Начиная с 2015 года, для покупателей новых квартир наступило настоящее раздолье. Мало того, что практически во всех крупных городах Украины ежегодно вырастают десятки высоток, так еще и цены на строящееся жилье радуют глаз и кошелек. Девелоперы в столице и ее окрестностях начинают борьбу за клиентов с отметки в 9-11 тыс грн за квадратный метр, что выливается приблизительно в 230-270 тыс грн за небольшую однокомнатную квартиру. В других мегаполисах можно встретить еще более заманчивые предложения от 7-7,5 тыс грн за квадрат.
Читай также: Как проверить застройщика при покупке квартиры: Три важных шага
Конечно, ничего сверхъестественного за такие деньги ждать не нужно. Квартира будет экономней некуда – не самое лучшее расположение, где-то на окраине спального массива, а также аскетичная отделка: стены без штукатурки, стеклопакеты, батареи, бетонная стяжка на полу и входная дверь. Поэтому дополнительно потребуется изрядная сумма на отделочные работы. И, тем не менее, это собственное жилье в только что построенном доме, с эксплуатацией которого в течение 7-10 лет особых проблем точно быть не должно.
Цена с секретом
Из чего девелоперы складывают свои ценники - тайна, покрытая мраком. Стоимость любого квадратного метра делится на три составляющих: затраты на покупку земельного участка, оформление разрешений и прочих документов; прямые издержки на строительство, материалы, отделку; админзатраты и реклама.
Читай также: Защитить стены: Как работает полис страхования недвижимости
“И, конечно же, в цену закладывается заработок строительной компании, который может достигать 30%“, – рассказал Иван Перегинец, руководитель жилищно-строительного кооператива Доступное жилье Украины.
Для бюджетных квартир застройщики, как правило, согласны урезать свой заработок – ради ускорения оборота капитала, а также экономят на материалах и рабочей силе. Все это дает возможность сложить привлекательную цену.
Из чего девелоперы складывают свои ценники - тайна, покрытая мраком
Наглядный пример такого доступного жилья – ЖК Идея в Дарницком районе Киева, где цена квадратного метра начинается с отметки в 9 тыс грн. Вот только застройщик этого ЖК – кооператив с аналогичным названием, но без портфолио ранее реализованных проектов. Вообще, безымянность девелоперов – это повсеместное явление для эконом-сегмента. И такой безымянностью, кстати, можно объяснить демпинговые цены, поскольку застройщикам без роду и племени заманивать покупателей попросту нечем.
Читай также: Кризис неплатежей: При каком долге за коммуналку могут отобрать жилье
В пригороде многие объекты еще дешевле. В Ворзеле цены от 7 тыс грн/квадрат, в Ирпене – от 8 тыс грн, в Броварах – от 9 тыс грн, а в Борисполе – от 10 тыс грн за квадратный метр. Правда, привлекательным прайсом на недвижимость могут похвастаться далеко не все сателлиты. Например, в Вышгороде девелоперы просят за квадратный метр 10,5 тыс грн, в Петропавловской Борщаговке, которая прилегает к Окружной дороге, – почти 11 тыс грн. В Гатном стоимость метра от 12 тыс грн, а в Чабанах – от 16 тыс грн за квадрат при крайне скудном выборе новостроек.
В городах-миллионниках ценовая ситуация для квартир эконом-сегмента достаточно предсказуема. Самая дешевая “первичка“ в Харькове – от 6,9 тыс грн за квадратный метр. Чуть дороже жилье в культурной столице Украины – Львове, где стоимость квадратного метра от 7,2 тыс грн. Следом за Львовом ценовую эстафету перехватывает Днепропетровск, там девелоперы не хотят опускаться ниже 10 тыс грн/квадрат. Однако, что удивительно, эта цена не за эконом, а за бизнес. И застройщик уверяет, что ЖК Семейный, где квартиры именно с таким ценником, может похвастаться кирпичной кладкой, индивидуальным отоплением для каждой квартиры, где устанавливаются контурные котлы, а также подземным паркингом.
Читай также: Почему украинцы покупают недвижимость за рубежом - исследование
Самая дорогая после Киева – Одесса. Застройщики Южной Пальмиры предлагали квартиры от 9,3 тыс грн/кв м. Дешевле, к сожалению, обнаружить не смогли. По состоянию на июль 2016 года один из сайтов недвижимости сообщил, что все квартиры в этом комплексе уже проданы.
Что под оберткой?
Первое, к чему нужно приготовиться при покупке эконом-жилья, это к удаленности от транспортных развязок и станций метро (в тех городах, где это метро, разумеется, есть). Например, в Киеве с окраины Троещины или Борщаговки до ближайшей станции “подземки“ на маршрутке, автобусе или троллейбусе приходится добираться от 15 до 30 минут.
Наличие рекреационных зон и парков – тоже под вопросом. И вполне возможно, что в поисках сквера придется проделать немалый путь. Сам дом не всегда огорожен и не факт, что имеет собственную территорию. Да, на бумаге она существует, но в реальности двор и газоны заставлены машинами, а детская площадка становится излюбленным местом для посиделок молодежи и выгула собак.
Самый большой риск для покупателя доступного жилья – срыв сроков ввода в эксплуатацию и заморозка объекта
При строительстве недорогих жилых комплексов применяется монолитно-каркасная либо железобетонная конструкция. Стены выложены из простого кирпича (это еще не самый плохой вариант!), газового либо пустотелого блока. Утепление зачастую отсутствует, либо дом обшит минеральной ватой и экструзионным пенополистиролом (ЭППС). Проект дома типовой, поэтому в других районах города с большой вероятностью можно встретить его двойников.
Читай также: В Сети появилась карта незаконных строек Киева
Планировки тоже стандартные, и львиную долю составляют однокомнатные квартиры площадью от 30-35 кв м, метраж двухкомнатных – не более 60-70 кв м. Квартир 3-, 4-комнатного формата минимум, а их площадь максимум достигает 90-100 кв м.
Самый большой риск для покупателя доступного жилья – срыв сроков ввода в эксплуатацию и заморозка объекта. Причем, чаще всего это происходит не из-за недостатка денег, поскольку сегодня бюджетные квартиры находят своих покупателей достаточно быстро. Главный риск – проблемы с документами, которые влекут за собой санкции со стороны проверяющих и правоохранительных органов. Итог предсказуем: остановка строительства на неопределенный срок.
Лишь бы считалось
Рассчитывать на высокую энергоэффективность таких домов тоже особого резона нет. “Основной недостаток всех эконом-новостроек в том, что они формально отвечают разве что минимальным требованиям комфорта по классу С“, – объясняет Иван Перегинец. Проще говоря, по документам дом будет красивым и надежным, а в реальности он может обладать конструктивными недостатками, которые в лучшем случае приведут к проблемам с отоплением или водоснабжением, сквознякам и плесени на стенах, а в худшем – к существенной усадке здания.
Читай также: Покупаем уют: Как правильно выбрать квартиру в новостройке
“Окна в дешевых квартирах – не более чем защита от дождя, поэтому нужно выделить бюджет на смену всех стеклопакетов после первой же зимы. Входная дверь внешне похожа на металлическую, но это лишь декорация. Такой “металл“ можно разрезать даже простыми швейными ножницами. Сантехника, разводка электричества, даже розетки и вовсе отсутствуют (при передаче покупателю – Ред.)“, – перечисляет недостатки бюджетных квартир Олег Приходько, генеральный директор Greenol Company.
Внутренние перегородки, как правило, сделаны из пенобетона. Показатели его теплоизоляции существенно выше, чем у кирпича. Но этот строительный материал не может обеспечить шумоизоляцию между квартирами. Кроме того, стены из пенобетона достаточно хрупкие и не выдерживают большие нагрузки. Например, массивную навесную мебель.
При покупке строящегося жилья тщательно анализируйте соответствующие договоры и их соответствие разрешенным схемам финансирования строящихся квартир
К тому же в новостройках далеко не всегда предусмотрены коммуникации, которые призваны облегчить передвижение маломобильных жильцов. И это не только люди с ограниченными возможностями и с различными травмами, но и родители с детскими колясками, пенсионеры.
Читай также: Новострой без договора аренды земли – введут ли?
“Зачастую после завершения строительных работ пандусы и другие объекты совершенно неудобны, либо вовсе отсутствуют“, – рассказывает Анна Искэрдо, директор проектной компании АИММ-ГРУПП. Это же касается наличия нескольких лифтов необходимой конфигурации и грузоподъемности, с автономным электропитанием.
Поэтому, выбирая застройщика, нужно тщательно изучать не только договор, но и проектную документацию, а также соответствие заявленной возле дома инфраструктуры генеральному плану застройки того района, где должен появиться дом.
Екатерина Спорыш