Недвижимость покупают. Особенно, если речь идет о столичных метрах. По данным компании SV Development, в августе в Киеве было продано 1684 квартиры на вторичном рынке и 1420 квартир – на первичном. Еще больше было продано в июле – в целом 4305 объектов. Это на 32% больше, чем в июле 2012 года. Значит покупатели есть, и деньги у них тоже есть. Что сегодня происходит с ценами на вторичном и первичном рынке? Какие программы по улучшению жилищных условий предлагают сегодня государственные учреждения? Чего ожидать от рынка недвижимости в 2014 году? Об этом и многом другом говорили эксперты во время круглого стола «Состояние, перспективы рынка недвижимости и новые инструменты его активизации», организованного журналом «Деньги». Новый номер журнала уже в продаже.
Цены спят
Рынок недвижимости оживился еще в прошлом году, однако настоящий оптимизм застройщики начали испытывать лишь в апреле-мае. Одна из причин – покупатели все чаще выбирают квартиры в строящихся домах. Кроме того, наметился долгожданный рост продаж частных коттеджей в организованных городках. «Оживление на рынке мы заметили еще с начала года. Покупатели поняли, что ценовое дно уже наступило, дальнейшего падения цен никто не ждет. Основной спрос – на дома стоимостью до 200 тыс. долл. Также есть клиенты бизнес-класса, которые ищут жилье в поселках с развитой инфраструктурой. Мы наблюдаем рост цен. К примеру, в поселке Green Hills с момента начала продаж (2009 год) цены выросли на 20–25%», – отметила в ходе круглого стола Виталина Медяная, директор по продажам загородной недвижимости Dragon-Ukrainian Properties & Development.
Вторичный рынок, где цены практически застыли и лишь происходят колебания в пределах 1,5–3%, особых изменений в 2013 году не переживает. «Было снижение активности по продажам в столице в январе-феврале, потом медленно рынок начал оживать. Традиционно на 25–30% активность покупателей растет в мае-июле. Сейчас средние цены на жилье в Киеве – 1700–1800 долл. за «квадрат», – рассказал Артур Пилипчук, председатель комитета по вопросам сертификации и обучения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). По словам эксперта, наиболее активным в последние два года был эконом-сегмент, но в мае-августе выросли продажи в бизнес-сегменте: 60% сделок на рынке заключены по цене квартиры до 100 тыс. долл., 30% – от 100 до 200 тыс. долл. «Люди даже отменяли отпуска, чтобы закрыть сделки», – подчеркнул Артур Пилипчук.
Конечно, в Киеве имеет место самая высокая активность покупателей жилья. Увы, в областях ситуация иная. Участники круглого стола отметили, что во многих регионах Украины строительная активность замерла, поскольку застройщики понимают, что не смогут реализовать там построенные метры. «Строят там, где люди могут купить жилье. В Одессе и Киеве – самые большие заработные платы. Также активно строят в пригородах Киева, где жилье дешевле, чем в столице, и пользуется высоким спросом», – подчеркнул Сергей Комнатный, член правления Госфонда содействия молодежному жилищному строительству, директор Ипотечного центра Фонда в Киеве и Киевской области.
По мнению участников круглого стола, законодательные изменения – новые правила регистрации недвижимости, введение налога на недвижимость и обязательная оценка при покупке жилья – не оказали особого влияния на цены на рынке недвижимости. «Налогообложение недвижимости пока никак не повлияло на рынок. Бизнес аренды жилья в столице достаточно развит, и я думаю, что эту нагрузку (налог на недвижимость, – ред.) владельцы, имеющие по несколько объектов жилой недвижимости, переложат на плечи арендаторов», – отметил Артур Пилипчук.
В перспективе эксперты не ожидают резких колебаний цен, всплесков или падения покупательского спроса на рынке недвижимости. «Мы оптимистичны – мы не ожидаем скачка цен, рост покажут только те объекты, которые уже сейчас успешны. В пределах 5% рост цен будет по бизнес-классу», – считает Виталина Медяная.
Ипотека – да?
Рассчитывать на доступные ипотечные кредиты от коммерческих банков украинцы пока не могут (см. «Деньги» от 29 августа, //clauses/121587.html). «За последние три года по коттеджному городку Green Hills всего три сделки закрыто с привлечением ипотечных средств», – рассказала Виталина Медяная. Впрочем, некоторые участники круглого стола уверены: остроту проблемы снижают альтернативные кредитные программы (см. также стр. 24). Конечно, представители госорганов расхваливали субсидируемые государством программы: «Мы наблюдаем увеличение спроса на ипотеку. Работает наша программа по удешевлению ипотечных кредитов: в 2012 году 1100 квартир было продано с привлечением кредитов Госфонда содействия молодежному жилищному строительству, – отметил в ходе круглого стола Сергей Комнатный. – Программа позволяет гражданам привлекать более лояльные по процентной ставке кредиты. У нас фиксированная процентная ставка, и принять участие в программе «Доступное жилье» могут многие».
Впрочем, определенные преграды для получения доступных госкредитов все же имеются – в частности, желающие воспользоваться отдельными программами обязаны находиться на квартирной очереди, есть также и критерии по уровню доходов таких граждан. Однако в Госфонде все равно видят перспективы для роста количества участников программы. «По Киеву к нам уже обратилось более 4 тысяч семей. Как правило, во всех регионах сегодня выдаются такие кредиты, очень активны Днепропетровск и Сумы. По плану в 2013 году – 4600 квартир должны быть проданы по этой программе», – сообщил г-н Комнатный.
В Государственном ипотечном учреждении тем временем полным ходом идет разработка другой государственной программы, нацеленной на обеспечение граждан доступным жильем. ГИУ разрабатывает программу «аренда с правом выкупа под 3% годовых». Приоритетное право воспользоваться программой получат учителя и врачи, а также другие работники, которые получают заработную плату из бюджетов всех уровней. Арендаторы будут заключать договор на срок до 15 лет, въезжая в квартиру, будут платить арендный платеж, квартплату и 3% годовых. Площадь, на которую смогут рассчитывать участники программы, – это 40 кв. м для одинокого гражданина или семьи из двух человек, для семьи с ребенком – 58 кв. м, с двумя детьми – 76 кв. м», – рассказала в ходе круглого стола начальник Управления по связям с общественностью Государственного ипотечного учреждения Анна Волобуева. По ее словам, например, для Киева арендный платеж будет составлять 2,6 тыс. грн., для областных центров – 1,5 тыс. грн. При этом участники программы при желании смогут погасить арендные выплаты и оформить квартиру в собственность досрочно.
Снова-таки, для участия в данной программе гражданам необходимо будет доказать, что они действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. «Человек должен подтвердить свою потребность в улучшении жилищных условий. Практика аренды сама по себе привлекательна, и очередь на жилье уменьшится благодаря расширению спектра государственных программ», – отметила Анна Волобуева.
Сегодня ГИУ работает с банками по программе рефинансирования ипотечных кредитов (ставка по таким займам составляет 15,3% годовых). С начала года было выдано 367 кредитов с участием средств ГИУ, в августе этого года, например, было выдано 55 кредитов. Это даже меньше, чем «капля в море». Появится ли в Украине более эффективная программа, удешевляющая кредиты на жилье, и будет ли она работать? «Деньги» обязательно об этом узнают и расскажут.
Виталина Медяная: Рост цен будет происходить только в самых успешных проектах. В пределах 5% вырастут цены в бизнес-классе.
Артур Пилипчук: Сразу после кризиса было резкое пике, и потом цены плавно подросли. Сейчас в Киеве цена метра стабильна – в среднем 1700–1800 долл.
Сергей Комнатный: Рост цен на недвижимость сейчас не превышает темпов инфляции. Стабильные застройщики сегодня имеют намного больше продаж, чем в 2010–2011 годах.
Анна Волобуева: Мы надеемся запустить программу аренды с выкупом, но даже если она не заработает в этом году, мы продолжим рефинансирование ипотеки.