Напередодні зими ринок нерухомості Києва зіткнувся зі зростанням пропозиції квартир на тлі зниження попиту. Частина мешканців розглядає можливість переїзду зі столиці через обстріли та побоювання щодо опалення, водопостачання та електропостачання. Це впливає як на оренду, так і на ринок купівлі-продажу житла. Про це пише «Економічна правда» з посиланням на дані аналітичних платформ Dim.ria, OLX Нерухомість та ЛУН, а також коментарі експертів ринку, передають Dengi.ua.

За даними Dim.ria, пише видання, за місяць кількість пропозицій щодо оренди квартир у Києві зросла на 27%, тоді як попит знизився на 12%. Згідно зі статистикою OLX Нерухомість, пропозиція однокімнатних квартир збільшилася на 20%, а попит впав на 20%.

У ЛУН підрахували, що з 1 серпня по 2 жовтня кількість оголошень про оренду квартир у столиці зросла на 66%. Однак у масштабах усього ринку це відносно невелика зміна: за оцінкою компанії, у Києві налічується щонайменше 1,45 млн квартир, з яких близько 20,5% здаються в оренду. На початку серпня для оренди пропонувалося 0,5% житлового фонду, а за два місяці до цього обсягу додалося ще близько 0,4%, або 5,8 тис. об’єктів.

Читайте також: Купівля старовинних будинків та садиб: нюанси та вартість

Де оренда подешевшала найбільше

За даними OLX, пише «ЕП», медіанна вартість оренди однокімнатної квартири в Києві знизилася на 3% і становить 16,5 тис. грн на місяць.

При цьому реальні угоди свідчать про більш істотне падіння. Експерт з продажу нерухомості компанії Park Lane Юрій Жаріков зазначає, що фактична вартість оренди знизилася приблизно на 15%. Найбільше подешевшали квартири на високих поверхах і на лівому березі столиці.

Виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта називає нинішню ситуацію нестандартною: безпека району стала одним із головних чинників, що впливають на вартість житла.

«Я б назвав це сегментацією. Квартири, розташовані у відносно безпечних районах, не втратили у ціні. Квартири, розташовані поблизу інфраструктурних об’єктів, промислових і складських приміщень, перебувають у гіршому становищі. Там можуть не захотіти орендувати квартиру навіть безкоштовно, бо це небезпечно», — пояснив експерт.

У дослідженні OLX безпеку назвали важливим критерієм при виборі орендного житла 66% респондентів. Ще 45% відзначили цей фактор серед причин, що впливають на рішення про переїзд.

Керівниця напряму «ЛУН Статистика» Людмила Кірюхіна повідомила, що внутрішня міграція спостерігається з середини серпня. Люди змінюють житло та райони в межах Києва або переїжджають у безпечніші регіони. При цьому лише за оголошеннями неможливо точно визначити, скільки людей виїхало та з яких причин.

Чому орендарі переїжджають на захід України

На тлі попиту на безпечніше житло пропозиція квартир у деяких західних областях скорочується. За даними Dim.ria, зафіксовано зниження кількості оголошень про оренду в Івано-Франківській області на 33%, Закарпатській — на 26%, Волинській — на 20%.

Найбільший розрив між пропозицією та попитом спостерігається в Тернопільській, Рівненській та Львівській областях: на одне оголошення припадає від 15 до 18 потенційних орендарів.

За інформацією ЛУН, повідомляє видання, у жовтні порівняно з серпнем кількість оголошень про оренду в Чернівцях зменшилася приблизно на дві третини, а в Ужгороді та Івано-Франківську — на 60%.

Юрій Піта припускає, що до кінця жовтня співвідношення попиту та пропозиції може вирівнятися. На його думку, частина орендарів може переглянути плани переїзду, оскільки ризики обстрілів зберігаються й у західних регіонах країни.

Експерт також вважає, що підготовка до зими в Києві стала ґрунтовнішою, ніж роком раніше. За його словами, багато багатоквартирних будинків забезпечили генераторами або зарядними станціями, щоб підтримувати водопостачання та роботу ліфтів.

Чи впаде орендна плата в Києві до $100 на місяць

Сценарій, за якого вартість оренди квартири на Березняках знизиться до $100 на місяць через тривалу відсутність опалення та води або проблеми з мостами через Дніпро, Юрій Піта вважає малоймовірним.

«Такого не буде», — заявив експерт.

При цьому він припускає, що взимку орендарі зможуть домовлятися з власниками про знижки на 20–30%. У холодну пору року ринок оренди традиційно менш активний, а власникам житла часто вигідніше зберегти орендаря, ніж шукати нового й самостійно оплачувати комунальні послуги в період простою.

На вартість оренди також впливатимуть поверх і наявність автономного електропостачання. Квартири із зарядними станціями та іншими рішеннями для забезпечення електроенергією можуть виявитися більш затребуваними.

Продаж квартир у Києві: пропозицій стало більше, покупців — менше

На вторинному ринку житла ситуація ще складніша. За словами Юрія Жарікова, ринок купівлі-продажу квартир у столиці переживає серйозний спад, а кількість реальних угод різко скоротилася. Подібну ситуацію експерт спостерігав навесні 2022 року, коли покупці та продавці не розуміли, як діяти в умовах невизначеності.

Згідно з даними Dim.ria, пише «ЕП», лише за вересень порівняно з серпнем кількість оголошень про продаж квартир на вторинному ринку Києва збільшилася на 56%. При цьому попит практично не змінився, а зміна цін залишалася в межах статистичної похибки.

Юрій Жаріков стверджує, що вартість житла в реальних угодах знизилася приблизно на 20%, однак це поки що не призвело до помітного збільшення кількості покупців.

Юрій Піта також зазначає, що багато потенційних покупців зайняли вичікувальну позицію і хочуть оцінити, наскільки столиця буде готова до зими.

«Покупці очікують, чекають на зиму, щоб побачити, наскільки Київ до неї готовий. Рівень загроз, пов’язаних із швидкими «шахедами», дещо зменшився. На перший план виходить фактор безпеки разом із ситуацією в енергосистемі та загалом із життєдіяльністю столиці. Тому зараз ми перебуваємо на паузі», — пояснив експерт.

Якщо Київ виявиться недостатньо підготовленим до зими, власники можуть взагалі відкласти продаж нерухомості до весни. Такий сценарій прогнозують і Юрій Жаріков, і Юрій Піта. У результаті сформується відкладений попит — як це вже відбувалося минулого року.

«Ми пережили це минулої зими: стався певний колапс, до якого кияни не були готові. Так, була вода, каналізація, мости залишалися цілими. Однак на ринок сильно вплинули відключення електроенергії та відсутність опалення. У січні, лютому та на початку березня на ринку панувала затишшя, угод було дуже мало. При цьому ціни істотно не знижувалися. Навесні ті, хто дочекався, вже продавали, а покупці поверталися», — згадує Піта.

За його оцінкою, максимальний дисконт при продажу квартир не перевищить 20%, причому переважно йдеться про дорожче житло вартістю понад $100 тис.

«Квартири вартістю до $100 тис. завжди користуватимуться попитом, тому знижка на них становитиме близько 10%. У сегменті $50–60 тис. знижок взагалі немає: таке житло дуже затребуване, зокрема, в рамках програми «єОселя», — пояснює Піта.

Водночас Жаріков відзначає високий попит на приватні будинки вартістю $100–400 тис. та земельні ділянки. За його словами, угод з такими об’єктами нерухомості зараз значно більше, ніж з квартирами.

Таким чином, ринок нерухомості Києва вступає в зиму зі збільшенням пропозиції та обережним попитом. Орендарі можуть розраховувати на індивідуальні знижки, особливо на квартири, що є менш привабливими за розташуванням та автономністю. На ринку продажу житла продавцям, ймовірно, доведеться враховувати вичікувальну позицію покупців та їхню готовність торгуватися.

Dengi.ua раніше повідомляли, що середня вартість оренди однокімнатної квартири у столиці становить 17 тис. грн на місяць.

Dengi.ua також писали про те, які головні помилки робить продавець під час продажу нерухомості.