Бухгалтер Татьяна Козлова уже который год не решается взять в кредит квартиру именно по этой причине. "Я боюсь сейчас оформлять кредит, ставки ведь постоянно снижаются. Пять лет назад кредит можно было оформить, в лучшем случае, под 20--25%, сейчас -- уже под 12--13%, а через три года ставки будут на уровне 8--9% годовых. Зачем "впрягаться" в дорогой кредит? Я лучше подожду", -- рассуждает Татьяна.
Конечно, можно ждать и до тех пор, пока в Украине не начнут выдавать кредиты по европейским ценам -- в смысле под 3--5% годовых. Или ждать, что начнут падать цены на недвижимость. Но, честно говоря, этого, во-первых, можно и не дождаться. :) А во-вторых (если речь о цене заемных денег) -- в этом нет смысла: в случае обвала кредитных ставок уже есть возможность перекредитоваться на новых условиях.
Зачем все менять?
Мы выделили пять основных "бонусов", которые может принести ипотечному заемщику перекредитование. Во-первых, это возможность снизить ставку и, таким образом, уменьшить расходы по финансированию кредита.
Во-вторых, перекредитование дает возможность поменять валюту кредита. К примеру, можно перейти с гривневого кредита на долларовый или наоборот, если это экономически выгодно. А можно оформить заем в швейцарских франках (см. "Деньги", №37 от 20 сентября 2007, доступно на сайте www.dengi.ua), ведь все банки, работающие с франковыми кредитами, предлагают услугу рефинансирования ипотеки.
В-третьих, при смене кредитора есть возможность выбрать другую схему погашения кредита. Это уместно, например, если прежние условия предполагали аннуитет, который увеличивает стоимость ипотечного кредита минимум на 20--30%.
В-четвертых, можно продлить срок кредитования. К примеру, у заемщика временно ухудшилось финансовое положение, и он хочет уменьшить ежемесячный размер платежа. В этом случае можно оформить новый кредит на максимальный срок (20--30 лет) и таким образом облегчить нагрузку на бюджет. Правда, злоупотреблять этой возможностью не стоит, так как общая переплата по кредиту при этом возрастает.
Пятый "бонус" -- возможность увеличить сумму кредита. В смысле, если кредит выплачен, скажем, на 50% стоимости недвижимости, заемщик может оформить новый в размере 80% прежнего. Таким образом, в его распоряжении остается 30% стоимости жилья. Эти средства можно пустить как на ремонт, так и на любые другие цели, не связанные непосредственно с недвижимостью. Естественно, делать это стоит только при необходимости. Но мы как минимум можем сказать, что такой способ высвобождения средств существенно дешевле, чем, к примеру, оформление потребительского кредита.
"Махнемся не глядя"…
На данный момент рефинансирование ипотечных кредитов в Украине предлагают немногие банки: "ОТП", "ПУМБ", УкрСиббанк, Укрэксимбанк, "Финансы и Кредит", Укрсоцбанк и Кредобанк.
Условия рефинансирования у них не сильно отличаются от обычных условий ипотечного кредитования, ставки практически идентичны: 14--17% в гривнах, 10--14% в долларах и 10--13% в евро. С одной стороны, это связано с тем, что стоимость ресурсов для банка не зависит от того, как они будут использованы: на выдачу простого ипотечного кредита или на рефинансирование долга, уже имеющегося у заемщика, поэтому и ставки не могут разительно отличаться.
С другой стороны, услуга рефинансирования ипотеки рассчитана в первую очередь на тех заемщиков, которые оформляли кредит не вчера или полгода назад. "Сейчас достаточно большое количество клиентов интересуются услугой перекредитования. Это связано, прежде всего, с тем, что сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам на 2--4 пункта ниже, чем 2--3 года назад. Поэтому многие клиенты могут значительно снизить свои расходы за счет уменьшения процентной ставки по своему кредиту", -- говорит начальник управления розничного бизнеса банка "ПУМБ" Валерий Пацуй.
Но при этом целесообразность рефинансирования кредита зависит и от срока, который остался до момента окончательной выплаты. "В Украине средний срок "жизни" ипотечного кредита составляет около восьми лет. Менталитет наших сограждан таков, что, оформляя кредит на максимальный срок, заемщик старается как можно быстрее с ним рассчитаться. Итак, если до закрытия кредита осталось менее 3--4 лет, начинать трудоемкую процедуру переоформления нецелесообразно, так как полученная выгода может оказаться просто мизерной или же ее может не быть вовсе", -- утверждает директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко.
В чем выгода?
Действительно, перед тем, как решиться сменить банк-кредитор, стоит просчитать -- насколько выгодным будет такой финансовый маневр. Начнем с того, что заново придется оплачивать все процедуры и сборы, связанные с оформлением кредита. Сюда входят госпошлина (0,01% суммы кредита), услуги нотариуса (500--600 грн.), экспертная оценка недвижимости (300--500 грн.) плюс одноразовая комиссия за выдачу кредита (1--2% суммы кредита). Итого: общая сумма расходов при получении кредита на $100 000 будет равна $1400. А если требуется большая сумма, к примеру, $200 000, за оформление придется отдать $2500.
Одна из вероятных расходных статей -- штрафные санкции за досрочное погашение старого кредита. Банки терпимо относятся к досрочному погашению, если его выплачивают ускоренными темпами, к примеру. Но если клиент хочет погасить кредит целиком и сразу, то, как правило, банки вводят санкции -- около 1% суммы погашения.
Эти расходы тоже следует учесть при расчете целесообразности перекредитования, ведь незначительное снижение ставки может их и не перекрыть. При этом, как отметил г-н Шевченко, чистая выгода от перекредитования во многом зависит от срока, который остался до окончательного расчета с кредитом: чем он дольше, тем большую сумму удастся сэкономить.
Учитывая привычку наших сограждан досрочно рассчитываться с кредитами, есть резон говорить не о сроке кредитования, так как он напрямую зависит от темпов погашения, а о сумме долга. К примеру, если заемщику осталось погасить до 30% долга, перекредитование будет целесообразным при снижении ставки на 4%. Если остаток долга составляет от 30% до 50%, имеет смысл рассмотреть условия банка, предлагающего ставку на 2% больше действующей. Если кредит выплачен менее чем наполовину, снижение ставки даже на 1% будет выгодным.
Под выгодой "Деньги" в данном случае понимают экономию свыше 3% суммы переплаты по кредиту -- при среднем по рынку размере ипотечного кредита в денежном выражении это составит от $3000 до $9000. Снижение переплаты на меньшую сумму нельзя считать целесообразным, так как перекредитование -- процедура не только дорогостоящая, но и трудоемкая. А наше время -- оно ведь тоже деньги. :)
Кредит возьмете?
Итак, решение о переводе кредита в другой банк принято -- условия устраивают, экономия грандиозная. Но не все так просто. Банк согласится купить кредит далеко не каждого заемщика. "Одним из условий является наличие у клиента положительной кредитной истории -- отсутствие задолженности и просрочек по существующему кредиту. При этом минимальный срок обслуживания кредита должен быть не менее шести месяцев", -- объясняет начальник отдела кредитных продуктов банка "ОТП" Светлана Спицына.
Существует также ограничение на перекредитование первичной недвижимости. "Одним из требований является стопроцентная готовность объекта недвижимости. Объект должен быть введен в эксплуатацию, на него должны быть оформлены и зарегистрированы соответствующие правоустанавливающие документы", -- говорит главный экономист отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Богдан Гапонюк.
Разбрасываемся долгами
Стоит ли мучиться с перекредитованием?
ЗА
• Можно сэкономить на процентах
• Можно получить более выгодные условия кредитования
• Можно поменять страховщика, валюту займа и схему погашения
ПРОТИВ
• Оформление перекредитования влечет дополнительные расходы
• Банк может отказать в перекредитовании, если были просрочки платежей
• Банк может взять солидную комиссию за досрочное погашение кредита
Итого
За счет снижения ставок перекредитование может существенно облегчить жизнь заемщика. К тому же можно поменять схему выплаты займа, его валюту и другие существенные условия кредитного договора.
Переходим к главному
Условия рефинансирования ипотечных кредитов в крупнейших украинских банках
| Название банка | Ставка рефинансирования ипотечного кредита | Одно-разовая комис-сия | Схема погаше-ния | Первый взнос | Макси-маль- ный срок креди-тования | Макси-мальная сумма кредита | |||
| грн | долл. | евро | швей-царский франк | ||||||
| «ОТП» | 13,99% | 11,99% | 11,49% | 8,49% | 0,99% | На выбор | 20% | 30 лет | $250 тыс. (экв.) |
| «ПУМБ» | 16,4% | 11,9% | 11,4% | Нет | 0,99% | На выбор | 15% | 20 лет | Нет огр. |
| УкрСиббанк | 14,5% | 12,9% | 12,4% | 9,99% | 1,5% | Классич. схема | 5% | 21 год | Нет огр. |
| 13,4% | 12,4% | 11,9% | 9,49% | 1,5% | Аннуитет | ||||
| Укрсоцбанк | 14,0% | 13,0% | 12,0% | 10,20% | 0,99% | На выбор | 15% | 25 лет | Нет огр. |
| Укрэксимбанк | 17,5% | 13,0% | 12,25% | 10,24% | 0% | Аннуитет | 0% | 21 год | Нет огр. |
| «Финансы и Кредит» | 12,3% | 8,9% | 7,9% | Нет | 2% | На выбор | 20% | 20 лет | Нет огр. |
| Кредобанк | 15,95% | 14,0% | 13,0% | Нет | 0,5% | Классич. схема | 20% | 20 лет | Нет огр. |
| 14,5% | 14,0% | 13,0% | Нет | 0,5% | Аннуитет | ||||
Никакой разницы!
Сравнительная таблица действующих эффективных ставок по ипотечному кредитованию и рефинансированию ипотеки
| Кредитование первичной недвижимости | Кредитование вторичной недвижимости | Рефинансирование ипотеки | |
| Ставки в гривнах | 15,5–20,0% | 14,5–18,0% | 14,3–17,5% |
| Ставки в долларах | 12,0–13,5% | 10,9–13,2% | 10,9–14,5% |
| Ставки в евро | 10,8–13,0% | 10,0–13,0% | 9,9–13,5% |
| Ставки в швейцарских франках | 10,0–11,48% | 9,98–11,24% | 9,48–11,49% |
Где еще почитать
об ипотечных кредитах:
1. www.domik.net
2. www.dengi.ua/clauses/12217.html
3. www.dengi.ua/clauses/11493.html
4. www.dengi.ua/clauses/11475.html