Дома в коттеджных городках под Киевом

Коттеджи в регионах

Минувшим летом web-программист и владелец нескольких успешных интернет-бизнесов Андрей, решив обзавестись домиком под Киевом, объездил более десятка коттеджных городков в разных направлениях. Но так ничего и не купил. "Во-первых, цены очень высокие как для коттеджей, которые продаются без какой-либо внутренней отделки, во-вторых, у меня возникали сомнения относительно качества инженерной инфраструктуры -- многие поселки, которые я осмотрел, были подключены только к одному источнику электроэнергии, как правило, к сетям близлежащего населенного пункта. И лишь только пара городков имела альтернативные источники электричества", -- рассказал он. Но, по словам Андрея (человека отнюдь не бедного), цены на домовладения в этих приглянувшихся ему коттеджных поселках уж очень высоки.

Что ж, действительно, коттеджи в Киевской области -- удовольствие не из дешевых. К примеру, по данным президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, если средняя стоимость коттеджей в начале 2007 года составляла около $1600 за 1 м2, то в конце 2007 года коттеджи продавались (с учетом земли) уже за $2134 за 1 м2. Напомним, как писали "Деньги", за 2007 год домовладения в коттеджных городках выросли в цене на 20--35% (подробнее см. "Деньги"№47 от 29 ноября 2007 года). Так что уже к началу нынешнего года цены на коттеджи в окрестностях столицы были уже весьма высоки. Но потом случился застой на рынке недвижимости.

И все же в текущем году, несмотря на "застойные явления" на рынке многоэтажного жилья, цены на коттеджи, пусть и понемногу, но повышаются. Впрочем, некоторые компании-застройщики пересматривают свои проектные портфели и отказываются от планов по строительству коттеджных городков в пользу коммерческой и офисной недвижимости. В частности управляющая компания "ТИКО-Констракшен" заявила о продаже проекта строительства коттеджного городка в Бориспольском районе (с. Гнидын). Как объяснили в компании, такое решение было принято в связи с необходимостью привлечения инвестиций в профильные проекты компании. "Трудности с привлечением финансирования вынуждает сегодня многих портфельных инвесторов корректировать свои стратегии развития. Сегодня не то время, когда можно распылять свои силы", -- пояснила директор департамента управления недвижимостью ООО "ТИКО-Констракшен" Анна Скрипкина.

При этом г-жа Скрипкина утверждает, что спрос на городки эконом- и бизнес-класса (см. "Классовое неравенство" ниже) по-прежнему растет. "В отличие от столичных новостроек, цены на коттеджи под Киевом продолжают повышаться. С начала года стоимость загородного жилья выросла на 10%", -- сказала она. Риелторы полагают, что до конца года цены на коттеджи поднимутся еще. "Цены на коттеджную недвижимость в этом году вырастут минимум на 25%", -- прогнозирует г-н Карамнов. По его словам, темпы подорожания жилья во многом зависят от класса поселка. Эксперт считает, что больший рост цен будет на дома в коттеджных городках элит- и бизнес-классов.

Директор по маркетингу компании "Архитектура и технологии" Андрей Болтарев отметил: "Особенностью украинского коттеджного рынка является хаотичность изменения цен: в одном поселке цена за квадратный метр может повыситься на 5%, в другом -- на 30%". Девелоперы объясняют удорожание растущей платежеспособностью населения, подорожанием стройматериалов и себестоимости строительства в целом, а его хаотичность -- престижностью месторасположения коттеджного поселка и другими причинами.

"Одной из весомых причин роста стоимости загородной недвижимости является увеличение цен на землю. К примеру, в сравнении с июлем прошлого года средний рост цен на землю составил 77%", -- подчеркнул Андрей Болтарев. Напомним, за первое полугодие текущего года земля в Киевской области подорожала на 11%. Всего за 2008 год, по прогнозам консалтинговой компании SV Development, земельные участки подорожают минимум на 20% (подробнее см. "Деньги" №30--31 от 24 июля 2008 года).

"Можно подвести черту и быть уверенным, что в дальнейшем ежегодный рост на коттеджи составит минимум 20%", -- заверил г-н Болтарев. Что ж, прогнозы вполне реальные. Ведь, к примеру, девелоперская компания "Европа" в коттеджном городке "Олимпик-Park" на протяжении этого года уже несколько раз пересматривала цены. В результате этих пересмотров цены суммарно выросли на 14%. С 1 октября планирует очередное повышение на 4%. В компании объяснили, что цены будут повышаться по мере окончания строительства городка.

Сергей Карамнов считает, что рост цен на загородную недвижимость продолжится вплоть до 2009 года, несмотря на увеличение конкуренции между застройщиками. "А затем есть вероятность стабилизации цен", -- предположил г-н Карамнов.

Коттеджный пирог

Лидирующее место по ценам на домовладения в коттеджных городках, расположенных в Киевской области, занимает Обуховское направление (там размещено 30,8% объектов, выстроенных в окрестностях столицы). Именно вокруг трассы на Обухов сосредоточено наибольшее количество поселков элит- и бизнес-класса. Что касается коттеджных поселков в Житомирском и Одесском направлениях, то там относительно доступные цены на дома, поскольку большинство объектов находятся за пределами все еще популярной 20-ти километровой зоны. И городки, размещенные там, принадлежат к классу "бизнес" и "эконом". На эти направления приходится 21,2% и 12,5% общего количества коттеджных городков в области, соответственно.

Увы, не балует разнообразием предлагаемых коттеджей Вышгородское направление. Хотя и не далеко от городской черты. Да и многими высокопоставленными соотечественниками направление уже облюбовано. А всего, по данным консалтинговой компании Realty Consalt, на Вышгородском направлении на стадии реализации находится тринадцать коттеджных поселков, из которых 69% -- эконом-класс и 31% -- бизнес-класс. "На Вышгородское направление приходится пока около 5% всех построенных домов, что объясняется многими факторами, в том числе плохим транспортным соединением", -- сказал Сергей Карамнов.

Также еще не застроено Бориспольское направление. Но коттеджи там недешевые. Вполне вероятно, что на цену повлияла хорошая транспортная инфраструктура, в частности скоростная трасса Киев--Борисполь. "Немаловажную роль в цене сыграло еще и то, что реализуемые коттеджные городки по этим направлениям строятся на берегах заливов Днепра", -- отметил г-н Карамнов. Правда, заторы на мостах через Днепр привлекательности левобережному Бориспольскому району не добавляют.

Что касается ценовой структуры предложения, то, как рассказал президент Real Estate Solutions, за 2007 год произошли ощутимые изменения. Дескать, если на начало 2007 года домовладения стоимостью свыше $500 тыс. составляли 28% всех построенных домов, то в начале 2008 года их доля в предложении возросла до 65%. В то же время сократилось предложение в сегменте "эконом" и "бизнес".

Сейчас же, по данным Real Estate Solutions, в Киевской области 71% рынка -- это коттеджные городки бизнес- и элит-класса. "То есть получается так, что проживание в организованных коттеджных городках за городом на сегодняшний день доступно в основном обеспеченным и очень богатым людям", -- отметил г-н Карамнов. Он видит причину происходящего в том, что застройщики пытаются в первую очередь "снять сливки" -- сражаются за самых богатых покупателей. За тех покупателей, которые готовы переплачивать -- добавят "Деньги".

Впрочем, доля городков бизнес-класса все же превышает долю элитных поселков. А вот с доступными домами в коттеджных поселках возле столицы пока плохо: эконом-класс и таун-хаусы занимают всего 29% построенных домов. Хотя сейчас наблюдается новая тенденция -- все активнее застройщики берутся за более доступные и дешевые объекты. Причем ожидается, что активность эта усилится в ближайшем будущем. Может, тогда web-предприниматель Андрей и найдет коттедж своей мечты?

Еще одной особенностью нынешнего состояния коттеджного рынка является практически полное отсутствие рынка вторичного. То есть уже выкупленные домовладения в коттеджных городках, как правило, не продаются, либо если они и выставляются на продажу собственниками, то очень и очень редко. "Учитывая, что строительство коттеджных городков у нас только начинает развиваться, вторичного рынка как такового не существует", -- подтверждает Владимир Степенко, директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development. Хотя, по его словам, кое-где вторичный рынок все же начинает зарождаться -- домовладельцы в силу тех или иных причин продают свои дома. Но такие случаи пока единичны.

А раз вторичные продажи редки, особенно ликвидными такие объекты назвать трудно -- нет маклеров, специализирующихся на коттеджах, а ценообразование по вторичным сделкам -- стихийно и случайно.

Дальше?

Эксперты рынка считают, что в ближайшее время стоит ожидать изменения структуры коттеджного рынка. Дескать, из-за спекулятивного характера спроса большинство проектов за последние несколько лет были ориентированы на быструю и дорогую продажу, часто -- в ущерб качеству строительства.

Сегодня же, как считает Сергей Карамнов, темп роста цен достиг пика, и в дальнейшем развитие рынка будет происходить за счет качественных изменений. И поэтому отечественным застройщикам придется ориентироваться на долгосрочную перспективу, переходить от застройки и быстрой продажи к управлению проектами для повышения их ценности для клиента. И тогда, добавят "Деньги", появятся дополнительные мотивы покупать коттеджи по тем ценам, которые сегодня оправданны да-а-алеко не всегда.

Каких коттеджей больше

Структура коттеджных городков по классам*.

*По данным Real Estate Solutions

Классовое неравенство  

Коттеджные городки, также как и многоэтажное жилье, делятся на несколько классов: "элит" (он же "премиальный"), "бизнес" и "эконом".

К элитным (они же премиум-класс) относятся коттеджные городки с домовладениями площадью от 350 м2 и земельным участком от 24 соток. Коттеджные городки премиального класса расположены на площади до 10 га, в них максимум 20 домовладений. Стоимость коттеджей -- от $600 тыс.

Поселки бизнес-класса застроены домами площадью 300--500 м2 и с земельным участком от 15 соток. Общая площадь коттеджного городка -- от 30 га, количество домовладений --40--100. Стоимость коттеджей -- от $350 тыс.

Эконом-класс -- это коттеджи в 100--300 м2 на участках до 15 соток. Площадь коттеджного городка -- до 100 га, количество домовладений -- до 300. К этой категории также относят и таунхаусы. Стоимость домовладений -- до $350 тыс.

Еще есть городки "смешанных классов", когда на одной территории сочетаются домовладения разной площади и стоимости.

Итого: Домовладения в коттеджных городках все еще дорожают, однако есть все предпосылки к стабилизации цен, чему будет способствовать ужесточение конкуренции и усиление требований покупателей к качеству домовладений.

Где поэкономней?

Ориентировочная стоимость домовладений в коттеджных городках разных классов

Дом, дорогой дом!

Ориентировочная стоимость домов в коттеджных поселках в окрестностяъ столицы

Где еще почитать

О коттеджах под Киевом

www.svdevelopment.com  

www.kanzas.ua  

www.realt.ua  

Жить в коттеджном городке приятно, но дорого (Журнал "Деньги" №19 08.02.2007)

Чем пригород лучше города? (Журнал "Деньги" №34(100) 21.08.2008)

Содержать коттеджи стало дороже на 20% (Журнал "Деньги" №47(61) 29.11.2007)