Как открыть мини-отель?

Небольшие частные отели – привычны европейским туристам. Да и в Украине мини-отели все чаще выбирают искушенные путешественники. В таких гостиничках можно рассчитывать на заботливое, почти родственное отношением к клиенту.

В пользу подобного бизнеса говорят сразу два фактора. Первый – девальвация гривны, из-за чего многие соотечественники станут выбирать отдых на Родине, если она предложит приятный сервис за разумную цену. Второй фактор – ситуация вокруг Крыма.

Так что многие регионы Украины могут рассчитывать на приток туристов. Именно поэтому спрос на инфраструктуру вокруг зон отдыха в ближайшие годы возрастет многократно. Это означает, что даже небольшой отель где-нибудь в Прикарпатье или под Бердянском – идея с хорошей перспективой. Главное – наладить качественный сервис и получать постояльцев не только в сезон.

Большой старт

Открыть отель – удовольствие недешевое. В один квадратный метр недвижимости придется вложить от 400–500 до 2000–3000 долларов. В зависимости от места его расположения, материалов, отделки, обустройства территории. Вообще, в Украине под мини-гостиницами подразумевают отели, которые имеют до 30 спальных мест, или до 10 номеров. В итоге, окончательная сумма инвестиций для запуска бизнеса составит 300–500 тыс. долларов.

Выбирая местность, следует внимательно изучить ее туристическую привлекательность – близость к интересным объектам, наличие леса, рек, гор. Кроме того, оценить транспортное сообщение, а также стабильность коммуникаций (подачу газа, воды и электричества).

Для быстрого старта специалисты по недвижимости советуют покупать готовое строение, которое можно достаточно быстро запустить в работу. «В таких проектах скорость возврата инвестиций существенно снижается, если запуск проекта растягивается на год и более», – подсказывает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

А вот брать в аренду здание не стоит, так как в один прекрасный момент арендодатель решит разорвать договор, и все вложенные средства будут потеряны. Ведь гостиничный бизнес имеет длинный горизонт планирования, это не магазин и не АЗС.

Если удалось купить уже готовый отель, то его можно облагородить двумя способами: сделать минимальный косметический ремонт либо подойти к процессу творчески и создать индивидуальный образ.

«Наш отель находится над старым военным бункером, который мы частично восстановили и оборудовали в нем лобби-бар, библиотеку и сигарную комнату. А все из 10 номеров усадьбы выдержаны в военном стиле и рассказывают историю одной из шести закарпатских и четырех европейских оборонных линий», – рассказывает владелец усадьбы Grün Hof Олег Сухецкий.

При этом лучше проконсультироваться с дизайнерами и архитекторами, которые уже имеют опыт работы в отельном бизнесе. Неправильная планировка помещений и подведение коммуникаций могут сыграть злую шутку с владельцами отеля. Постояльцы будут вдыхать «ароматы» кухни из-за плохой вентиляции, а окна большинства номеров окажутся обращены вместо солнечных гор к сырому лесу, откуда будут постоянно ползти насекомые и донимать комары.

Все по закону

Владелец любой гостиницы вынужден руководствоваться государственными стандартами ДБН В.2.2-9 и ДСТУ 4269:2003. В соответствии с ними отель должен иметь удобные пути подъезда с дорожными знаками, парковку, вывеску с названием учреждения и его категорией. В случае если имеется отдельный вход в ресторан, его также необходимо оснастить вывеской с названием.

Владельцу мини-отеля понадобится целый ряд стандартных разрешений на введение здания в эксплуатацию: документы на право пользования земельным участком или право собственности на земельный участок; заключение санэпидемстанции и пожарного надзора.

При открытии ресторана необходимо получить сертификат соответствия на всю продукцию, в том числе лицензии на продажу табачных и алкогольных изделий. Если же нет желания открывать бар или ресторан, то есть резон заключить договора с близлежащими ресторанами на обслуживание. Хотя при такой схеме хозяин отеля не сможет контролировать, хорошо ли кормят его постояльцев и довольны ли они сервисом.

Упростить себе жизнь и, тем не менее, кормить гостей завтраками можно, если предлагать им чай-кофе, а к ним соки-йогурты-выпечку-фрукты исключительно в магазинной фасовке.

Если планируемый доход отеля не будет превышать 1 млн. гривен в год, а численность сотрудников будет не более 10, есть смысл выбрать 2-ю группу налогообложения по упрощенной системе. «При выборе второй группы субъект хозяйствования может оказывать услуги только плательщикам единого налога и/или населению. Кроме того, на предпринимателя по 2-й группе упрощенной системы распространяется льгота по земельному налогу», – рассказывает юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Ростислав Глущенко. Но если есть планы расширяться – целесообразнее выбрать 3-ю группу с оборотом до 3 млн. гривен в год и со ставкой 5% или 3%+НДС, или 5-ю группу с оборотом до 20 млн. гривен со ставками 7% или 5%+НДС.

Нужно помнить, что, находясь на упрощенной системе налогообложения, предприниматель не имеет права торговать подакцизными товарами. Поэтому, открывая ресторан, придется создавать отдельный субъект предпринимательства, который будет иметь право этим заниматься. «Также необходимо правильно определить КВЕД. В зависимости от условий и специфики деятельности, необходимо выбирать из разделов 55 (отели) и 70 (операции с недвижимостью)», – советует управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

Складываем цену

В регионе, где очень жесткая конкуренция, новому отелю в первое время придется непросто. Поэтому изначально стоимость проживания и другие услуги целесообразнее установить на 20–30% ниже конкурентов, отталкиваясь от средней цены за номер в пределах 250–300 грн.

Лучший метод раскрутки отеля – это, конечно, рекомендации самих постояльцев. Но чтобы «сарафанное радио» заработало, нужно клиентов ублажать. И не банальным койко-местом, а дополнительными услугами и сервисами. Предлагать есть резон трансферы от вокзала или аэропорта, экскурсии, прокат дополнительного инвентаря (велосипедов, лыж и т. д.). Полезным будет заключить договора с близлежащими спортзалами, сауной, прокатом автомобилей или экскурсионным бюро. Партнеры получат приток клиентуры, а постояльцы – скидки и полный спектр услуг.

Самая сложная работа – в межсезонье. «Им у нас считается период ноябрь-декабрь и после 8 марта до майских праздников. В это время мы максимально снижаем цены, а на детские каникулы открываем детский военный лагерь», – рассказывает Олег Сухеций. Чтобы пережить «голодный» период, можно частично сократить расходы на персонал. Например, объединить обязанности нескольких человек.

Что касается персонала – это еще один непростой момент. «Ресторанный и гостиничный бизнес –очень тонкая материя. Вроде бы все сделал правильно: снял отличное помещение, купил хорошую посуду, дорогое оборудование, нашел опытного управляющего, а бизнес не идет. Почему? А потому что какая-то баба Клава не так метет пол, что-то работает не так, как нужно», – рассуждает генеральный директор "Три Т Фудз" Павел Гачковский.

Поэтому, набирая людей, необходимо подготовиться к тому, что обучать их придется с нуля. Идеальный кадровый состав небольшого отеля может состоять из 1–2 администраторов (желательно со знанием иностранного языка), которые также будут заниматься бронированием, бухгалтера и нескольких горничных. Хотя большая часть должностей зачастую совмещается, и отель в итоге обслуживают 3–4 человека. Например, хозяин может работать на рецепции, заниматься бухгалтерией и трансфером, а хозяйка – убирать и готовить завтраки постояльцам. Бухгалтер может вести дела удаленно, на полставки.

Окупаемость проекта спрогнозировать очень сложно. Если раньше, на подъеме экономики, гостиница начинала приносить прибыль через 3–5 лет, то сейчас лучше рассчитывать на 8–10 лет. Правда, если выбрать удачное месторасположение с хорошим туристическим потоком, это время сократится чуть ли не вдвое.

Возможный бизнес-план мини-отеля в живописном уголке Украины

*Из расчета, что средняя заполняемость отеля составляет 65–70% (20 человек из 30 возможных); стоимость номера – 250 гривен с включением завтрака.