Перед началом зимы рынок недвижимости Киева столкнулся с ростом предложения квартир на фоне снижения спроса. Часть жителей рассматривает переезд из столицы из-за обстрелов и опасений по поводу отопления, водоснабжения и электроснабжения. Это влияет как на аренду, так и на рынок купли-продажи жилья. Об этом пишет Экономическая правда со ссылкой на данные аналитических платформ Dim.ria, OLX Недвижимость и ЛУН, а также комментарии экспертов рынка, передают Dengi.ua.

По данным Dim.ria, пишет издание, за месяц количество предложений об аренде квартир в Киеве выросло на 27%, тогда как спрос снизился на 12%. Согласно статистике OLX Недвижимость, предложение однокомнатных квартир увеличилось на 20%, а спрос упал на 20%.

В ЛУН подсчитали, что с 1 августа по 2 октября число объявлений об аренде квартир в столице выросло на 66%. Однако в масштабах всего рынка это относительно небольшое изменение: по оценке компании, в Киеве насчитывается не менее 1,45 млн квартир, из которых около 20,5% сдаются в аренду. В начале августа для аренды предлагалось 0,5% жилого фонда, а за два месяца к этому объему добавилось еще около 0,4%, или 5,8 тыс. объектов.

Читай также: Покупка старинных домов и усадьб: нюансы и стоимость

Где аренда подешевела сильнее всего

По данным OLX, пишет ЭП, медианная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве снизилась на 3% и составляет 16,5 тыс. грн в месяц.

При этом реальные сделки показывают более существенное падение. Эксперт по продаже недвижимости компании Park Lane Юрий Жариков отмечает, что фактическая стоимость аренды снизилась примерно на 15%. Сильнее всего подешевели квартиры на высоких этажах и на левом берегу столицы.

Исполнительный директор Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита называет нынешнюю ситуацию нестандартной: безопасность района стала одним из главных факторов, влияющих на стоимость жилья.

«Я бы назвал это сегментацией. Квартиры, расположенные в относительно безопасных районах, в цене не потеряли. Квартиры, расположенные вблизи инфраструктурных объектов, промышленных и складских помещений, в худшей ситуации. Там могут не захотеть арендовать квартиру даже бесплатно, потому что это опасно», — пояснил эксперт.

В исследовании OLX безопасность назвали важным критерием при выборе арендного жилья 66% респондентов. Еще 45% отметили этот фактор среди причин, влияющих на решение о переезде.

Руководитель направления «ЛУН Статистика» Людмила Кирюхина сообщила, что внутренняя миграция наблюдается с середины августа. Люди меняют жилье и районы внутри Киева либо переезжают в более безопасные регионы. При этом по одним только объявлениям нельзя точно определить, сколько человек уехало и по каким причинам.

Почему арендаторы переезжают на запад Украины

На фоне спроса на более безопасное жилье предложение квартир в некоторых западных областях сокращается. По данным Dim.ria, зафиксировано снижение количества объявлений об аренде в Ивано-Франковской области на 33%, Закарпатской — на 26%, Волынской — на 20%.

Наибольший разрыв между предложением и спросом наблюдается в Тернопольской, Ровенской и Львовской областях: на одно объявление приходится от 15 до 18 потенциальных арендаторов.

По информации ЛУН, сообщает издание, в октябре по сравнению с августом число объявлений об аренде в Черновцах уменьшилось примерно на две трети, а в Ужгороде и Ивано-Франковске — на 60%.

Юрий Пита предполагает, что к концу октября соотношение спроса и предложения может выровняться. По его мнению, часть арендаторов может пересмотреть планы переезда, поскольку риски обстрелов сохраняются и в западных регионах страны.

Эксперт также считает, что подготовка к зиме в Киеве стала более основательной, чем годом ранее. По его словам, многие многоквартирные дома обеспечили генераторами или зарядными станциями, чтобы поддерживать водоснабжение и работу лифтов.

Упадет ли аренда в Киеве до $100 в месяц

Сценарий, при котором стоимость аренды квартиры на Березняках снизится до $100 в месяц из-за длительного отсутствия отопления и воды или проблем с мостами через Днепр, Юрий Пита считает маловероятным.

«Не будет такого», — заявил эксперт.

При этом он допускает, что зимой арендаторы смогут договариваться с собственниками о скидках на 20–30%. В холодный сезон рынок аренды традиционно менее активен, а владельцам жилья зачастую выгоднее сохранить арендатора, чем искать нового и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги в период простоя.

На стоимость аренды также будут влиять этаж и наличие автономного электропитания. Квартиры с зарядными станциями и другими решениями для обеспечения электричеством могут оказаться более востребованными.

Продажа квартир в Киеве: предложений стало больше, покупателей меньше

На вторичном рынке жилья ситуация еще сложнее. По словам Юрия Жарикова, рынок купли-продажи квартир в столице переживает серьезный спад, а количество реальных сделок резко сократилось. Схожую ситуацию эксперт наблюдал весной 2022 года, когда покупатели и продавцы не понимали, как действовать в условиях неопределенности.

Согласно данным Dim.ria, пишет ЭП, только за сентябрь по сравнению с августом количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке Киева увеличилось на 56%. При этом спрос практически не изменился, а изменение цен оставалось в пределах статистической погрешности.

Юрий Жариков утверждает, что стоимость жилья в реальных сделках снизилась примерно на 20%, однако это пока не привело к заметному увеличению числа покупателей.

Юрий Пита также отмечает, что многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию и хотят оценить, насколько столица будет готова к зиме.

«Покупатели ожидают, ждут зимы, чтобы посмотреть, насколько Киев к ней готов. Уровень угроз, связанных с быстрыми "Шахедами", немного уменьшился. На первый план выходит фактор безопасности вместе с ситуацией в энергосистеме и в целом с жизнедеятельностью столицы. Поэтому сейчас мы на паузе», — пояснил эксперт.

Если Киев окажется недостаточно подготовленным к зиме, собственники могут вовсе отложить продажу недвижимости до весны. Такой сценарий прогнозируют и Юрий Жариков, и Юрий Пита. В результате сформируется отложенный спрос — как это уже происходило в прошлом году.

«Мы пережили это прошлой зимой: произошел определенный коллапс, к которому киевляне не были готовы. Да, была вода, канализация, мосты оставались целыми. Однако на рынок сильно повлияли отключения электричества и отсутствие отопления. В январе, феврале и начале марта на рынке царило затишье, сделок было очень мало. При этом цены существенно не снижались. Весной те, кто дождался, уже продавали, а покупатели возвращались», — вспоминает Пита.

По его оценке, максимальный дисконт при продаже квартир не превысит 20%, причем преимущественно речь идет о более дорогом жилье стоимостью свыше $100 тыс.

«Квартиры стоимостью до $100 тыс. всегда будут пользоваться спросом, поэтому скидка на них составит около 10%. В сегменте $50–60 тыс. скидок вообще нет: такое жилье очень востребовано, в частности, в рамках программы "єОселя"», — объясняет Пита.

В то же время Жариков отмечает высокий спрос на частные дома стоимостью $100–400 тыс. и земельные участки. По его словам, сделок с такими объектами недвижимости сейчас значительно больше, чем с квартирами.

Таким образом, рынок недвижимости Киева входит в зиму с увеличением предложения и осторожным спросом. Арендаторы могут рассчитывать на индивидуальные скидки, особенно на менее привлекательные по расположению и автономности квартиры. На рынке продажи жилья продавцам, вероятно, придется учитывать выжидательную позицию покупателей и готовность последних торговаться.

Dengi.ua ранее сообщали, что средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице составляет 17 тыс. грн в месяц.

Dengi.ua также писали о том, какие главные ошибки совершает продавец при продаже недвижимости.