Коммунальная недвижимость только на первый взгляд кажется непривлекательной. Ведь если бизнес не претендует на фешенебельность, а нуждается в площадях для рабочего офиса, производства или небольшого склада, вполне можно обратить внимание на помещение, которое находится в ведении местных органов власти. Только в Киеве подобных объектов многие тысячи.
«Долгое время мы с мужем искали помещение под свою гончарную мастерскую. То не устраивало расположение, то арендодатель задирал цену. По совету друзей решили попытать счастье в здании старого быткомбината, который был расположен недалеко от дома. Помещение оказалось в коммунальной собственности, поэтому на оформление аренды ушло немало сил и времени. Но зато мы хорошо выиграли в цене», –рассказывает художник-керамист из Киева Елена Приходько.
Аренда коммунальной недвижимости и вправду сопряжена с немалым объемом бюрократических процедур. Но игра стоит свеч, так как плата за используемое помещение искренне радует. Даже в дорогой столице арендные ставки для помещений в коммунальных объектах будут значительно ниже, чем для площадок на частных предприятиях или для офисов в бизнес-центрах. Не говоря уже об аренде в небольших городках – там коммунальные квадратные метры отдают в аренду совсем дешево.
Искать и не сдаваться
В первую очередь нужно разобраться, что представляет собой коммунальная недвижимость, которую хотелось бы арендовать. «Это собственность территориальных общин, которая находится в ведении органов местного самоуправления (например, Киевской горадминистрации – авт.)», – объясняет Михайлина Москаленко, юрист адвокатского объединения «Правовая группа «Доминион». Этим она отличается от государственной недвижимости, управителями которой непосредственно являются Кабинет Министров, другие министерства, Фонд госимущества.
Поэтому, прежде чем заняться оформлением документов, нужно выяснить, не является ли здание, где расположено облюбованное помещение, спорным объектом. Дело в том, что по многим объектам ведутся споры между органами государственной власти и местного самоуправления относительно того, чья именно это собственность. Доходит даже до судебных разбирательств.
Кроме того, если недвижимость используется органами местного самоуправления для осуществления своих функций, ее аренда запрещена. Это же касается объектов, которые находятся в процессе подготовки к приватизации, а также нуждаются в привлечении иностранных инвестиций (согласно решению Кабинета Министров или местных органов власти).
Напомним, что найти перечень объектов, доступных для аренды, в Киеве можно в Главном управлении коммунальной собственности. Аналогичные управления существуют и в других городах. Помимо этого, информацию о коммунальной недвижимости можно получить из муниципальной прессы и сайтов местных органов власти. Например, со страниц газеты «Крещатик».
Заявка на аренду:
- заявление произвольной формы;
- проект договора аренды;
- копии учредительных документов арендатора (если это юрлицо) либо копии страниц паспорта для физического лица (страницы 1, 2 и страница с указанием последнего места жительства);
- копия лицензии арендатора на осуществление определенного вида хозяйственной деятельности (если его бизнес лицензируется).
Если речь идет об аренде целостного имущественного комплекса, то дополнительно:
- специальное разрешение Антимонопольного комитета Украины;
- решение трудового коллектива о согласии на такую аренду (если этого одобрения не будет, договор аренды впоследствии могут признать недействительным).
Щедрые побеждают
После того, как приглянувшийся объект выбран, первый шаг к аренде – подача необходимых документов (см. «Заявка на аренду»).
Далее арендодатель в течение пяти дней с момента подачи документов направляет копии материалов управителю имущества для согласования. На рассмотрение отводится еще 15 дней, после чего управитель сообщает о своем положительном решении, либо отказе. Увы, но нередко решение принимается не в пользу арендатора. Особенно если помещение пользуется интересом у близких к местным властям лиц.
«При рассмотрении материалов о передаче в аренду имущества может учитываться предложения органов местного самоуправления по размещению бюджетных учреждений и организаций», – рассказывает Михайлина Москаленко.
Если желающих несколько, арендодатель объявляет конкурс на право аренды (даже когда заявителей всего двое). Решение о дате проведения конкурса принимает городской или местный совет, который также выбирает лучшую, по мнению властей, заявку. Юристы предупреждают, что победителем в большинстве случаев становится претендент, предложивший самую большую арендную плату. Если же потенциальному арендатору повезло, и выбрали его (либо он оказался единственным, кто положил глаз на недвижимость), можно заключать договор.
Платим по совести
Договор аренды должен содержать целый перечень обязательных условий. Помимо срока действия и размера арендной платы, порядка ее индексации, указывается порядок амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата, обязательства сторон и санкции за их невыполнение (неустойка, штраф, пеня), поручительство. Также в договоре прописывается порядок контроля состояния и безопасности объекта арендодателем и страхование имущества арендатором (если необходимо).
Разумеется, один из важнейших пунктов – уровень арендной платы. Ставка аренды зависит не только от площади, но и от оценочной стоимости объекта. Как правило, в объявлении о поиске съемщиков указывается стартовая цена за квадратный метр. Но арендатор вправе предложить свою сумму.
Главное не забывать, что если для коммерческой недвижимости плата составляет приблизительно 15%, то для коммунальной – 3-5% оценочной стоимости (в год). Если есть сомнения в справедливости предложенной арендодателем цены, можно заказать независимую оценку. За услуги оценщика придется заплатить до 2500-2700 гривен.
В абсолютных цифрах цена аренды может колебаться от 20 до 70 гривен за квадратный метр. Иногда и выше, но это все равно привлекательнее, чем в частных объектах. Например, в январе 2015 года за «квадрат» офисного помещения в столице арендодатели просили до 250–600 гривен.
Итоговый размер арендной платы определяется для каждого объекта индивидуально. Но, как правило, в течение действия договора к арендной ставке применяется индексация. Месяц заключения договора считается базовым, а каждый следующий предусматривает пересмотр арендной платы исходя из текущих темпов инфляции. Разумеется, нужно указать источник информации об индексе инфляции и частоту таких пересмотров.
Ремонт платежом красен
Зачастую арендуемое коммунальное имущество мало пригодно к использованию – это вам не бизнес-центр, толкового хозяина нет. И потому отделка будет, скорее всего, «убитая». А то и вообще, могут быть изношены донельзя коммуникации, сантехника, окна-двери. Про внешний вид – вообще лучше не упоминать.
Поэтому неизбежен ремонт – разумеется, за счет арендатора. Но есть и хорошая новость: законодательстве есть оговорка, что в том случае, когда арендодатель не провел капитальный ремонта имущества, и это препятствует его использованию по назначению, арендатор имеет право инвестировать в восстановление объекта. А затем зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. И в таком случае согласие арендодателя не требуется. «Но арендатор должен быть готов доказать, что без капремонта он действительно не мог использовать имущество по назначению в соответствии с условиями договора. И подтвердить стоимость ремонта документально», – подсказывает юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры» Антон Бабак.
Однако для душевного и финансового здоровья лучше не конфликтовать с арендодателем, а согласовать взаимные обязательства по поводу ремонта и улучшения помещений «на берегу», то есть в процессе заключения договора. Кроме того, можно выпросить себе «арендные каникулы», то есть получить большую скидку, а то и нулевую ставку аренды на период проведения ремонта. Разумеется, длительность такого периода придется оговорить в соглашении.
Юристы советуют обратить внимание на защиту прав арендатора в случае досрочного прекращения договора (например, чтобы съемщика не выгнали из помещения в тот же день, если договор будет расторгнут). Этот риск возрастает пропорционально сумме, вложенной арендатором в улучшение и ремонт помещений: «вылизанные» квадратные метры можно сдать намного дороже.
Также важно зафиксировать право на выкуп объекта вне конкурса в случае его приватизации. Такое право дает Закон «О малой приватизации». Но это возможно лишь в случае, если арендатор провел так называемые «неотделимые» улучшения арендуемой недвижимости на сумму не менее 25% ее рыночной стоимости.
Время действия договора аренды, в соответствии с Законом «Об аренде государственного и коммунального имущества», не может быть менее пяти лет, если арендатор не оговорил иной срок. Но на практике арендодатели редко соглашаются сдавать имущество больше, чем на год. Это связано с тем, что при аренде от трех лет требуются нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора.
Арендатор в данном случае может подстраховать себя оговоркой, что при пролонгации соглашения на следующий год условия аренды остаются прежними.
Мини-компенсация
Хотя бы часть потраченных на аренду коммунальной недвижимости средств можно вернуть в форме налогового кредита. В первую очередь это касается плательщиков НДС. Дата возникновения налогового кредита - день списания средств с банковского счета на оплату аренды помещения. Налоговый кредит определяется исходя из договорной стоимости услуг аренды, которая не может быть выше так называемых «обычных цен» (на практике, это и есть арендная ставка, прописанная в договоре). Не относятся к налоговому кредиту суммы налога, которые не подтверждены налоговыми накладными либо другими документами, а также в том случае, если помещение не используется в хозяйственной деятельности. Плательщики налога на прибыль могут включать в налоговый кредит также затраты, понесенные на улучшение арендованного помещения. Но только в том случае, если это текущий, а не капитальный ремонт. Конечно же, в этом случае все затраты также нужно подтверждать документально.
Как арендовать коммунальную недвижимость
1. Выбрать интересующий объект (по объявлению в муниципальной прессе и на сайтах местных органов власти)
2. Удостовериться, что аренда данного объекта не запрещена
3. Если необходимо – провести независимую оценку имущества
4. Подать арендодателю требуемый пакет документов (см. «Заявка на аренду»)
5. В течение 20 рабочих дней получить отказ или согласие на аренду от местных органов
6. Если претендентов несколько – дождаться даты конкурсного отбора арендатора
7. Победив в конкурсе, заключить договор аренды, обязательно указав в нем:
- срок действия;
- арендную плату и порядок ее индексации;
- порядок амортизации арендуемого имущества;
- ответственность сторон;
- условия расторжения и пролонгации договора;
- возможность ремонта и/или улучшения помещения арендатором и его компенсацию арендатору;
- право выкупа в случае приватизации;
- страхование объекта (если необходимо)
8. Включить затраты на аренду в налоговый кредит (для плательщиков НДС).
