Жилье бизнес-класса

Маячащие на виду у жителей столицы и пригородов стройки – явление весьма заметное, а рекламные объявления повсюду гласят о заманчивых ценах и преимуществах покупки метров «именно в этом» жилом комплексе. Цены меняются неспешно и несущественно – дорожают квартиры в домах, где застройщик заканчивает строительные работы и готовится сдать объект в эксплуатацию, и пока еще дешевы там, где стройка лишь начинается. Однако в целом ценовая ситуация стабильна. По данным компании SV Development, за последние три месяца средняя цена квадрата первичной недвижимости в Киеве поднялась всего на 0,4% – до 14,08 тыс. грн. за квадратный метр.

С каждым месяцем строек в столице и пригородах становится все больше – это факт. «На рынке тенденция такова, что застройщики всеми силами стремятся достраивать замороженные объекты. Особенно это относится к тем компаниям, в портфеле которых не один проект», – считает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу ТММ. Впрочем, несмотря на разнообразие предложений, интересных проектов бизнес-класса по-прежнему не так и много.

Отчасти это обусловлено тем, что мест для размещения качественных объектов все меньше – центр столицы все-таки не резиновый. «Самым важным критерием выбора при покупке недвижимости является цена. В сегменте более высокого класса повышенные требования предъявляются к месторасположению дома, видовым характеристикам, инфраструктуре комплекса, применяемым технологиям, материалам и оборудованию», – констатирует г-н Говорун.

Впрочем, судя по тому, как бодро в центре Киева сносят простаивающие промышленные предприятия, автобазы и т. п., расчищая площади под строительство жилых комплексов, вскоре на рынке появится много новых предложений.

Столичная мозаика

Большой выбор строящихся домов бизнес-класса обнаружен «Деньгами» в Голосеевском, Оболонском, Святошинском и Печерском районах. Несколько домов бизнес-класса есть в Подольском районе, два объекта возводится в Дарницком районе, и ни одного – в Деснянском. Основное правило, согласно которому можно отличить дом бизнес-класса от эконом-проектов, – наличие развитой инфраструктуры вокруг, непосредственная близость парка, леса, реки или озера, а также внимание застройщика к инфраструктурному наполнению своего дома. Именно в таких объектах на первых этажах обычно размещают все, необходимое для комфортной жизни, – супермаркет, ряд магазинов, салон красоты, аптеку, отделение банка, фитнес-клуб.

Увы, развитой инфраструктурой могут похвастать единицы комплексов бизнес-класса. Почти все застройщики заявляют о планах оснащения комплекса магазинами, ресторанами и спорт-клубом, но на практике во многих сданных в эксплуатацию киевских новостройках можно обнаружить часто лишь паркинг, охрану территории да детскую площадку.

Не верится? Вот рассказ одной из читательниц «Денег»: «Выбирая для себя квартиру – а это была не первая наша квартира, мы искали более просторное жилье, – я обращала внимание на месторасположение комплекса – важно было, чтобы школа была в шаговой доступности, а также зеленая зона, озеро или река, – рассказала киевлянка Ирина Громченко. – Учитывали мы и то, сколько времени на авто нужно добираться до центра города». По ее словам, изначально жилой комплекс, где приобреталась квартира, был заявлен как дом бизнес-класса. «Цены там высокие – более 15 тыс. грн. за метр. Однако после сдачи, которая случилась на два года позже заявленного срока, обнаружилось, что не только обещанных магазинов и кафе в доме нет и не будет, но даже подземный паркинг, где мы купили два паркоместа, не запущен из-за каких-то проблем с пожарными», – разочарована Ирина.

В Киеве сегодня заявлены застройщиками как жилые комплексы бизнес-класса более 40 объектов, которые находятся на разной стадии строительства. Цена «квадрата», в зависимости от расположения дома, – 11–20 тыс. грн. Большинство объектов бизнес-класса – это комплексы из нескольких (двух-шести) многоэтажных домов, реже застройщик возводит один крупный многоквартирный проект. Как правило, отдельные корпуса комплекса возводятся по очереди. Это хороший шанс проверить качество материалов и посмотреть на планировки, ведь всегда можно сходить на просмотр в квартиры первой очереди. К тому же, увидев уже возведенный объект первой очереди, можно пообщаться с его инвесторами и уточнить, реализовывался ли проект в соответствии с заявленным графиком.

Практически все застройщики предлагают приобрести квартиру в рассрочку. Минимальный начальный платеж покупателя – 5–30% цены квартиры. Остаток средств обычно должен быть выплачен до завершения строительства дома, то есть в течение 9–16 месяцев.

Важно помнить: компании часто не фиксируют цену квадратного метра в договоре рассрочки. Это означает, что купленная в рассрочку квартира будет постепенно дорожать. В некоторых объектах (например, ЖК «Зеленый остров – 2») цена метра фиксируется после выплаты покупателем 75% стоимости квартиры. Обычно погашение средств происходит ежемесячно равными платежами. Единицы объектов готовы продлить срок рассрочки – то есть не ограничивают сроков выплат исключительно временем строительства дома. Однако такая рассрочка – это уже, скорее, кредит на 1–3 года, ведь по ее условиям придется отдать 10–14% годовых.

Пригородный дефицит

Традиционно в столице выбор объектов бизнес-класса гораздо разнообразнее, чем в городах-спутниках Киева. Однако «Деньгам» удалось отыскать ряд проектов и в пригородах. Цена квадратного метра в таких комплексах в разы ниже, чем в Киеве, – в среднем 6–9,5 тыс. грн. Кроме цены, отличительной чертой пригородных новостроек бизнес-класса является площадь квартир – она там гораздо скромнее по сравнению со столичным размахом. Например, если в столице площадь двухкомнатной квартиры в комплексе бизнес-класса в среднем составляет 75–94 кв. м, то в пригороде – 65–74 кв. м.

Преимуществом новостроек так называемого «комфорт-класса» в городах-спутниках является их некая «клубность», чего в Киеве не сыщешь. В Буче, Ирпене и Вышгороде возводятся комплексы из нескольких четырех-шестиэтажных домов с благоустроенной и обособленной территорией.

Конечно, чтобы привлечь покупателей, пригородные застройщики активно предлагают приобретение квартир в рассрочку. Хотя цена квадратного метра однозначно приятнее в случае стопроцентной оплаты. К примеру, метр однокомнатной в ЖК «Rich Town» (Буча) стоит 6320 грн., а если приобретать квартиру в рассрочку – то 6480 грн. Как правило, компании готовы оформить беспроцентную рассрочку на срок до завершения строительных работ, от покупателя потребуется лишь готовность внести 30% стоимости выбранной квартиры и ежемесячно равными платежами выплачивать оставшуюся часть до обозначенной в договоре даты.

Топ-5 фактов о столичном бизнес-классе

1. Площадь квартир: для однокомнатной – 43–60 кв. м, двухкомнатной – 54–86 кв. м, трехкомнатной – 101–120 кв. м.

2. «Средний чек» при покупке квартиры в домах бизнес-класса – 700–900 тыс. грн. (однокомнатная), 850 тыс. – 1,4 млн. грн. (двухкомнатная), 1,2–1,8 млн. грн. (трехкомнатная).

3. Средняя цена квадратного метра – 14–20 тыс. грн. для столицы и 6–9,5 тыс. грн. для пригородов Киева.

4. В некоторых домах есть возможность выбора многокомнатных апартаментов площадью 160–220 кв. м.

5. Инфраструктура большинства комплексов включает наземный (реже – подземный) паркинг, детскую и спортивную площадку, озеленение. Реже ЖК бизнес-класса на первых этажах размещают магазины, салоны красоты, спортклубы и другие точки сферы услуг.

В каких домах бизнес-класса предлагаются квартиры от застройщика*

* Данные застройщиков, сайта lun.ua.       

Как отличаются цены в строящихся и уже построенных домах*

* За базу сравнения взяты похожие по характеристикам объекты – новостройки, сдача которых запланирована на 2014 год, и дома бизнес-класса, построенные и сданные в эксплуатацию в течение 2010–2012 гг.