Что делать, чтоб банк пошел на уступки заемщику? (Журнал "Деньги" №1-4(119-122) 29.01.2009)
После безумных 2005--2006 годов, когда долларовые цены на квартиры росли на 60% в год, и относительно стабильного 2007 года, когда жилье подорожало на 25%, 2008 год принес спад. Общемировой экономический кризис, политическая нестабильность в Украине и скачки курса доллара поспособствовали снижению долларовой стоимости жилья. Как утверждают риэлторы, цены на вторичное жилье за последние два квартала 2008 года упали в разных регионах Украины на 15--30%. Казалось бы, такая ситуация должна только радовать потенциальных покупателей недвижимости. Но у этих самых потенциальных покупателей тоже нет денег на приобретение жилья. А банки ипотечные кредиты дают крайне неохотно. По уверениям риэлторов, с которыми общались "Деньги", в декабре 2008 года уровень продаж недвижимости в стране снизился больше чем на 85% по сравнению с ноябрем 2008-го. По прогнозам, в 2009 ситуация кардинально не изменится -- и падение цен продолжится.
Свое жилье в столице
Небольшое подорожание квартир (на 6%) в первом квартале 2008 года не нашло своего продолжения в дальнейшем. В компании "Планета Оболонь" отметили, что за январь--декабрь 2008 года средняя цена 1 м² в усредненных квартирах снизилась на 32,4% с $2936 до $1986. "Максимальная цена продажи квартир была в июле $3258 за 1 м². То есть с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение цен на 37,6% пришлось на последние три месяца 2008 года", -- сказано в аналитическом отчете компании. Агентство недвижимости "Траектория" оценивает удешевление столичной "вторички" во втором полугодии 2008 года в 23--26%. Что явно ближе к реальному положению дел.
Сократилось и количество сделок на рынке. Например, по данным "Планеты Оболонь", в декабре 2008 года сделок по купли-продажи квартиры было на 43% меньше, чем в ноябре этого же года. В Ассоциации риэлторов Украины отмечают, что в Киеве сегодня очень сложно продать квартиру стоимостью $50 тыс., тогда как в 2007 году квартиры "уходили за полчаса с тремя посредниками". Правда, при этом в объявлениях по-прежнему фигурируют шестизначные долларовые цены на столичные квартиры.
Наступивший 2009 год пока ничем не утешил продавцов вторичной недвижимости -- жилье в Киеве продолжает дешеветь. Спрос же остается низким. По данным портала "Недвижимость", за две недели января долларовые цены на квартиры снизились на 10%. Эксперты Ассоциации риэлторов Украины прогнозируют дальнейшее падение цен. Причем прогнозы достаточно смелые -- якобы, к лету 2009 года цены на жилье упадут до уровня 2003 года, когда однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила $20--25 тыс.
При этом надо помнить, что та ценовая динамика, о которой говорят риэлторы, основывается на значительно меньшем числе рассматриваемых вариантов, чем даже полгода назад: продавцы, которым "не печет", предпочитают не паниковать. Да и число реальных сделок сейчас упало многократно -- рынок ждет стабилизации национальной валюты.
А учитывая, что украинская национальная валюта упала почти вдвое за минувший год, то гривневые цены на недвижимость… выросли -- примерно на треть. Это если полагать, что долларовые упали на 30%. Есть от чего пойти кругом голове и у покупателей, и у продавцов. Не идет только кругом голова у риэлторов -- они взбешены резко упавшим числом сделок и активно подталкивают продавцов к демпингу. Точно так же активно, как год назад уговаривали их же вздувать цены. А что еще агентам делать? Лучше получить комиссионные при продаже квартиры по сбитой цене, чем не получить никаких.
Свое жилье в регионах
Похожая ситуация на вторичном рынке наблюдается не только в столице. В Одессе, по словам президента Ассоциации риэлторов Одессы и области Игоря Ефремова, количество сделок купли-продажи квартир в 2008 году сократилось на 70% по сравнению с 2007 годом. Долларовые цены на жилье в Одессе также снижаются. Например, в Киевском районе в начале января 2008 года однокомнатную квартиру продавали за $70 тыс., а уже в январе 2009 года подобная квартира такого же метража выставлена на продажу за $50 тыс. Получается, за год цены на жилье упали почти на 30%. При этом одесские риэлторы утверждают, что цены продолжат падать и в 2009 году. А вот спрос вряд ли возрастет. И даже самое доступное жилье будет достаточно долго искать своего покупателя.
В Харькове в 2008 году также отмечается снижение цен. Аналитики группы компаний "Проконсул" подводят итоги: "Неблагоприятные экономические факторы, а также постоянная политическая нестабильность заставили многих потенциальных покупателей отказаться от покупки недвижимости или отложить ее до лучших времен. В результате средняя стоимость 1 м² вторичного жилья по Харькову на конец ноября 2008 года в долларах США снизилась почти на 18% от уровня цен октября и составила $1315 за 1 м²". В декабре харьковская "вторичка" еще сильнее подешевела. По данным АН "Аверс", в последний месяц 2008 года квартиры упали в цене примерно на 5--8%. То есть за 2008 год квартиры в Харькове на вторичном рынке стали дешевле более чем на 25%.
В Днепропетровске рынок недвижимости также переживает застой. Спрос сократился, цены поползли вниз. По предварительным прогнозам квартиры в городе подешевели на 50%. И в 2009 году падение цен продолжается. Согласно мнению президента инвестиционной группы "Магистр" Маргариты Урицкой, вторичная недвижимость в Днепропетровске продолжает дешеветь: "Спроса нет, за исключением тех людей, у кого есть наличные деньги и желание купить жилье по бросовой цене. Спрос сократился практически на 95%. Но и собственники не хотят продавать свои объекты по бросовой цене. Расстаются с недвижимостью в основном те, у кого кризисная ситуация". "На рынке недвижимости полная стагнация. Ипотечный сектор экономики не работает. Сделок купли-продажи практически нет, а те, которые есть, происходят по цене существенно ниже рыночной", -- рассказала г-жа Урицкая. Она подчеркнула, что, несмотря на практическое отсутствие спроса, продавцы все же предпочитают выставлять квартиры на продажу по цене, явно завышенной для данного периода, чем еще больше отпугивают потенциальных покупателей, которых и так мало.
Львовские квартиры за 2008 год подешевели примерно на 15--30%. При этом падение цен пришлось в основном на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры, элитное жилище "держалось". Тем не менее, львовские риэлторы утверждают, что январь 2009 года продолжил основные тенденции 2008-го. Квартиры продолжают дешеветь.
Донецк -- это, пожалуй, единственный город, где по итогам 2008 года квартиры не подешевели, а подорожали. Аналитики ООО "Донбасская инвестиционно-строительная компания" отмечают, что за год квартиры в городе подорожали почти на 7%. Впрочем, риэлторы более пессимистичны. Дескать, количество сделок в городе ощутимо сократилось. Да и цены на квартиры по их оценкам упали на 15--30%. По прогнозам и в 2009 году жилье будет дешеветь на 1--5% в месяц. По крайней мере до весны.
Жилье на время
Несладко пришлось в 2008 году и арендаторам жилья. После укрепления гривны в мае--июне 2008 года квартировладельцы переориентировались на национальную валюту, причем по невыгодному для квартиросъемщиков на тот момент курсу -- 5 грн. за доллар, хотя в среднем доллар стоил 4,6--4,68 грн. (Было же время! Подробнее см. "Деньги" №33 от 14 августа 2008 года, доступно на www.dengi.ua).
Впрочем, "гривнелюбие" арендодателей продлилось недолго -- после резкого обесценивания национальной валюты в октябре 2008 года квартировладельцы опять переориентировались на доллары (подробнее см. "Деньги" №48 от 27 ноября 2008 года, доступно на www.dengi.ua). И в долларовом эквиваленте аренда жилья подешевела, ведь спрос уменьшился, а вот количество предложений, напротив, увеличилось. Многие владельцы жилья, которые вообще-то хотели его продать, решили не делать этого по нынешним ценам, а чтобы заработать хоть какие-то деньги, сдают квартиры в аренду. Например, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в Киеве в январе--феврале 2008 года числилось около 6 тыс. квартир на сдачу, в декабре 2008 года -- почти в три раза больше.
Впрочем, мнения относительно происходящего на рынке аренды в 2008 годов у операторов рынка недвижимости разные. Например, в Киеве, по данным портала "Недвижимость", за год долларовые арендные ставки на однокомнатные квартиры понизились более чем на 21%. В консалтинговой компании SV Development также отмечают снижение стоимости аренды, но уже почти на 38%. Причем, по их данным, больше всего упали в цене "единички" в Голосеевском районе столицы -- на 38,8%, то есть до $413 в месяц. Кстати, эта цифра свидетельствует о том, что сравнивали они с явно завышенными ценами: год назад в не самом благополучном районе столицы средняя цена аренды "единички" ну никак не составляла $700.
По прогнозам риэлторов, арендные ставки в Киеве в 2009 году также будут снижаться. Прекратится падение цен только после того, как возобновится спрос на аренду жилья, что произойдет только тогда, когда стабилизируется экономическая ситуация и оживится столичный рынок труда.
Снизились арендные ставки на квартиры и в Днепропетровске. В частности, по словам Маргариты Урицкой, аренда за 2008 год подешевела на 20--30%. Сейчас в основном идет пересчет на гривну по текущему среднерыночному курсу. То есть, если в долларовом эквиваленте цены и упали, то вот в национальной валюте наоборот повысились. "Спрос на аренду невелик, но стабилен", -- подчеркнула она.
В Харькове количество квартир на сдачу больше, чем спрос на них. Однако говорить об ощутимом снижении арендных ставок не приходится. Как в начале, так и в конце 2008 года арендовать квартиру в первой столице можно в среднем за $130--700 месяц. А вот за две недели января 2009 года аренда подешевела на 12--15%. При этом произошло изменение в принципах формирования цен -- большинство арендодателей перешли на гривневые расчеты, причем по хорошему курсу -- 5 грн. за доллар.
В Донецке аренда однокомнатных квартир в среднем подорожала на 8%, то есть на $25. По данным АН "Жилком", в январе 2008 года снять "единичку" можно было за $325 в месяц, в декабре -- уже за $350.
В Одессе также намечается тенденция к переводу арендных ставок в гривны. Если пересчитать нынешние арендные ставки по текущему курсу НБУ, то стоимость аренды жилья в Одессе даже немного подорожала. Например, в Киевском районе в начале 2008 года "единички" сдавали за $150--450 в месяц, то в конце -- за $170--480 в месяц.
Немного, примерно на 10--15%, снизились арендные ставки и во Львове. Однако львовские риэлторы прогнозируют более ощутимое падение цен на аренду в 2009 году из-за увеличения количества предложения и ухудшения ситуации на рынке труда.
Как продавались квартиры
Статистические данные по сделкам ГК «Планета Оболонь», по итогам 2008 г.
По данным ГК «Планета Оболонь».
Почем продавались квартиры
Средняя сцена предложения однокомнатный квартир в Киеве, по итогам 2008 г., $ за 1 м².
По данным www.realt.ua.
Почем арендовать в Киеве
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Киеве, по итогам 2008 г., $
По данным www.realt.ua.
Почем аренда в миллионниках
Ориентировочная стоимость аренды квартир в регионах, $ в месяц.
| Город | Цена на 24.04.08 | Цена на 10.10.08 | Цена на 01.12.09 |
| Днепропетровск | 100-500 | 300-700 | 250-550 |
| Донецк | 150-900 | 350-900 | 350-1000 |
| Львов | 200-500 | 350-800 | 230-7500 |
| Одесса | 250-1000 | 200-1000 | 170-1500 |
| Харьков | 250-700 | 150-800 | 130-700 |
По данным www.dengi.ua.
ИТОГО: В 2009 году долларовые цены на вторичную недвижимость и арендные ставки продолжат снижаться. Риэлторы азартно прогнозируют снижение и на 30%, и даже на 50%.
Недвижимость в городах-спутниках дешевеет (Журнал "Деньги" №52(118) 25.12.2008)
Покупателей защитили? (Журнал "Деньги" №52(118) 25.12.2008)
Цены-2008: +18,9% (Журнал "Деньги" №1-4(119-122) 29.01.2009)
Как менялись цены на жилье (Журнал "Деньги" №1-4(119-122) 29.01.2009)
Новости по теме:
Как кризис повлиял на украинский рынок недвижимости (мнение эксперта) 26.01.2009
Стройки остановились до конца 2009 года?! 21.01.2009
Застройщики снижают цены 20.01.2009