Недвижимая недвижимость (инфографика)

Цены квартир на вторичном рынке просядут на 6–10%, а жилье в новостройках подорожает на 3–8%.

Количество квадратных метров в Украине уверенно растет: по данным Госстата, за январь–сентябрь 2012 года в городах было введено в эксплуатацию 4,7 млн. квадратных метров жилья – это на 27,9% больше, чем за девять месяцев 2011 года. Увеличение предложения жилья в новостройках давит на вторичный рынок: постепенно снижается цена «квадрата» – за 2012 год в Киеве и городах-миллионниках «вторичка» подешевела на 5–20%.

В то же время цены на квартиры в строящихся домах растут. «В среднем жилье подорожало на 8–10%. Причина такого изменения цен в росте стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, а также в завершающей стадии строительства ряда крупных объектов», – отмечает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

Тем не менее, новые метры становятся предпочтительнее. Прежде всего, это связано с уровнем качества таких объектов. «В последние годы покупатели требовательнее к выбору недвижимости, они больше обращают внимание на качество и потенциальную ликвидность объекта. В итоге произойдет плавное, но неизбежное удешевление квартир в старом и ветхом жилом фонде, малометражек. Действительно качественные и ликвидные варианты могут немного подрасти в цене», – считает Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест».

Логика в этом есть. Низкокачественное ветшающее жилье будет дешеветь и терять ликвидность. Но вот приводимые в пользу «подорожания» первички такие аргументы, как рост затрат на строительство нового жилья, скорее, вызывают улыбку. Потому что доля этих затрат в цене реализуемых квадратных метров – даже не половина, а меньше. Остальное – легальные и нелегальные поборы с застройщиков, а также их собственная прибыль. 

Новые и разные

В 2012 году квартиры в строящихся домах наконец-то вернули покупательское доверие, утраченное по причине остановки строительства десятков объектов в период кризиса 2009–2010. По данным SV Development, в феврале 2011 года в Киеве было куплено 126 квартир в новостройках, в феврале 2012 года – 698, а в ноябре того же года уже 1900 квартир в новых домах обрели своих владельцев. Увеличение продаж стало возможным благодаря растущей активности застройщиков: по данным проектной группы «Архиматика», темпы строительства в 2012 году по сравнению с 2011 выросли на 30–40%, и более 60% объектов сдаются в эксплуатацию в соответствии с графиком, то есть без отставания.

«В 2012 году по сравнению с 2011 годом объем проектируемого в столице жилья увеличился на 25%. Сегодня в Киеве проектируют порядка 4 млн. кв. м жилья, которое будет введено в эксплуатацию в 2014–1017 годах. При этом около 70% приходится на жилье эконом-класса», – говорит Александр Попов. На гребне спроса – однокомнатные и двухкомнатные в домах эконом-сегмента, расположенных в «спальных» районах города. Цена таких квартир – 53–80 тыс. долл. В объектах эконом-класса цена метра в 2012 году находилась в пределах 7,5–9,8 тыс. грн., а в домах бизнес-класса – 11–14 тыс. грн.

«За 2012 год цены на первичное жилье возросли примерно на 5–7%. Причиной тому уровень инфляции в стране, который провоцирует повышение стоимости всех потребительских товаров, строительных материалов, топлива, а кроме того, повышение спроса на жилье среди населения», – уверен вице-президент ХК «Киевгорстрой» Аркадий Бондарев.

Рост спроса на первичные метры, как утверждают продавцы, связан не только с решением жилищного вопроса. Тренд 2012 года – инвестирование в метры с целью сохранения сбережений. В 2013 году тенденция вложения средств в недвижимость, по мнению продавцов, сохранится – этому будет способствовать как нестабильная экономическая ситуация в стране, так и существующее недоверие к национальной валюте.

Против этого можно привести другой аргумент: брутто-доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду не превышает 8–9% годовых. Но! Здесь не учтены налоговые платежи (а они уже существенны даже для «упрощенцев»), затраты на поддержание товарного вида сдаваемого в аренду жилья, а также неизбежный «простой» квартир (не все 12 месяцев в году квартиры занятых арендаторами, нередко они пустуют в ожидании новых жильцов). То есть единственным аргументом в пользу именно инвестирования в первичку может стать ее удешевление минимум на 20–25% – вот тогда чистая доходность такого жилья будет хотя бы немного выше нынешних долларовых депозитов в надежных банках. 

Другим трендом 2013 года станет увеличение предложения жилья эконом-класса. «Одной из ключевых тенденций 2012 года стало активное появление на рынке «бюджетных» предложений от небольших компаний.

Эта тенденция заставила многих серьезных застройщиков переориентироваться на «малый метр». Если до кризиса нормально продавались однокомнатные квартиры по 55–60 кв. м, то в тех комплексах, которые возводились в последние два-три года, площадь «единички» составляет 35–45 кв. м. А самих «единичек» в подъезде уже гораздо больше. Известны случаи, когда застройщики «на ходу» перепланировывали 3-комнатные квартиры в «единички», – рассказал начальник отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя.

Цены на первичном рынке в 2013 году, как обещают продавцы, вырастут в среднем на 3–8%, а отдельные объекты эконом-класса на завершающем этапе строительства подорожают на 10–12%.

При этом покупатели все равно будут чаще покупать вторичное жилье: виной тому не решенные в новых домах бытовые вопросы и юридические риски. В журнал «Деньги» в течение 2012 года неоднократно поступали жалобы владельцев квартир в новостройках, связанные с отсутствием нормального функционирования систем коммуникаций (электричества, отопления и горячей воды) в уже введенных в эксплуатацию домах, не говоря уже о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию даже после своевременного или почти своевременного завершения строительства.

«Мой дом был сдан «Киевгорстроем» в эксплуатацию еще год назад, все документы на квартиру оформлены, ремонт сделан, можно въезжать. Но как? Отсутствует подключение к постоянному электроснабжению, иногда по три дня в доме нет ни света, ни тепла», – рассказала корреспонденту «Денег» собственница квартиры в новостройке по улице Ахматовой, 34, Марьяна Гармаш.

В городах-миллионниках цены на рынке первичной недвижимости в течение прошлого года оставались стабильными, рост составил всего 3–5%. «В 2012 году мы отмечали незначительный, но стабильный рост цен. В среднем стоимость метра в Харькове за прошлый 2012 год выросла на 3,7%. На ценообразование влияли месторасположение и класс жилья, уровень завершенности строительства, особенности строительных технологий, курс доллара и стоимость строительных материалов», – отметил директор компании «Авантаж» Евгений Иосилевич.

Как и в столице, в регионах высок спрос на небольшие квартиры в домах эконом-класса. В Харькове «квадрат» в таких объектах стоит 5,4–6 тыс. грн., в Одессе – 5–7,5 тыс. грн., а в Днепропетровске, Донецке и Львове – 5–8,5 тыс. грн. В отличие от других крупных городов, во Львове практически нет выбора жилья эконом-класса, там застройщики предпочитают возводить малоэтажные дома премиум-класса и наполненные инфраструктурой ЖК бизнес-класса. Стоимость метра в таких домах составляет 9–16 тыс. грн. В 2013 году в этом городе сохранится отложенный спрос на квартиры эконом-сегмента – о новых проектах недорогого жилья никто из местных застройщиков пока не заявил.

Вторичное дно

Риэлторы провожали 2012 год, повествуя о ценовой стабильности, покупатели – празднуя новоселье в квартирах, купленных на 5–15% дешевле, по сравнению с ценой годом ранее. «В 2012 году на вторичном рынке Киева царила ценовая стабильность. Цены колебались в пределах 2–3%. В декабре средняя стоимость представленных к продаже в столице 1–4-комнатных квартир была отмечена на уровне 16,1 грн. С начала 2012 года долларовые цены на квартиры в Киеве уменьшились на 5%», – отмечает Ирина Луханина. По ее словам, на конец 2012 года средняя цена метра в квартирах на Левом берегу составила 11,6 тыс. грн., на Правом – 15,6 тыс. грн., а в центре города – 23,7 тыс. грн.

На ценообразование влияли традиционные для рынка недвижимости факторы: расположение, количество комнат, состояние жилого фонда дома и квартиры, инфраструктура.

В ситуации девальвационных ожиданий многие предпочли инвестировать средства в улучшение собственных жилищных условий или покупку квартиры для последующей сдачи в аренду. Как и в случае в «первичкой», покупатели активно искали и приобретали квартиры эконом-класса по цене до 100 тыс. долл., однако в прошлом году увеличилось количество тех, кто интересовался готовым бизнес-жильем по цене до 150 тыс. долл. Столичное жилье в 2013 году просядет минимум на 6–10%, особенно падение цен коснется хрущевок, малометражных объектов в отдалении от метро, других низколиквидных квартир.

В то же время в качественных домах Киева постройки 2004–2010 гг. цена «квадрата» может подрасти на 3–8%.

В городах-миллионниках резкого скачка цен на рынке вторичной недвижимости в 2013 году не предвидится. Спрос там ниже, чем в столице, а цены, несмотря на кажущуюся доступность (если сравнивать с киевскими), для местных покупателей непривлекательны. В 2012 году цена метра в городах-миллионниках упала на 10–15%, а в «единичках» Днепропетровска и вовсе опустилась на 26% (см. таблицу). «Сдерживающим рост цен фактором в Харькове является развитие застройки. Квартиру в строящемся доме эконом-класса иногда можно купить значительно дешевле, нежели жилье на вторичном рынке, и при этом покупатель первичной недвижимости серьезно выигрывает в качестве. Ключевым фактором в стабильности цен в 2012 году был активный рост предложения: в течение последних 12 месяцев объем вакантных жилых площадей на вторичном рынке увеличился на 36%. При этом спрос вырос на 14%», – говорит руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Светлана Якимова.

Будет дешеветь региональная «вторичка» и в нынешнем году. На цены повлияет активность застройщиков и рост предложения на рынке первичной недвижимости. В случае ослабления позиций гривны (девальвации) уже зимой стоимость вторичного жилья может «замерзнуть», то есть продолжительное время оставаться на нынешнем уровне. Конечно, большинство сделок, как и в 2012 году, будут совершаться с дисконтом – скидка от начальной цены составит от 5–7% в случае с однокомнатными и до 15% для многокомнатных объектов. Подорожать на 8–10% в 2013 году могут дефицитные объекты – ликвидные однокомнатные в домах не старше 10 лет.  

Спящий драйвер

На первичном рынке, как и в 2012 году, править бал будет рассрочка от застройщиков. Именно этот инструмент позволил в минувшем году многим строительным компаниям продать до 60% квартир объекта. «Без рассрочки рынок недвижимости, который более чем на две трети состоит из эконом-предложения, лишился бы очень большого канала продаж – не менее 30%», – считает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ.

Программы рассрочки – как беспроцентные, так и процентные – будут активно предлагаться компаниями и в 2013 году. «Рассрочку можно предоставить только до ввода дома в эксплуатацию. Тенденция 2012 года – продажи начинаются после того, как дом готов на 55–65%. На строительство одной секции на 22–23 этажа уходит два года. То есть максимум, на который может рассчитывать потенциальный покупатель сегодня, – это рассрочка непосредственно от застройщика на 1 год», – констатирует Дмитрий Шостя.

Впрочем, рассрочка на 1 год вряд ли сможет помочь тем покупателям, которые хотели бы приобрести качественное жилье с прицелом на выплаты в течение 5–8 лет.

Сдерживать отложенный на рынке жилой недвижимости спрос будет «спящий» драйвер рынка – ипотечное кредитование. В течение 2012 года в ипотеку приобреталась мизерная доля квартир как на первичном, так и на вторичном рынке. «Ипотека практически не влияла на этот рынок в 2012 году. Мы отмечаем долю ипотеки в общем количестве сделок (вторичный рынок – ред.) на уровне 1–1,5%», – говорит Ирина Луханина. В 2013 году ипотечное кредитование вряд ли станет доступнее – в условиях дорогих ресурсов, сложно прогнозируемой экономической ситуации и не слишком высокой платежеспособности клиентов банки опасаются выдавать кредиты на покупку жилья.

В лучшем случае на этом рынке будут работать 5–8 банков, цена таких займов будет на уровне 20–24% годовых (номинальная ставка), а привлекать кредиты будут покупатели недвижимости, которым не хватает для совершения сделки максимум 25% суммы сделки.

«Значимыми драйверами для роста рынка была бы массовая доступная ипотека и выгодные условия привлечения финансирования в проекты. В 2013 году эти драйверы не заработают», – резюмирует Алексей Говорун.

Топ-3 факторов, влияющих на цену жилой недвижимости в 2013 году 

1. Объем предложения строящегося жилья
2. Рассрочка от застройщиков
3. Уровень активности банков в выдаче ипотечных займов
4. Курс гривны по отношению к доллару

 Как менялась цена «квадрата» в новостройках в 2012 году?*

  * Данные mirkvartir.ua, средняя цена в Киеве, долл./м2.

Как изменилась цена метра на вторичном рынке в 2012 году?*

* Данные agent.ua на 20.12.12., средняя цена, долл./м2.