Вопрос: Я рассматриваю возможность покупки квартиры на «первичке». Застройщик предлагает покупать через закладную. Подскажите, что это такое и насколько такой способ инвестирования законен и безопасен. С уважением, Сергей.
Ответ: Действительно, после ряда дефолтов по целевым облигациям закладные стали популярными у застройщиков. Государство не контролирует их выдачу и обращение. Вообще, закладные – это ценные бумаги, которые имеют обеспечение в виде строящейся недвижимости, но не предоставляют их владельцу прав на недвижимость. Поэтому покупка жилья через закладные имеет довольно много рисков.
Партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партеры» Максим Копейчиков рассказал, что закладная – это ценная бумага, которая удостоверяет право ее собственника получить удовлетворение по основному (долговому) обязательству или, в случае неисполнения, обратить взыскание на предмет ипотеки. «То есть, эмитент закладной (застройщик) может исполнить основное обязательство (вернуть деньги) и не передавать объект недвижимости покупателю, причем такие действия будут правомерными», – сказал г-н Копейчиков. По словам юриста, при росте цен на недвижимость и приобретении закладной на стадии нулевого/начального цикла строительства существует риск того, что застройщик, воспользовавшись деньгами покупателя, не передаст ему квартиру, а просто вернет сумму долга.
Закладные не являются способом инвестирования, поскольку их нет в перечне инвестирования строительства (ЗУ «Об инвестиционной деятельности»). В связи с этим адвокат Международной юридической фирмы NoerrОлег Климчук отметил, что: «Их природу и выпуск нельзя в полной мере определить как способ финансирования объекта жилищного строительства, даже если возможность выпуска закладной определена Законом Украины «Об ипотеке». Г-н Климчук также рассказал, что продолжение использования застройщиками закладных в рамках продажи строящейся недвижимости может заинтересовать правоохранительные органы по двум статьям Криминального кодекса Украины: ст. 190 «Мошенничество» и ст. 212 «Уклонение от уплаты налогов, сборов (обязательных платежей)».
То есть, лучше поискать застройщика, который использует другие способы продажи.
По материалам
