Інтерес до купівлі сільгоспземлі в Україні залишається високим: потенційні інвестори готові купувати ділянки в обсягах, які в кілька разів перевищують пропозицію на маркетплейсах. Посилена конкуренція підштовхує вартість гектарів вгору. Однак зростання цін випереджає збільшення орендних ставок, через що прибутковість таких вкладень поступово знижується. Про це в коментарі для Latifundist.com розповів співзасновник Volodar і керівник проєктів агроінвесткомпанії Fortior Capital Володимир Нагорний, передають Dengi.ua.
Близько 4% земель уже змінили власників
За оцінками експерта, з моменту відкриття ринку в приватну власність перейшло приблизно 4% усього земельного банку країни. Щорічно продається в середньому від 0,7% до 1% сільгоспугідь.
Офіційні цифри не завжди відображають реальну ціну
Однією з характерних особливостей ринку залишається розбіжність між задекларованою і фактичною вартістю ділянок. Як пояснює Нагорний, значна частина угод досі оформляється за нормативно-грошовою оцінкою (НГО).
Таким чином, статистика фіксує суми, зазначені в документах, тоді як реальна ціна гектара часто відрізняється і фактично існує поза офіційною звітністю. При цьому більшість продавців не несуть значних податкових витрат - зазвичай ідеться про продаж першої, рідше другої або третьої ділянки, що знижує податкове навантаження. Проте ринок продовжує орієнтуватися на НГО, а фактичні домовленості нерідко залишаються неформальними.
Розкид цін - від $1 500 до $5 000 за гектар
За словами Нагорного, реальні угоди сьогодні укладаються в досить широкому ціновому діапазоні, а саме:
- У прикордонних районах Сумської області вартість землі становить приблизно $1 500-1 700 за гектар.
- У Львівській області ділянки продаються по $3 000-4 000/га, а в окремих випадках у західних регіонах ціна сягає $5 000 за гектар.
- Загалом у Тернопільській, Івано-Франківській та Львівській областях ціновий рівень залишається вищим за середній - угоди тут часто проходять у межах $3 000-5 000 за гектар.
- Серед найбільш активних регіонів виділяються Вінницька та Хмельницька області, а також південна частина Київської області. Тут фіксувалися угоди на рівні близько $4 000/га, де покупцями виступали агрохолдинги або пов'язані з ними структури. Втім, такі угоди охоплюють близько 10% ринку і не є масовими.
Вплив війни на попит
Військові ризики безпосередньо позначаються на активності покупців. Що ближча ділянка до лінії фронту, то нижчий інтерес і вартість. Як приклад Нагорний наводить прикордонні території Сумської області, де ціна може становити $1 700 за гектар, тоді як у сусідній Полтавській області - за схожих ґрунтів - продавці розраховують уже на $2 500/га.
На територіях, де ведуться бойові дії або є заміновані поля, попит практично зникає, а вартість землі може знижуватися до кількох сотень доларів за гектар.
Хто формує попит
З моменту відкриття ринку попит стабільно перевищує пропозицію у 2-3 рази, зазначає експерт. При цьому прогнозованого масового виходу представників IT-сфери не відбулося - вони становлять до 10% серед професійних інвесторів.
Основними покупцями виступають компанії-орендарі: малі та середні оформляють ділянки на юридичну особу-орендаря, великі - на структури бенефіціарів. Також землю купують менеджери середньої та вищої ланки агрокомпаній, співробітники агропідприємств і підприємці із суміжних сфер - постачальники техніки, трейдери, агросервісні компанії.
За словами Нагорного, у землю інвестують насамперед ті, хто глибше розуміє специфіку цього активу.
Прибутковість скорочується
Якщо на старті ринку співвідношення орендної плати до ціни купівлі забезпечувало 7-10% річних, то зараз прибутковість становить близько 5% у гривні. Раніше сільгоспземля вигравала конкуренцію у міської нерухомості - "однокімнатка біля метро" приносила близько 5%, тоді як земля давала до 7%. Зараз же рівень чистого грошового потоку фактично зрівнявся.
Заявлені на торгових майданчиках 15-30% - це, за словами експерта, очікування майбутньої капіталізації, а не реальний дохід від оренди. Хоча вартість землі може зростати на 10-15% на рік, таке зростання не гарантоване: через перегрів попитом ринок не виключає можливої корекції.
Dengi.ua раніше повідомляли про те, що за рішенням Кабміну, забруднені вибухонебезпечними предметами сільгоспземлі, повернуть в обіг швидше.
Крім того, Dengi.ua писали, що майже 31% усієї землі, що перебуває у власності бізнесу, зосереджено у десяти компаній.
