Брать или не брать? Приобретение ипотечного имущества с помощью предлагаемой государством системы электронных торгов оказалось не настолько безоблачным механизмом, чтобы строилась очередь из покупателей.
Введению системы электронных торгов предшествовала длительная практика реализации арестованного имущества специализированными организациями, которые привлекались на конкурсной основе и действовали на основании договоров с Государственной исполнительной службой. Условия выбора таких организаций не отличались прозрачностью и не выдерживали никакой публичной критики.
По результатам эксперимента, начатого в 2014 году, была введена система реализации арестованного имущества на электронных торгах. Ключевую роль в организации и проведении торгов Министерство юстиции Украины возложило на государственное предприятие «Сетам».
Согласно изменениям в законодательстве с 2019 года таких организаторов может быть больше, предусмотрено их подключение к центральной базе данных системы электронных торгов, а для контроля за их деятельностью Министерство юстиции Украины создало постоянно действующую комиссию.
Процедура реализации арестованного имущества является составной принудительного исполнения решений, которое осуществляют органы государственной исполнительной службы (в определенных законом случаях и частные исполнители), а Министерство юстиции Украины формирует и реализует государственную правовую политику в этой сфере и осуществляет контроль.
Как это выглядит на практике или почему продать сложно
На первый взгляд, можно наблюдать процесс роста прозрачности процедур, но все ли так хорошо и безопасно?
Рассмотрим на конкретном примере. В конце 2018 года на торги было выставлено целый ряд объектов недвижимости весьма скандального застройщика Фирма «Т.М.М.» - ООО, которые находились в ипотеке у Укрсоцбанка. В числе их помещения №145 и 153 по ул. Владимирская, 49А, г. Киев, которые реализовывались на основании исполнительной надписи. Предварительный анализ перед покупкой показал, что должник, Фирма "Т.М.М."-ООО, эту исполнительную надпись пыталась оспорить в хозяйственном суде (дело № 910/1580/18). В удовлетворении исковых требований Фирме "Т.М.М." - ООО было отказано. Соответствующие решения судов первой и апелляционной инстанций были оставлены в силе Постановлением Верховного Суда от 06.11.2018 г. Наличие окончательного решения суда, понимание обязательности судебных решений ввиду конституционных предписаний и многочисленных решений Европейского суда по правам человека привело к тому, что ООО«ПАРАДАЙ-З» приняло взвешенное решение об участии в электронных торгах.
Торги состоялись 30.11.2018 г. и носили соревновательный характер. Оплатив покупку и вознаграждение организатору торгов (исполнительный сбор за принудительное исполнение взыскивается государственным исполнителем в государственный бюджет с должника) покупатель получил акты о реализации предметов ипотеки и тут же последовавшие проблемы.
Фирма «Т.М.М» - ООО инициировала многочисленные обращения в суд, в том числе, иск о признании недействительными результатов публичных торгов (дело №910/1011/19), в удовлетворении которого ей было отказано.
Кроме того, бывший владелец без каких либо правовых оснований по-прежнему пользуется не принадлежащим ему имуществом, в результате чего новый владелец оказался лишен доступа к своей собственности и вынужден был обратиться с соответствующим иском в суд (дело № 910/9834/19).
Иск ООО «ПАРАДАЙ-З» был удовлетворен, однако, Фирма «Т.М.М» - ООО пыталась обжаловать решение первой инстанции и утверждала, что указанное помещение не занимает. Но за стенами суда не скрывает, что располагается и продолжает вести деятельность по адресу ул. Владимирская, 49А, что значится во множестве открытых источников.
Также, Фирма «Т.М.М» - ООО обращалась в суд с иском о признании неправомерными действий государственного исполнителя по проведению оценки имущества и признании недействительным отчета об оценке имущества. В удовлетворении иска ей было отказано, в том числе, в апелляционной и кассационной инстанциях (дело № 826/12574/18).
Хождения инвестора по мукам
Готовность инвестора принять риски судебных споров с бывшим собственником - это одно и они (риски) закладываются в цене покупки. Но главным правовым фундаментом сделки являются публичные торги по процедуре установленной государством, где само государство, в лице Министерства юстиции Украины, является важнейшим действующим лицом.
И в этом всем становится удивительно, когда государство готово пересмотреть процедуру торгов, проверить, например, верно ли цена была определена. Когда инвестор приходит на торги, он не должен беспокоиться о том, все ли наконец совсем прозрачно в постоянно усовершенствованной государством процедуре торгов, о том, действуют ли отдельные государственные органы согласно своей компетенции, или о том, имеет ли для них значение окончательное решение суда или нет. Ведь он - добросовестный приобретатель, платно и согласно правилам приобретающий имущество.
На основании заявления Фирмы «Т.М.М» - ООО в Службу безопасности Украины было открыто уголовное производство. Досудебное расследование осуществляет именно Служба безопасности Украины, несмотря на то, что ее задания согласно статье 2 Закона Украины «О Службе безопасности Украины» имеют особую направленность, в частности, на раскрытие преступлений против мира и безопасности человечества, иных противоправных действий, которые непосредственно создают угрозу жизненно важным интересам Украины, и не взирая на подследственность, определенную статьей 216 УПК Украины.
Инвестор столкнулся с новой проблемой: приобретенное на электронных торгах имущество в рамках указанного уголовного производства было переоценено и арестовано в качестве вещественного доказательства, как имущество третьего лица, с запретом распоряжаться им.
Но и это не все. Следствие пришло к выводу, что ареста недостаточно, и арестованное имущество требует специальных мер по управлению им, направленных на сохранение и увеличение его стоимости и т.д., а решение этих вопросов возможно только силами Национального агентства Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений (АРМА)
Очевидно, что имеет место вмешательство в мирное владение имуществом. Тут впору цитировать ст. 41 Конституции Украины, статьи 3, 317, 319, 321 ГК Украины, ст. 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, многочисленные решения Европейского суда по правам человека относительно вмешательства государственного органа в право на мирное владение имуществом.
Надо что-то решать
Однако, вернемся к рискам владельца, который надеялся, что его инвестиции будут приносить ему доход. Но, приобретя имущество под контролем государства, под его же контролем он лишился всех прав, оставшись собственником только номинально. Его законно приобретенное у государства имущество передано в управление государственному органу, выполняющему функцию посредника, а поступления от его имущества подлежат перечислению в государственный бюджет (статья 24 Закона Украины «О Национальном агентстве Украины по вопросам выявление, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений »).
Инвестор, справедливо ожидавший от государства организации законных, прозрачных процедур и услуг, надеясь, что они эффективны и действенны, а защита его прав полная и своевременная, вместо этого, фактически, лишен этих прав при помощи государственных органов.
То есть, отныне в государственный бюджет будут поступать не только добросовестно уплаченные покупателем налоги, но и поступления от его имущества, сначала арестованного в качестве вещественного доказательства, а потом переданного в управление АРМА.
Словом, ориентироваться на рейтинг Doing business по улучшению ведения бизнеса в Украине точно не стоит, поскольку недостаточно реформировать законодательство, нужно обеспечить его правоприменение.
На примере АРМА можно наблюдать, как позитивная идея законодателя приобретает искаженные формы. Целью создателей была борьба с коррупционными уголовными преступлениями и розыск активов, подлежащих аресту, возврату и управлению. При этом разработчики проекта ссылались на Директиву ЕС 2014/42 / EU «О замораживании и конфискации орудий преступлений и доходов от преступной деятельности в ЕС» от 3 апреля 2014 г., Решение Совета ЕС 2007/845 / JHA от 6 декабря 2007 г. о сотрудничестве между офисами по возврату активов в сфере розыска и обнаружения доходов от преступлений или иного имущества, связанного с преступлениями.
Проект Закона «О Национальном агентстве Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений» №3040 был подан 4 сентября 2015 г., а уже 10 ноября того же года был принят парламентом. И это несмотря на то, что, согласно заключению Главного научно-экспертного управления от 16.09.2015 г. на этот проект, реализация его положений в правоприменительной деятельности, в случае несоблюдения строгой законности и не обеспечения действительной прозрачности конкурсных процедур, может привести к созданию механизмов «узаконенного рейдерства» арестованного имущества, путем незаконного открытия уголовного производства в отношении определенного лица, наложения ареста на его имущество, передачи такого имущества в управление сначала Национальному агентству, а потом от него - другим заранее определенным субъектам, которые будут пользоваться таким имуществом пока продолжается досудебное следствие и рассмотрение дела в суде.
В замечаниях Главного юридического управления от 05.11.2015 г. указывалось также на отсутствие каких-либо требований к претендентам на управление таким имуществом в отношении их квалификации, а также предохранителей, которые могли бы обеспечить невозможность использования управителем фактического контроля над имуществом в собственных интересах.
Обращается внимание и на несоответствие статьи 1030 ГК Украины относительно поступлений от управления имуществом, и неопределенность процедуры их возврата владельцу в случае отмены ареста.
В конце концов ряд положений закона об АРМА, были сформулированы без соблюдения требования о правовой определенности, что позволяет использовать его положения к любому имуществу, на которое наложен арест в любом уголовном производстве. Несмотря на то, что закон разрабатывался, в первую очередь, с целью выявления и розыска активов, а уже потом для управлении ими, именно управленческая деятельность стала одним из основных и проблемных видов деятельности АРМА. Вместе с тем, АРМА продает арестованное имущество, в том числе и на СЕТАМ. Следовательно, нельзя исключать такое развитие событий, при котором приобретенное однажды на электронных торгах арестованное имущество окажется на них повторно.
к.ю.н., адвокат Татьяна Федосеева