Взять землю надолго: как арендовать земельный участок для фермерства

Сделки с землей сельхозназначения запрещены? Официально – да. Однако Интернет пестрит объявлениями «Продам пай», «Продам землю для фермерства». В чем тут дело? А в том, что законодательство хоть и запрещает сделки на открытом рынке земли, но при этом оставляет лазейки для функционирования «теневого». «Продаем участок в Одесской области. Как оформим? Как захотите: можем аренду на 49 лет, можем как наследство. Юристы знают, что делать», – рассказал корреспонденту «Денег» предприниматель Виктор Курбатов. Так что найти земельный участок для фермерства – не проблема. Главное – правильно его «застолбить», минимизировав риски.

Где искать?

В поисках земельного надела лучше приехать в конкретный населенный пункт и пообщаться с местными властями. «Если нужно выяснить, где и какие есть участки земли для аренды либо что есть из земель госрезерва, можно смело идти к землеустроителю села или к сельскому голове», – объясняет фермер из Киевской области Дмитрий Романчук.

Обращаясь в сельские советы и райгосадминистрации, будущий аграрий может попросить в пользование так называемый «невытребованный пай». Это участки пожилых сельских жителей, которые в силу каких-либо обстоятельств (например смерти) не смогли оформить госакты и передать свою землю по наследству.

С землей госрезерва сложнее. С 1 января 2013 года земельными участками сельскохозяйственного назначения государственной собственности распоряжается Госагентство земельных ресурсов. Увы, обращение в эту структуру грозит не только многомесячной борьбой с бюрократией, но и расходами «в карман» чиновников. Позволить себе такую роскошь могут крупные хозяйства, мелким фермерам лучше искать иные способы получения земли.

Правда, большинство плодородных земель уже находится в аренде. «Фермер неминуемо столкнется с тем, что все уже поделено. Придется искать районы с низкопродуктивной землей, которая свободна, или же предложить арендодателям более конкурентные условия», – говорит Владислав Кисиль, партнер ЮФ «КПД Консалтинг».

Стандартная годовая цена аренды, согласно п. 288.5 Налогового кодекса, не менее 3% нормативно-денежной оценки в год (в среднем этот минимум составляет 600 грн./га). Соответственно, «перебить» конкурента можно, дав больше.

К слову, каждый украинец имеет право на землю независимо от места регистрации. Юристы говорят, что, несмотря на киевский, херсонский или харьковский штамп в паспорте, фермер может обратиться в сельсовет, например, Запорожской области с ходатайством на выдачу ему земельного участка бесплатно. Это вполне реально, если в конкретном населенном пункте есть свободные земли, а местные чиновники не страдают склонностью к взяточничеству (иначе придется раскошелиться).Много вряд ли дадут, но шанс получить 1,5–3 га имеется.

Впрочем, местные администрации вправе и отказать. Ведь в Земельном Кодексе сказано, что к ходатайству фермера прилагаются документы, подтверждающие опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования в аграрном учебном заведении. Далеко не у всех есть подобные бумаги. Выход? Придется искать возможность очень быстро получить образование и опыт работы по специальности.

Взять надолго

Самый простой способ быстро получить землю в свое распоряжение – заключить договор аренды. Как правило, фермеры стремятся оформить такой договор надолго. Минимум на 5–6 лет.

«Максимальный срок действия договора аренды земли не может превышать 50 лет. Как вариант, можно заключить соглашение на право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис). Но на практике это применяется крайне редко», – говорит юрист компании Moris Group Роман Савко.

Перед подписанием договора владелец должен предъявить будущему арендатору план или схему земельного участка, кадастровый план с указанием ограничений в его использовании. А также акт определения границ земельного участка. Особое внимание стоит уделить кадастровому номеру. «Объектом договора аренды может быть только земельный участок с кадастровым номером. Если он не присвоен, необходимо разрабатывать соответствующую документацию по землеустройству и подавать в органы Госземагентства», – отмечает юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры» Антон Бабак.

Когда документы на землю вопросов не вызывают, переходим к тщательному изучению договора. Арендатору необходимо проверить все пункты (см. «Что обязательно должно быть в договоре…») и особое внимание уделить вопросу его расторжения. В договоре должно быть указано, что в одностороннем порядке такой шаг невозможен.

Законодательство не требует обязательного нотариального заверения договора, однако юристы все же рекомендуют не пожалеть на это 1,5–2 тыс. грн. Во-первых, нотариус придает документу надежности, а во-вторых, помогает ускорить процесс государственной регистрации договора аренды (см. «Процедура оформления земли в аренду»). Благодаря нотариусу регистрация, по сути, проходит автоматически.

Кстати, в будущем (как скоро, пока неясно) фермерам обещают систему электронной подачи заявлений на регистрацию права аренды.

Риски? Имеются

Действующий в Украине механизм аренды сельхозземель не спасает фермера от рисков. Землевладелец может расторгнуть договор аренды через суд либо отказаться продлевать соглашение на новый срок. Хотя такие случаи единичны. Еще один риск – несоответствие площади участка, взятого в аренду, заявленной его величине. Именно поэтому и нужно проверять акт определения границ земельного участка еще до подписания договора его аренды.

«Земельные участки от собственника»? Под таким соусом могут предлагать и откровенно мошеннические схемы, ввязываться в которые фермеру не стоит. Например, конечный пользователь земли приобретает корпоративные права украинской компании, у которой существуют некие договора аренды. «Но в нашей практике были случаи, когда в договорах вместо подписей просто стояли фамилии людей и, как оказалось, большинство из них собственноручно договора не подписывали», – предостерегает партнер адвокатской компании «Сюткин и партнеры» Наталия Осадчая.

Сколько проработает фермер на такой земле – непонятно. В лучшем случае, до прихода нового арендатора, который предложит землевладельцам более интересные условия.

Забрать навсегда

Если фермер твердо решил заниматься бизнесом на собственной земле, ему придется инвестировать в покупку земельного участка и ввязываться в непростой процесс приобретения.

Действующий до января 2016 года мораторий на продажу земли сельхозназначения не распространяется на участки для приусадебного садоводства. Именно эти земли сегодня находятся в свободной продаже. На таких участках можно построить дачу, возвести теплицы, подсобные помещения. Не запрещает закон и засеивать такие земли сельскохозяйственными культурами. Но подобное приобретение будет недешевым.

Например, в Киевской области гектар земли для садоводства продают за 18 тыс. долл. То есть при планах обустроить ферму на 5 га придется вложить в землю 90 тыс. долл. В Полтавской области затраты на покупку такого же участка могут составить 40–55 тыс. долл.

Как уже было сказано, продаются и те земли, на которые распространяется мораторий. Однако сделки с ними чреваты неприятностями. Ведь юридически оформление таких участков на новое лицо запрещено, можно лишь заключить договор аренды на 49 лет. Хотя фактически участок все равно останется в собственности арендодателя. Иногда продавцы пытаются также заключить с покупателем «предварительный договор», суть которого – переход права собственности на участок после отмены моратория. Однако в случае его расторжения страдает именно потенциальный покупатель.

Иногда продавцы паев предлагают оформить участок в наследство. Но и здесь доверчивого фермера поджидают сюрпризы. Ведь кто-то из законных наследников продавца может оспорить передачу земли в наследство постороннему человеку. Кроме того, право собственности на участок у покупателя появится лишь после смерти землевладельца, который в любой момент способен переписать завещание.

Ждать отмены моратория и уже после этого обзаводиться собственной землей? Вряд ли это хорошая идея – если уж решено выбрать этот вид бизнеса и есть деньги на покупку земли. Можно поискать продавцов, владеющих юрлицом, на котором в собственности числятся земельные участки сельхозназначения. Это самый сложный, самый дорогой, но и самый надежный путь приобретения в собственность именно земель сельхозназначения. «А уже имея землю в собственности, во-первых, можно получить под нее кредит в банке, во-вторых, передать ее по наследству будущим поколениям», – уверен глава Украинской аграрной ассоциации Владимир Макар.

Процедура оформления земли в аренду

 Что обязательно должно быть в договоре аренды земельного участка:

• объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка, его особенности);
• срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату;
•  условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
•  условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
•  условия возврата земельного участка арендодателю;
•  условия продления срока аренды;
• существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон;
• условия страхования земли и ответственного за страхование лица (арендодатель или арендатор);
• условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка;
• условия расторжения договора (окончание срока аренды, ликвидация юрлица-арендатора, др.);
• порядок расторжения (как правило, по согласию сторон или по решению суда).

 Внимание: Важно, чтобы арендодатель не поместил в договор пункт об одностороннем разрыве договора аренды!