Цена земли

Земля всегда была дефицитом. Она является одним из наиболее выгодных капиталовложений. Поэтому оценка земли — важная составляющая земельных правоотношений и   основа формирования рынка земли в Украине. Но вопрос в другом: как объективно оценить землю без нарушения прав субъектов земельных правоотношений? Решение этот вопроса привлекает множество заинтересованных лиц, что существенно затрудняет ситуацию. А оценить землю оказалось не так то просто. С этим столкнулись множество субъектов земельных правоотношений и естественно обратились к нормам закона, которые к сожалению пребывают до сих пор в беспорядке. Что такое оценка земли и как она регулируется нормами отечественного законодательства   описывается в данной статье.  

Первые попытки учета количества и качества земель проводились ещё при первобытно-общинном способе производства. Однако тогда учёт был весьма примитивный и проводился в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость в более тщательном учёте. Кроме частных собственников учёт вело рабовладельческое государство. Оно учитывало доходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии и т.п. Объектом учёта постепенно становилась земля, которая уже в то время выступает как основное средство производства в сельском хозяйстве.

В современной Украине процессы перестройки нормативно-правовой базы оценки земель происходили в   1991 по 1995 год активизировались. Результатом развития указанных процессов стало утверждения в марте 1995 года Кабинетом Министров Украины Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и Держкомземом, Минсельхозпродом, Госкомгорстрой Украины и Украинской Академией аграрных наук соответствующего Порядка денежной оценки. С этого времени денежная оценка земель разных категорий развивалось соответственно существующей нормативно-правовой базе (с учетом соответствующих изменений и дополнений).
Правовое регулирование вопросов землеоценочной деятельности определено Законом Украины «Об оценке земли». Кроме того, существует Земельный кодекс Украины, где говорится, что: государственный земельный кадастр включает экономическую и денежную оценку земли; стоимость земельного участка определяется на основании ее рыночной и экономической оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины; в техническом паспорте земельного участка должны находиться сведения о денежной оценке земельного участка и его стартовая цена.

В общем, оценка земли — обязательное условие для определения стоимости земельного участка, его качественных характеристик. Существует несколько видов оценки земель: экономическая оценка, бонитировка грунтов и денежная (рыночная) оценка земли.  
Согласно нормам Земельного кодекса Украины, экономическую оценку земли следует расценивать как главный ресурс, который характеризует продуктивность земельного участка, эффективность его использования и доход от использования каждой единицы площади земли. Данные по экономической оценке являются основой оценки земельного участка различного целевого назначения в денежном эквиваленте.

Согласно части 1 статьи 2, статье 13 Закона Украины «О плате за землю», плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель. Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра. Денежная оценка земельного участка ежегодно по состоянию на 1 января уточняется на коэффициент индексации, порядок проведения которой утверждается Кабинетом Министров Украины.
Денежная оценка земель является экономическим механизмом регулирования земельных отношений, приватизации земельных участков, земельно-ипотечного кредитования, налогообложения и становления рынка земли.
Денежная оценка земельных участков бывает двух видов: нормативная и экспертная.
Порядок проведения экспертной денежной оценки земель установлен: методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ от 11 октября 2002 г. № 1531.
Экспертная денежная оценка проводится в случаях:
• отчуждения и страхования земельных участков, которые находятся в государственной либо коммунальной собственности;
• залога земельного участка в соответствии с законом; определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта па улучшение земли;
• определения стоимости земельных участков, которые находятся в государственной либо коммунальной собственности, если они внесены в уставной фонд хозяйственного общества (предприятия);
• определения стоимости земли в случаях реорганизации, банкротства либо ликвидации предприятия, который является совладельцем государственного либо коммунального имущества как собственник земельного участка;
• выделения или определения доли государства в земельном участке, который находится в совместной собственности;
• определения ущерба, нанесенного собственником либо землепользователем в случаях, установленных законом либо договором;
• в случае решения суда.
На проведение экспертной денежной оценки земли существует определенное ограничение. А именно, если земельные участки принадлежат субъекту оценочной деятельности либо оценщикам, которые работают в его составе; оценщик имеет родственные связи с заказчиком оценки либо, если субъект хозяйствования (руководитель) имеет родственные связи с заказчиком; земля, по которой проводится оценка, принадлежит учредителю либо участнику субъекта оценочной деятельности.
Экспертная рыночная оценка будет считаться недействительной, если она была проведена не субъектом оценочной деятельности либо, если проведена с нарушениями.
Следует отметить, что экспертная денежная оценка земли играет ключевую роль при определении рыночной стоимости земельного участка. Например, она имеет тенденцию наиболее эффективного применения при оценке земель, отведенных под застройку жилых домов, тогда как нормативная рыночная чаще применяется при оценке земельного участка другого целевого назначения и использования. Все зависит от прибыли, получаемой от использования земли, в отношении которой проводится нормативная оценка.
На практики встречается такой вопрос: является   ли цена, установлена экспертной оценкой обязательной или ее можно изменить при заключении договора за согласием сторон. В этой случае следует обратить внимание на общие нормы Гражданского кодекса Украины, который устанавливает принцип свободы договора. Что касается Земельного законодательства, то оно не запрещает продажи земельного участка за более высокую цену, чем определена в в экспертной денежной оценке. Поскольку, стороны являются свободными при заключении договора, а экспертная денежная оценка используется для установления вероятной, достоверной, стартовой, рыночной цены продажи земельного участка, фактическая сумма денег, которая платится за переход прав на земельный участок от продавца к покупателю, может быть больше, чем стоимость земельного участка, которая определена экспертом, или равняться ей.
Теперь рассмотрим более детально нормативную денежную оценку земли.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков в соответствии с законом, расчете арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
Ст. 3 Закона Украины «Об оценке земли» четко определяет объекты оценки земельных участков. Ими являются территории административно-территориальных единиц или их части, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части, части нескольких земельных участков, в том числе земельные паи на территории Украины.
При нормативной оценке имеет огромное влияние целевое назначение, а также правовая форма владения земельным участком (право собственности, аренды земли государственного фонда).   Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов базируется, в основном, на затратной концепции. Показатели данной оценки определяются по категориям территории населенных пунктов, качеству земли, ее ценностным характеристикам, функциональному использованию. Также учитывается экологические и иные ограничения использования земли.
Нормативная денежная оценка совершается юридическими лицами, которые получили лицензию на проведение работ с землеустройству.
На основании нормативной денежной оценки земельного участка составляется техническая документация. Если такая денежная оценка земель касается населенных пунктов, то техническая документация утверждается сельским, поселочным, городским советом. Если территория поза населенным пунктом – то районными радами.
Нормативная денежная оценка земельных участков, которые находятся в государственной либо коммунальной собственности, а также экспертная денежная оценка таких участков с целью выкупа, подлежит обязательной государственной экспертизе, которую уполномочены проводить органы Госагенства по земельным ресурсам.
Порядок проведения нормативной денежной оценки земель установлен:
• приказом Держкомзем, Минбуд, Министерства аграрной политики и жилищно - комунального хозяйства, Украинской академии аграрных наук “О Порядке нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов” от 27.01.2006 г. N 18/15/21/11;
• приказом Держкомзем, Минбуд, Министерства аграрной политики и жилищно - комунального хозяйства, Украинской академии наук, Госкомитета по водному хозяйству, Госкомитета по лесному хозяйству, Украинской академии аграрных наук: “О Порядке нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель в пределах населенных пунктов)”.
При денежной оценке земельного участка (нормативной либо экспертной) в последнее время законодатель стал обращать внимание на порядок регулирования стоимости данной земли. В 2009 г. очередной раз была проведена индексация рыночной оценки земельного участка - как правило, она осуществляется один раз в год и действует в текущий период. Согласно последним изменениям в законодательстве, при проведении индексации без наличия предварительной экспертной оценки данной земли, ставка индексации значительно увеличивается. В случае, если ранее необязательная экспертная оценка была осуществлена, индексация за последние несколько лет не учитывается и проводится лишь по состоянию па текущее время.
Очевидно, что преимущество имеет экспертная денежная оценка земли. Но при выборе, какой отдать предпочтение, сравнивать эти два понятия и ставить между ними знак равенства не следует. На выбор вида оценки земли влияют многие факторы. Но, в первую очередь, это зависит от целевого использования участка, а также намерений по аренде, выкуп, отчуждению и пр. Немаловажны и проблемы, сопутствующие разным видам оценки, связанные с пробелами в законодательстве.
На конец следует заметить. Такой вид оценки, как экспертная денежная в течение последних пяти лет стал существенно преобладать. Особенно в отношении земли, отводимой под строительство жилых домов. Несмотря на законодательные прорехи и нормативные недоработки, экспертная рыночная оценка наиболее эффективна и удобна для применения на данном этапе экономического развития и при таких рыночных условиях.