Как уже писали "Деньги" (см. №7 от 9 ноября 2006 года, доступен на www.dengi.ua), официально работа с земельными участками в части их ипотечного оформления приостановлена (согласно последним изменениям, внесенным в пункты 10 и 15 раздела Х Земельного кодекса). Если банк выдал кредит под залог земли сельхозназначения, а в последующем заемщик не погашал кредит, то кредитор не сможет обратить взыскание на предмет залога. При попытках сделать это (на основании исполнительной надписи нотариуса, решения суда и прочего) возникнут непреодолимые сложности, так как любой заключенный договор купли-продажи такой земли является недействительным в силу законодательных ограничений.
"К сожалению данный законодательный акт существенно сузил для банков возможности кредитования, путем ограничения доступа к кредитным средствам собственников земельных участков сельхозназначения. Так что этот сегмент банкам пока не доступен", -- констатирует начальник управления активных операций физических лиц банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко.
Невозможность таких операций, в том числе и недоступность покупки в кредит земли у юридического лица, подтвердили все опрошенные "Деньгами" банки. "Никто не хочет работать себе во вред, ведь такое кредитование может стать почвой для махинаций со стороны заемщиков, поэтому пока запрет не будет снят законодательно, никто из банков рисковать не будет", -- отметил один из экспертов.
Тройная защита
Купленную землю, правда, можно застраховать, причем сразу от многих рисков Наиболее часто страхуют участки на случай стихийных бедствий (землетрясение, оползень, поднятие/проседание грунта, наводнение и тому подобное). Иногда дополнительно оформляют защиту от противоправных действий третьих лиц -- от нанесения ими умышленного вреда земельному участку (при взрыве, загрязнении ядовитыми веществами и прочем).
Годовой страховой тариф при страховании от стихийных бедствий и других рисков составляет от 0,1--1,7% рыночной стоимости участка. При заключении договора может применяться франшиза -- от 0,2% до 1% страховой суммы. Таким образом, при стоимости участка в $50 тыс. страховщикам придется отдать от $50--850 в год.
Гораздо дороже на рынке стоит другой продукт -- титульное страхование участка земли (защита права собственности на случай признания сделки недействительной). В договоре страхования риск определен как "утрата права собственности на землю на основании решения суда, которое вступило в законную силу".
"Рынок земли до сих пор нерегламентирован должным образом. Оспорить можно каждую вторую земельную сделку (особенно, учитывая возможные политические мотивы). Поэтому банки довольно часто требуют от клиента (при кредитовании не сельхозземли. -- Ред.), чтобы он такую страховку купил. Причем нередки случаи, когда банки требуют страхования только титула по земле, отказываясь от страхования самой земли. Обычно такой избирательный подход применяется для определенных регионов, где риски оползней, подмыва и так далее минимальны", -- рассказал "Деньгам" начальник отдела кредитных и банковских программ СК "Провидна" Андрей Ивчатов.
Тарифы на титульное страхование земельных участков обычно колеблются в пределах от 0,15--4,5% страховой суммы. Это означает, что, заплатив за участок $50 тыс., как минимум $75--2250 в год придется отдать за страховку.
"Вилка" в данном случае определяется правовой "чистотой" сделки (прежде всего, она зависит от того, сколько сделок было перед этим) и перечнем выбранных рисков.
Чаще всего такую страховку покупают на срок три года, а иногда и больше. Это связано с тем, что по законодательству срок исковой давности истекает спустя три года после того, как бывший собственник узнал о правонарушении.
Вообще-то, после совершения сделки со "стремным" продавцом можно еще раз перепродать участок земли (например, члену семьи) -- и так получить статус добросовестного приобретателя. Это может помочь при защите прав на объект, который имел в своей истории юридически нечистые эпизоды. Однако нужно понимать, что в таком случае все судебные проблемы валятся на владельца, тогда как при титульном страховании прав собственности на его стороне будет юридическая служба компании-страховщика.
Почем титул землевладельца?
Тарифы на титульное страхование земельных участков
СК Тариф (% от страховой суммы) Страховая сумма
"Оранта" 0,3--7 Устанавливается по соглашению сторон, как правило, в размере фактической (рыночной) стоимости страхуемого имущества
"Вексель" 0,4
"Ренессанс" 0,3--7
"Аска" 0,1--1
"ИНГО Украина" 0,4--1,0
"Эстрин" 0,05--2
Где еще почитать
о рынке земли:
1. www.zemportal.net
2. www.zemli.com.ua
сайты банков:
3. www.uabanker.net/links
