Коммерческая недвижимость традиционно занимает около 10% от общего объема сделок на рынке Украины, однако выделяется более высокой стоимостью за квадратный метр и значительными объемами площадей. О том, как изменились цены на рынке и куда лучше вложить деньги, рассказывает «Зеркало недели», передают Dengi.ua.

Читай также: Поддержка украинцев без жилья: на "єВідновлення" выделили еще 3,5 млрд грн

Издание отмечает, что коммерческая недвижимость классифицируется по классам, поскольку ставки аренды и цены продажи существенно различаются в зависимости от характеристик объекта:

  • Класс A — современные здания, расположенные в центре или деловых районах, с паркингом и качественным обслуживанием;
  • Класс B — объекты могут находиться за пределами центра, это могут быть обновленные здания без централизованной системы кондиционирования, а также постройки класса А с более чем пятилетней эксплуатацией;
  • Класс C — помещения в советских административных зданиях, находящихся в хорошем состоянии и недалеко от метро;
  • Класс D — расположены в старых зданиях или на первых этажах жилых домов, часто удалены от станций метро.

В публикации сообщается, какой вид недвижимости самый привлекательный с точки зрения инвестиций, а именно:

Офисная недвижимость

Наименее доходным сегментом на протяжении последних пяти лет оставались офисы. Однако с восстановлением деловой активности в стране количество свободных офисных площадей сократилось, а цены начали расти. Так, в ряде крупных городов офисная недвижимость за период с 2021 по 2025 год подорожала в гривне в два раза и более.

В Киеве офисы класса А, которые в 2021 году стоили около 900–1000 долларов за квадратный метр, к 2025 году достигли 1800–2000 долларов. Во Львове стоимость увеличилась с 900–1100 до 1750–1800 долларов, а в Одессе и Харькове осталась на прежнем уровне — соответственно 1000–1400 и 600–1000 долларов за "квадрат".

Ставки аренды на офисные помещения изменялись пропорционально продажным ценам. В Киеве аренда составляет 600–700 грн/кв. м в месяц, в Одессе — 500–600 грн, во Львове — 400–500 грн, а в Харькове — до 300–400 грн за "квадрат". Цены актуальны для объектов классов A и B.

В то же время арендовать квартиру в жилом комплексе в Киеве для размещения офиса с соответствующим ремонтом и мебелью можно по ставке 160–180 грн/кв. м. В других городах эти расценки примерно совпадают с жилыми.

В 2021 году уровень капитализации в крупных городах Украины достигал в среднем 12%, а срок окупаемости — 8,3 года. К 2025 году показатели остались практически без изменений, за исключением Львова, где доходность выросла до 15%, а срок возврата инвестиций сократился до 6,7 года. Это связано с перемещением бизнеса в западные регионы.

Между тем в Киеве, Днепре и Харькове до 30% офисных площадей остаются вакантными, что говорит о слабом спросе.

Торговая недвижимость

Что касается торговой недвижимости, то после резкого падения цен и арендных ставок в начале вторжения, с восстановлением бизнес-активности ситуация начала улучшаться. Сначала сократилась доля пустующих площадей, а затем начали расти цены.

Так, в Киеве стоимость объектов классов A и B увеличилась с 1800 долларов/кв. м в 2021 году до 2125 долларов в 2024-м. Во Львове и Днепре цена выросла с 1400 до 1625 долларов, в Одессе — с 1200 до 1875 долларов, а в Харькове — с 1200 до 1375 долларов.

Арендные ставки в долларовом выражении по сравнению с 2021 годом также выросли: в Киеве до 27,5 доллара/кв. м в месяц, во Львове и Днепре — до 22,5 доллара, в Одессе — до 23,75 доллара, в Харькове — до 20 долларов.

Уровень капитализации в Киеве достиг 15,5%, а срок окупаемости инвестиций сократился до 6,4 года. В Одессе доходность снизилась с 20% до 15,2%, при этом срок возврата увеличился до 6,6 года. В Днепре и Львове показатели улучшились с 15,4% (окупаемость 6,5 года) до 16,6% (6 лет). Наибольший рост доходности был зафиксирован в Харькове: с 16% до 17,5%, при этом окупаемость сократилась с 6,3 до 5,7 года. Это свидетельствует о высоких рисках инвестирования — чем выше риск, тем выше ожидаемая доходность.

Таким образом, торговая недвижимость в текущих условиях демонстрирует значительно лучшую инвестиционную привлекательность по сравнению с офисами.

Склады и производственные помещения

В начале полномасштабного вторжения множество складов было уничтожено или повреждено, что вызвало дефицит и рост спроса на уцелевшие объекты. Несмотря на частичное восстановление, высокий спрос сохраняется, что удерживает цены и арендные ставки на стабильном уровне.

Так, если в 2021 году аренда складских помещений в Киеве обходилась в среднем в 7 долларов за квадратный метр в месяц, то в 2024-м стоимость увеличилась на 16% — до 8 долларов. В Днепре и Львове аренда выросла с 5,8 до 6,5 доллара, в Харькове — с 5 до 5,6 доллара. Речь идет о стандартных "холодных" складах.

В Одессе, благодаря функционированию морского коридора, бизнес удалось сохранить, хотя и в измененном виде. Здесь в 2021 году аренда составляла 6,2 доллара за квадратный метр, а в 2024 году — уже 7 долларов.

Современные производственные объекты часто размещаются в тех же зданиях, что и склады. Исключением являются предприятия химической и нефтехимической промышленности. В большинстве случаев арендные ставки и стоимость квадратного метра в производственной недвижимости соответствуют складским.

Однако старые здания советской постройки, в которых часто располагаются оборонные предприятия, демонстрируют отдельную динамику: если в 2021 году аренда таких помещений стоила 4–5 долларов за кв. м, то в 2024 году — уже 6–8 долларов, при условии удачного расположения.

Общая стоимость квадратного метра складской и производственной недвижимости в долларах выросла примерно на 10%, что положительно сказалось на уровне капитализации и сроках окупаемости вложений.

«Складская недвижимость на сегодняшний день наиболее привлекательная для инвестирования», - резюмирует издание.

Ранее Dengi.ua сообщали о том, что в мае 2025 года цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке больше всего выросли в Херсонской области – на 16%, но при этом остаются самыми доступными в Украине со средней стоимостью – $18,8 тыс.

Кроме того, как писали Dengi.ua, цены на аренду однокомнатной квартиры в Киеве и в пригородах столицы за полгода выросли на 9% и по состоянию на июнь 2025 года составляют в среднем 18 тыс. грн/месяц.