Финансовый кризис по-разному отразился на рынках недвижимости различных государств.
Рынок недвижимости Украины некорректно сравнивать с ситуацией в других странах. Например, с США, как это часто делают. В США произошел кризис перепроизводства за счет резкого увеличения количества домовладений, сбыт которых поддерживался за счет высоко-рисковых кредитов.
Можно вспомнить, что произошло в Японии в 1991 году. Тогда населения обремененное ипотечными кредитами просто не могло по ним расплатиться, и государство выставило эти квартиры на продажу. Но тогда в Японии более 90% жилья было приобретено за счет ипотеки.
В Украине эта цифра составляет менее 5%. Даже в случае средних показателей неплатежей по ипотеке, в продажу попадет незначительное количество квартир. Поэтому, я полностью исключаю повторение японского или американского сценария для отечественного рынка недвижимости.
В Украине дела обстоят совершенно иначе. С советских времен у нас осталась катастрофически низкая обеспеченность населения жилплощадью. На одного жителя Украины приходиться не более 20-22 кв. м. общей площади жилых помещений. Это в несколько раз меньше чем в США и Европе. В Украине еще на многие годы сохранится колоссальный неудовлетворенный спрос на жилье, который является основной движущей силой украинского рынка недвижимости
В тоже время в 90-е годы прошла массовая приватизация жилья. В результате этого появилось огромное количество квартир, которые не обременены ипотекой и, по сути, бесплатно достались населению. Сегодня количество квартир приобретенных за счет ипотечного кредитования в Киеве составляет не более 4%. Сравнивая эту цифру с западными рынками, где этот показатель зачастую составляет 90-95%, очевидно, что у нас ипотека является сильным стимулом спроса, однако ее прекращение не может привести к глубоким кризисным явлениям на рынке Украины.
Еще совсем недавно, вплоть до 2004 года, обмен или продажа с доплатой являлись основным видом сделок на рынке. И только с недавнего времени украинским потребителям стало доступно ипотечное кредитования. При этом, большая часть населения при покупке квартиры или дома, в качестве основного финансового источника использовала недвижимость, собственником которой они стали в результате приватизации.
Временное прекращение ипотечного кредитования стало закономерным результатом нестабильности отечественной и мировой финансовой системы. Однако вероятней всего, что после стабилизации ситуации рынок вернется к старой модели развития. Естественно, что за это время накопится огромный отложенный спрос. Кроме того, в 2009 году значительно возрастет дефицит на первичном рынке - часть строительных компаний не переживут кризис и соответственно многие заявленные объекты будут заморожены. Этот фактор в значительной мере компенсирует падение спроса. Поэтому, я не вижу серьезных предпосылок для беспокойства. Да, рынок некоторое время рынок будет лихорадить. Однако кризисы на рынке недвижимости вполне прогнозируемое и объяснимое явление.
Например, российский рынок недвижимости, модель которого близка украинскому, уже дважды переносил локальные кризисы в 2004 и 2006 гг. Правда, они носили внутренний характер. Их причиной стал кратковременный дисбаланс спроса и предложения. Гораздо печальней были результаты глобального августовского кризиса 1998 года. Но даже тогда цены на недвижимость упали всего на 30% при том, что российский рубль девальвировал в 4 раза.
Каждый раз после кризиса, около полугода длилась стагнация, а потом цены отыгрывали свою остановку резким скачком вверх. Огромный спрос на недвижимость в Украине никуда не исчезнет. Как правило, за постепенным выравниванием баланса спроса и предложения на рынке недвижимости следует очередное значительное повышение цен. Думаю, фаза стагнации в недвижимости может продлиться до полугода, после чего рынок вернется к модели альтернативных сделок, которые станут катализатором его дальнейшего развития».