Мне предлагают установить МАФ на территории, которую арендует торговый центр. Какой договор лучше подписать – субаренды или иной? На что обратить внимание в договоре? Существуют ли риски, что меня могут попросить съехать? Иван, Львов
Право пользования земельным участком можно оформить через договор субаренды или, если позволяют местные нормативные акты, договор земельного сервитута. Земельный участок под торговым центром, чаще всего, находится в коммунальной собственности. Поэтому нужно обратить внимание на договор аренды земли торговым центром: если там нет пункта о том, что ТЦ имеет право предоставлять участок в субаренду, то для ее законного оформления придется получить разрешение местного совета. «Если арендатор сдал земельный участок полностью или частично в субаренду без согласия арендодателя, последний вправе потребовать расторжения договора аренды на основании ч. 2 ст. 783 ГК Украины», – говорит Валентина Силецкая, адвокат АО «Сюткин и партнеры».
При заключении договора субаренды земли важно помнить, что его положения ограничены положениями договора аренды. Обязательно проверить наличие государственной регистрации договора аренды (регистрацию права аренды), всех необходимых приложений, акта приемки-передачи земельного участка. «Договор субаренды земли прекращается в случае прекращения договора аренды, что может произойти, если поменяется собственник торгового центра. Или в случае нарушения арендатором условий договора аренды, нарушения требований законодательства при заключении договора аренды, отказа арендатора от права аренды», – отметила Наталья Левчук, юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры».
Помимо этого, нужно обезопасить сделку от рисков со стороны предприятия, с которым заключается договор субаренды. «Обязательно проверяйте действительность предприятия в едином реестре (Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований), так как бывают случаи, когда предприятие, которое в действительности находится в состоянии прекращения деятельности, продолжает заключать договоры любого характера», – предупреждает Валентина Силецкая.
Также будущему арендатору нужно проверить наличие обременений/ограничений, установленных в отношении земельного участка. «Например, если земельный участок в ипотеке, нужно согласие ипотекодержателя на заключение договоров – как аренды, так и субаренды», – говорит Наталья Левчук. Это сможет сделать, и довольно быстро, нотариус во время заключения договора, либо проверку можно провести самостоятельно через госреестр имущественных прав на недвижимость (drsu.gov.ua), заплатив 21 гривну.
Важный вопрос – ограничения применения земельного участка. Если информации об этом нет в договоре аренды, то можно запросить у арендодателя выдержку из земельного кадастра, которую, как правило, готовят не дольше 10 дней.