн. кв. м жилья.

*** По данным компании, с момента ее создания было построено 5 млн. кв. м жилья.

Рейтинг по условиям рассрочки

Рейтинг по юридическим условиям

Рейтинг по прозрачности

Итоговый рейтинг