Реконструированные обещания
Сотрудник компании--мобильного оператора Олег отказывается выезжать из "хрущевки", на которую нашелся желающий снести ее инвестор. По словам Олега, он не собирается выселяться из квартиры, пока воочию не увидит свое новое жилье. "Ну не верю я простым обещаниям, и другие жители, наверное, тоже. Уж лучше жить в старом доме, нежели оказаться на улице", -- заявил он корреспонденту "Денег". И опасения Олега отнюдь не беспочвенны.
Новый год начался со старой истории о программе по реконструкции ветхого жилья. На этот раз Министерство региональной политики и строительства предлагает реконструировать такое жилье в двенадцати городах Украины: Киеве, Луцке, Черновцах, Виннице, Харькове, Николаеве, Сумах, Хмельницком, Чернигове, Полтаве, Донецке и Днепропетровске.
Министр региональной политики и строительства Василий Куйбида сообщил, что министерство разрабатывает новый законопроект "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". Дескать, закон, принятый в 2006 году, несовершенен и все равно не действует. В частности, г-ну Куйбиде не нравится, что в законе не предусмотрено принудительное выселение жителей из домов, подлежащих реконструкции. Это, дескать, создает большие препятствия для выполнения программы, поскольку не все согласны покидать обжитые квартиры. По мнению министра, необходимо внести изменения в закон и закрепить в нем понятие "общественная необходимость". То есть хочешь не хочешь, а если чиновники скажут, что существует "общественная необходимость", то освобождать квартиру придется. :(
По данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства, примерно 20% жителей домов, подлежащих реконструкции, отказываются покидать свое жилье.
Василий Куйбида надеется, что "изменения существующего законодательства по реконструкции устаревшего жилого фонда дадут возможность органам местного самоуправления начать процесс отселения из домов, подлежащих реконструкции, а также создать механизм для привлечения инвесторов".
Юристы, к которым обратились "Деньги", не слишком охотно говорят об этой скользкой теме, но все же признают, что принудительное переселение противоречит нормам Конституции. Хотя в частных разговорах они отмечают, что застройщики все-таки предлагают лучшие условия -- квартиры в новых домах с большей площадью. И в целом поддерживают позицию Олега -- дескать, чтобы не быть обманутыми, жителям "хрущевок" нужно соглашаться переезжать на новое место лишь в том случае, когда дом для отселения построен и сдан в эксплуатацию.
В Киеве очередной пилотный проект реконструкции "хрущевок" планируется реализовать уже в первом квартале текущего года. Предполагается, что будет снесено примерно 150 тыс. м2 по ул. Маршала Гречко, Стеценко и на Интернациональной площади и построено 550 тыс. м2. Столичные власти обещают за три--четыре года избавиться и от старых домов в Дарнице: уже готова вся необходимая документация.
Как отметил начальник управления жилищного обеспечения Киевгорадминистрации Михаил Голица, проект реконструкции прошел согласование на градостроительном совете, "реконструкция фактически начата и дома уже начинают сносить". Уже построены первые дома для отселения граждан из сносимых домов. Однако сам же г-н Голица заявил, что вопрос об отселении 700 семей все еще не решен. Тем не менее, по данным городских властей, старые двух- и трехэтажные дома в Соцгородке (Дарница) уже сносят, а жителей отселяют в новые квартиры большей площади в том же районе либо на Позняках -- на выбор. Напомним, согласно Закону "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда", собственники жилья, подлежащего реконструкции (сносу), имеют право бесплатно получить равноценную старой или на 50% большую квартиру. Но сегодня "малометражек" уже не строят, поэтому выселенцы из старого жилого фонда въезжают, как правило, в квартиры большей площади.
Отметим, что риелторы не наблюдают повышенного спроса на "хрущевки" в подлежащих реконструкции районах, как это было несколько лет назад, когда о программе сноса только заговорили. То есть говорить о том, что очередные заявления чиновников могут спровоцировать рост цен на жилье эпохи Никиты Сергеевича, не стоит.
В Киеве, заметим, вопрос сноса "хрущевок" обсуждается уже в который раз. А в регионах о грандиозных планах сноса или ремонта старых домов речь не идет -- инвесторам выгоднее вкладывать деньги в свободные участки, строить новое жилье бизнес- или элит-класса, чем тратиться на ремонт ветхого жилья.
Налогу быть!?
Жителям страны обещают еще один сюрприз. По словам председателя Верховной Рады Арсения Яценюка, начата подготовка по внесению в Госбюджет на 2008 год изменений, касающихся введения налога на недвижимость. Министерство финансов считает, что налог на недвижимость должны устанавливать местные органы самоуправления. "Нам из Киева не видно, какой там дом, какой участок", -- заявил министр финансов Виктор Пинзеник. Поэтому как будет рассчитываться налог на недвижимость, пока непонятно. И трудно предположить, каковы будут последствия претворения этих инициатив в жизнь. Может, получится "бомба".
А может, и нет. Напомним, с 1 января 2007 года вступила в силу статья 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" (о налогообложении доходов, полученных в результате продажи недвижимости). Согласно этому закону, продавец не платит ничего, если он продает жилой дом или квартиру не чаще раза в год, а площадь жилья не превышает 100 м2. Если площадь больше, то часть дохода, пропорциональная "величине превышения", облагается по ставке 1%. В случае нескольких продаж в течение года налог составляет 5% вне зависимости от площади. Так вот, это нововведение глобальных изменений на рынке недвижимости не вызвало. Только в январе--феврале 2007 года нотариусы отказывались оформлять сделки купли-продажи недвижимого имущества, пока Минюст не выдал разъяснения, да цены на недвижимость замедлили рост.
Стабильненько
Пока чиновники выступают с различными обещаниями о реконструкции ветхого жилья или о строительстве доступного (подробнее см. "Деньги" № 6, от 7 февраля 2008 года, доступно на www.dengi.ua), рынок вторичной недвижимости, особенно в столице, не спешит просыпаться после новогодних праздников. Объявлений "продам квартиру" все так же много, как и в 2007 году. А вот количество тех, кто желает купить жилье, по сравнению с прошлым годом не увеличилось.
Цены на "вторичку" в крупных городах Украины тоже практически топчутся на месте. В столице в январе наблюдалось незначительное подорожание "бэушного" жилья. В частности, по данным информационно-аналитического отдела АН "Планета Оболонь", однокомнатные квартиры в Киеве за январь выросли в цене примерно на 2,1%, двухкомнатные -- на 2,8%.
Кажется, в наступившем году наконец-то начали оправдываться прогнозы операторов рынка о том, что некачественная "вторичка" будет дешеветь, а качественная -- дорожать. В частности, по данным "Денег", на окраинах столицы однокомнатные квартиры в "хрущевках" и старых панельных домах продают по $85--95 тыс., что сопоставимо с ценами годичной давности. А вот квартиры в домах дореволюционной постройки продолжают прибавлять в цене. Сегодня стоимость "единички" в "царском" доме в центре города может превышать $220 тыс.
В регионах цены на жилье на вторичном рынке тоже замерли. В частности в Донецке, по данным аналитического отдела девелоперской компании "Герц", за месяц "вторичка" подорожала всего на 0,2%, до $1116 за 1 м2. Не ожидают глобальных изменений и на вторичном рынке Днепропетровска. По словам оценщика-аналитика компании RealNest Марины Скибы, в первом полугодии 2008 года он будет находиться в подвешенном состоянии. То есть не стоит ожидать значительной покупательской активности, соответственно, цена жилья будет повышаться на 1--2% в месяц. Сегодня 1 м2 старого жилья в Днепропетровске стоит около $1400.
Примечательно, что риелторы уже согласны с тем, что цены на квартиры, особенно в Киеве, намного обогнали возможности покупателей. И предполагают, что в текущем году глобальных изменений на рынке не произойдет. Скорее всего, повторится "вялый" сценарий 2007 года.
Татьяна Тимошенко
И насколько они подорожали?
Примерные цены на квартиры в Киеве, $ за 1 м2
|
Тип дома |
| Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | ||
| Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | ||
| Дореволюционные | Декабрь | 4849 | +10,08 | 5439 | +0,35 |
| Январь | 5338 | 5458 | |||
| «Сталинки» | Декабрь | 3427 | +5,81 | 4205 | --1,57 |
| Январь | 3626 | 4139 | |||
| Старая панель | Декабрь | 2983 | +1,48 | 2733 | +0,73 |
| Январь | 3027 | 2753 | |||
| Старый кирпич | Декабрь | 3106 | +1,55 | 2996 | +6,58 |
| Январь | 3154 | 3193 | |||
| Типовая панель | Декабрь | 2900 | +2,93 | 2828 | +0,32 |
| Январь | 2985 | 2837 | |||
| Украинская панель | Декабрь | 2720 | --0,26 | 2653 | +0,53 |
| Январь | 2713 | 2667 | |||
| Украинский кирпич | Декабрь | 2798 | +1,39 | 2828 | +3,22 |
| Январь | 2837 | 2919 | |||
| Улучшенная типовая панель | Декабрь | 2697 | +3,34 | 2671 | +2,02 |
| Январь | 2787 | 2725 | |||
| Улучшенный кирпич | Декабрь | 3156 | +3,39 | 3162 | +8,73 |
| Январь | 3263 | 3438 | |||
По данным АН «Планета Оболонь».
Дорогие и улучшенные
Примерные цены на однокомнатные квартиры в регионах, $ за 1 м2
| Город | Тип жилья | Центр | Рядом с центром | Окраина |
| Днепропетровск | «Хрущевка» | 1451 | 1400 | 1400 |
| Типовая панель | 1303 | 1470 | 1365 | |
| Украинский кирпич | 1785 | 1710 | 1300 | |
| Донецк | «Хрущевка» | 1875 | 1720 | 1600 |
| Типовая панель | 1944 | 1670 | 1565 | |
| Украинский кирпич | -- | 1973 | -- | |
| Киев | «Хрущевка» | 5000 | 3106 | 2900 |
| Типовая панель | -- | 4019 | 2875 | |
| Украинский кирпич | 6000 | 4200 | 4090 | |
| Львов | «Хрущевка» | 1875 | 1700 | 1571 |
| Типовая панель | -- | 1600 | 1500 | |
| Украинский кирпич | -- | 2000 | 1800 | |
| Одесса | «Хрущевка» | -- | 1400 | 1335 |
| Типовая панель | -- | 1800 | 1500 | |
| Украинский кирпич | 2370 | 2300 | 2000 | |
| Харьков | «Хрущевка» | 1300 | 1600 | 1215 |
| Типовая панель | 1600 | 1500 | 1250 | |
| Украинский кирпич | -- | 1650 | 1500 |
ИТОГО: Пока чиновники раздают обещания реконструировать "хрущевки", рынок вторичной недвижимости не спешит просыпаться. Вместо "уверенного роста" риелторы обещают "стабильность".
Где еще почитать
о недвижимости:
www.domik.net
www.kanzas.ua
www.realt.ua
"Хрущевки": снесут или нет? 07.02.2008
$600 за квадратный метр жилья 07.02.2008
Жилье в Киеве и регионах: цены 14.02.2008