Офисы разбирают, как горячие пирожки, и малому бизнесу найти помещение нужного метража да по приемлемой цене все сложнее. Поэтому многие предприниматели отказываются от дорогостоящих площадей в крупных БЦ. Они выбирают помещения подальше от центральных районов города или арендуют рабочие места в коворкингах и хабах. И еще все чаще компании практикуют распределенный офис, то есть отсутствие общего помещения и дистанционную работу основной части персонала.
Об этом сообщают Деньги.ua.
Спрос на офисную недвижимость, а вместе с ней и арендные ставки, продолжают расти. По данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, по итогам первого полугодия 2019 года предельная стоимость аренды офисов класса А в Киеве достигла 40 долл./кв. м в месяц, а офисов класса В – 27 долл./кв. м в месяц. Для сравнения, в начале 2019 года максимальные арендные ставки в столице составляли 35 долл./кв. м и 26 долл./кв. м. в месяц соответственно. Вакантность в бизнес-центрах Киева упала до 6,7%, а в отдельных БЦ – до 4–5%, хотя по итогам 2018 года она составляла около 7,2%.
В регионах ситуация более спокойная, но и там на рынке коммерческой недвижимости заметно оживление. В Одессе, Львове, Днепре и Харькове в офисах А/В-класса арендодатели просят за квадратный метр до 20–25 долл. в месяц. Правда вакантность, по сравнению с Киевом, сохраняется на высоком уровне, более 10%.
При этом эксперты отмечают, что офисов в Украине по-прежнему не хватает. Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала консалтинговой компании Cushman&Wakefield, говорит: в Украине на 1000 человек приходится 649 кв. м офисных площадей, в то время как в Берлине – 5228 кв. м, а в Варшаве – 3130 кв. м. И сокращение вакантности – это один из признаков, что рынок готов поглотить гораздо больше квадратных метров.
Кстати, что показательно, спрос на офисы растет со стороны не только крупного, но и малого бизнеса. И если раньше ключевыми арендаторами были IT-компании (в 2018 году в столице они занимали почти 40% площадей), то с начала 2019 года их доля сократилась приблизительно на треть – за счет роста спроса со стороны других бизнесов. Кто стал активнее искать? Компании из сферы энергетики, промышленности, АПК и сервиса.
Читай также: В Киеве продали нежилой дом за почти 40 млн грн
- Поближе к центру
Наилучший вариант офиса – это, конечно же, помещение в бизнес-центре класса А или В. По характеристикам они очень похожи между собой. Но офисы класса А могут похвастать наилучшим расположением (прямо в деловом центре города), обладают отличной энрегоэффективностью и системами энергосбержения (проведено автономное отопление, централизованная вентиляция и кондиционирование), оснащены всеми коммуникациями (оптоволоконная телефония и Интернет). Здание имеет входную группу фойе, круглосуточную охрану, подземный паркинг. Планировка офисов – свободная, что позволяет арендаторам зонировать их по своему усмотрению.
Именно за все эти “радости“ арендодатели и требуют ежемесячно до 35-40 долл./кв. м.
Офисы класса В могут иметь не такое удобное расположение (но все равно близко к центральным районам), иногда они находятся не во вновь построенных, а в реконструированных зданиях. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха тоже есть, только без возможности управлять климатом из отдельно взятого офиса. Паркинг зачастую открытый, а доступ в здание не всегда по электронным пропускам. Арендная плата, соответственно, ниже – 20-25 долл./кв. м в месяц.
Офисы класса С часто удалены от центральных и деловых районов города. Это может быть старое здание 20–30-летнего возраста с минимальным набором опций. Есть крыша, отопление и свободные квадратные метры – уже хорошо. А такими “мелочами“, как кондиционирование помещения, прокладка телефонии и Интернета уже занимается сам арендатор. Но зато офис можно снять за 10–15 долл./кв. м в месяц, а то и дешевле. И в зданиях эконом-класса в избытке мелкокалиберные помещения, площадью 40–50 кв. м, которые отлично подходят для частных предпринимателей и маленьких компаний.
- Почти как дома
Альтернатива офису – аренда квартиры. Несмотря на то, что законодательство напрямую запрещает использовать жилую недвижимость для бизнес-целей, многих предпринимателей это не останавливает. Прежде всего, потому что квартира ощутимо дешевле, чем обычный офис. Раза в полтора-два. А при долгосрочной аренде есть шанс еще и скидку выбить. Повезет, если квартира достанется не от жильцов, а уже переделенная под офис. Это избавит от вложений в ремонт, перепланировку и прокладку коммуникаций (интернета, телефонной связи).
Хорошо и то, что квартиру можно найти поближе к дому и где-нибудь в тихом районе или рядом с основными партнерами и складами (скажем, если это – интернет-магазин). Поэтому, когда бизнес напрямую не связан с обслуживанием клиентов, и арендовать помещение в «козырном» центре города нет смысла, квартира – вполне вариант.
Предприниматели, которые работают сами на себя или с командой из 2–3 человек, могут просто арендовать несколько рабочих мест в другом офисе или в коворкинге. За одно место придется заплатить 2,5–3,5 тыс. грн. в месяц. И это место можно закрепить за собой. То есть не придется постоянно искать свободный угол, где бы приткнуться.
Читай также: Сколько стоит арендовать дом в Украине
Все больше появляется специализированных коворкингов, так называемых хабов, которые заточены под предпринимательскую тусовку. Они находятся в деловых центрах городов, оснащены полностью оборудованными рабочими местами, конференц-залами, переговорными и элементами бытового сервиса – гардеробами, кухнями и кафе, душевыми. По сути, это – огромный офис, в котором гнездится множество совершенно разных проектов и компаний.
К слову, многие хабы занимаются еще информационной и образовательной поддержкой молодого бизнеса, организуют тематические мероприятия для своих резидентов.
Для небольших команд такие решения – оптимальны, хотя в расчете на квадратный метр это порой оказывается дороже. Оптимальны потому, что уже решены проблемы охраны, уборки и других отвлекающих от дела мелочей.
- Закрепляем на бумаге
Арендатор и арендодатель в обязательном порядке заключают договор. И совершенно неважно, речь идет об аренде целого офиса, квартиры под офис или части площади. Причем, именно для арендатора наличие договора жизненно важно, поскольку этот документ защищает его от недобросовестных действий со стороны владельца офисной недвижимости и необоснованных поборов.
Оформить взаимоотношения с арендодателем нужно еще и потому, что бизнес, который выбрал общую систему налогообложения, сможет включить арендную плату в расходы и уменьшить таким образом финансовый результат, с которого взимается налог.
При аренде жилых помещений налоговая скептически отнесется к выбору такого типа недвижимости для ведения хозяйственной деятельности и однозначно совершит налоговые доначисления, – предупреждает Николай Максимов, адвокат юридической компании Riyako&Partners.
Договор аренды сроком до трех лет заключается в письменной форме. При аренде помещения на три года и более договор следует заверить нотариально, а право аренды подлежит государственной регистрации.
Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора аренды, то, при отсутствии возражений со стороны арендодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
Договор аренды составляется в простой форме. Каких-либо жестких ограничений по его наполнению нет. Но все же он обязан содержать некоторые важные пункты, так называемые существенные условия, которые в будущем позволят сторонам избежать недопонимания и конфликтов.
Прежде всего, это – характеристики и описание предмета аренды. Адрес, где находится помещение, метраж, состояние, в котором арендатор это помещение получает, его недостатки.
Важно детально указать наличие на объекте коммуникаций, телефонной связи, сети Интернет и других сервисов, которыми арендатор имеет право пользоваться по договору аренды, – советует Владислав Фирсов, юрист юридической компании AS Legal.
Читай также: В Дании выдают ипотеку на 20 лет под 0% годовых
Заодно следует прописать право арендатора проводить необходимые ему коммуникации, но только по согласованию с арендодателем (с письменного согласия). А также предусмотреть, что арендатор получит компенсацию издержек за подобные мероприятия. Например, в счет арендной платы.
В идеале, в договоре должен быть пункт о том, что любые изменения в помещении (будь то замена окон или установка кондиционера) арендатор может проводить только с ведома и согласия арендодателя.
- За воздух не платим
Арендная плата и прочие издержки – это пункты, которым стоит уделить особое внимание. Необходимо четко разобраться, что является арендной платой, за что арендодатель платит отдельно (за коммунальные услуги, за охрану, за парковку), а какие платежи остаются за арендатором.
Для платежей, которые не включены в состав арендной платы, указывается механизм определения цены и порядок уплаты. Например, это делает сам арендодатель, а арендатор каждый месяц или раз квартал возвращает ему соответствующую сумму.
Что касается непосредственно арендной платы, то нужно конкретизировать ее размер (если арендная ставка номинирована в валюте – указать курс конвертации), периодичность и порядок уплаты взносов. Оптимальный вариант – на банковский счет арендодателя с оформлением подтверждающих документов (платежек, чеков, квитанций).
В договоре могут присутствовать пункты о периодическом пересмотре арендной платы (индексации). Главное, чтобы пересмотр осуществлялся в добровольном порядке, по взаимному согласию сторон и при появлении определенных обстоятельств. Например, при существенных колебаниях валютного курса или индексе инфляции, который превысил оговоренное значение за конкретный период. И для этого составляется допсоглашение. Еще необходимо сделать оговорку, что при отсутствии компромисса по размеру арендной платы, договор может быть расторгнут досрочно.
Нередко арендодатели вносят в договор пункт о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке путем простого уведомления арендатора. Но это противоречит принципу невозможности одностороннего изменения условий договора, и такой пункт можно признать недействительным в суде, – уточняет Николай Максимов.
- Земля в нагрузку
Арендатор при подписании договора должен учитывать еще несколько особенностей. Одновременно с правом аренды здания, другого капитального сооружения либо отдельной его части съемщик получает право пользоваться земельным участком, на котором находится недвижимость, и земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению.
Поэтому в договоре следует указать размер земельного участка, который передается в аренду. Если это не зафиксировано, то арендатор имеет право пользоваться всей землей арендодателя. А плата, которую вносит арендатор, состоит из платы за пользование арендованным недвижимым имуществом и платы за земельный участок, – подсказывает Василий Шеретько, старший юрист юридической фирмы “Антика“.
Читай также: В Киеве жилье в новостройках подорожало
Важный вопрос – распределение ответственности за соблюдение требований противопожарных норм и правил, экологического законодательства, требований в области гражданской ответственности и техногенной безопасности.
Если предприниматель берет в аренду объект недвижимости полностью, то арендодатель может полностью переложить на него ответственность за соблюдение упомянутых требований, что и будет зафиксировано в договоре. Если в аренде только часть помещения, то в договоре следует четко прописать зоны ответственности обеих сторон, чтобы в будущем не было проблем с контролирующими органами.
По закону, передача имущества арендодателем арендатору производится в момент подписания акта приема-передачи.
Перед его подписанием рекомендуем основательно осмотреть арендованное имущество и зафиксировать в документе все дефекты, неисправности и так далее. Это обезопасит от расходов, связанных с возмещением, в момент прекращения действия договора аренды. Возврат недвижимого имущества также проходит по акту, – говорит Василий Шеретько.
- Все по закону
Аренда рабочего места в офисе или места в коворкинге на длительный срок тоже предусматривает заключение договора.
В зависимости от правового статуса арендодателя, при аренде рабочего места подписывается или договор найма (аренды) рабочего места, или договор субаренды рабочего места. При этом важно убедиться, что по основному договору аренды предусмотрено право первоначального нанимателя передавать помещения в пользование на праве субаренды,– рассказывает Владислав Фирсов.
По договору найма рабочего места в офисе или места в коворкинга арендатор получает в платное пользование часть помещения или право пользоваться помещением и вещами (мебелью, оргтехникой и т. д.) по определенным правилам, которые устанавливает арендодатель.
При заключении договора важно конкретизировать, в какие помещения имеет доступ арендатор, закреплено за ним конкретное рабочее место или нет, какое оборудование он получает в пользование (например, компьютер, принтер). Обязательно нужно оговорить, за что еще платит арендодатель. Например, за коммуналку, за охрану, за парковку. Кроме того, в договоре желательно сделать оговорку о том, что арендатор имеет право размещать на рабочем месте свое оборудование.
А вот аренда жилого помещения под офис согласно действующему законодательству неправомерна. Поэтому договор аренды заключить, в принципе, можно, но он не даст съемщику право использовать недвижимость для ведения бизнеса.
Впрочем, ответственность за подобное нарушение мизерная. Это – штраф в размере от 17 до 51 грн. Да и в законодательстве отсутствуют действенные механизмы по привлечению к ответственности лиц, которые используют помещение не по целевому назначению.
Но главный риск в том, что размещение офиса в жилом помещении может повлечь за собой повышенное внимание контролирующих органов (налоговой инспекции, госпотребслужбы, ГСЧС) и штрафы с их стороны. И в этом случае полусотней гривен уже не отделаться.
Павел Харламов
Напомним, почему покупать квартиру на этапе фундамента рискованно.
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook
Смотри также - Договор аренды помещения под бизнес. Регистрация и как правильно это сделать