Стоимость аренды квартир росла в течение всего 2011 года во всех крупных городах, несмотря на все проблемы в экономике. Даже, скорее, не росла, а восстанавливалась после обвала 2008–2009 гг. Причина очевидна: это сопровождалось увеличением доходов жителей крупных городов. К тому же есть еще два фактора, подталкивающих арендные ставки вверх. Первый – ипотеки де-факто нет. А значит платежеспособные, но бесквартирные украинцы не могут делать выбор между ипотекой и арендой. Банки за них выбор уже сделали – арендовать! Второй фактор – продолжающаяся миграция в крупные города. За счет нее поддерживается спрос на съемные квартиры.

Дорожает везде
В Киеве максимальный рост ставок показали однокомнатные квартиры в Подольском и Шевченковском районах. По результатам года, квартиросъемщики стали платить больше на 16% и 14% соответственно. А медленнее всего повышались ставки на «единички» в престижном Печерском районе столице – всего +8% за год. «Больше всего дорожают квартиры в районах, приближенных к центру, а вот в Печерском районе арендные цены на однокомнатные практически стоят на месте. Причин несколько. Во-первых, они и так дорогие – если поднять цену, квартира может «зависнуть» в экспозиции до 3–6 месяцев, и потом все равно придется снижать», – говорит столичный риэлтор Оксана Ереминко.

В городах-миллионниках максимальный рост в 2011 году продемонстрировали арендные ставки в Донецке, Львове и Харькове. В конце декабря однокомнатную квартиру в Донецке даже на околице дешевле 2–2,5 тыс. грн. найти было невозможно. Средняя цена аренды «единички» эконом-класса – 3 тыс. грн. в месяц. Всё, что приличнее, – от 4 тыс. грн. и выше. «Наибольший рывок цен произошел в городе этой осенью. Люди начали съезжаться в областной центр из депрессивных городов в поисках работы», – рассказывает донецкий риэлтор Сергей Майоров.

В Харькове – в университетском центре страны, – ажиотажный спрос, созданный осенью студентами, в декабре уже улегся и приблизился к уровню предложения. «Сейчас на аренду выставлено много однокомнатных квартир, и арендаторам есть из чего выбирать. Правда, их цена в среднем на 10% выше, чем осенью», – говорит риэлтор Дмитрий Радковский. Среднерыночная стоимость однокомнатной квартиры в Харькове – 1,8–2 тыс. грн. в месяц. В центральных районах – от 2,3 до 2,7 тыс. грн.

Рост арендных ставок на 10% в течение года отмечен во Львове. Если в начале года в отдаленных от центра города районах можно было снять «единичку» в сносном состоянии за 1200 грн. в месяц плюс 300 грн. коммунальные платежи, то сейчас цены на аренду стартуют с отметки 1500 грн. плюс коммунальные. В центральных районах Львова быстро сдать квартиру можно за 2,5 тыс. грн. в месяц. «Все, что дороже 3 тыс. грн. в месяц, сдается в аренду очень долго. Так что нет смысла покупать квартиру и делать в ней супер-ремонт. Потом найти арендатора очень сложно», – рассказывает львовский риэлтор Василий Царук.

Офисы притормозят
Покупка квартиры или площадей в офисном центре для последующей сдачи в аренду до недавнего времени давала более быстрый возврат инвестиций, чем приобретение и сдача в аренду жилых помещений. Та же ситуация сохранится и в 2012 году, однако рост арендных ставок для офисных объектов притормозится.

На протяжении всего 2011 года максимальный спрос предъявлялся на офисные здания класса В – их хотели снять 53% арендаторов, искавших крышу над головой для своего бизнеса. Второе место, по данным компании Colliers International, укрепилось за классом С – 29%, и менее всего сделок было закрыто в зданиях класса А – 18%. И дело вовсе не в отсутствии спроса – вакантность в сегменте А самая низкая, на уровне 3–4%. Популярность помещений класса В объясняется возвращением многих арендаторов из малоприспособленных офисов в более презентабельные – как ни крути, а бизнес в 2011 году постепенно становился на ноги после двух кризисных лет.

 О восстановлении спроса говорит и рост доли покупок: «В 2011 году наблюдалась тенденция покупки компаниями офисных помещений для собственного пользования. В основном такие компании представляли секторы финансов, – рассказывает Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости по работе с арендодателями компании Colliers International. – Доля сделок покупки помещений конечными пользователями в общей структуре спроса составила 30%, соответственно, доля сделок аренды – 70%».

Еще одно эхо восстановления экономики – небольшое повышение уровня арендных ставок на офисы в Киеве, отмеченное в течение первых трех кварталов 2011 года. «В конце сентября 2011 года офисные помещения класса В и С предлагались по 23–35 долл. и 8–25 долл. за кв. м в месяц соответственно», – констатирует Марта Костюк, заместитель директора, руководитель департамента аналитики и консалтинга DTZ в Украине.

Офисы-квартиры в столице тоже подорожали – на 5–15%. А вот в других городах эти помещения спросом не пользуются. «В Днепропетровске квартиры под офисы снимают неохотно, поскольку в городе есть множество административных зданий и офисных центров с вакантными площадями», – говорит днепропетровский риэлтор Оксана Кузьмина.

В Одессе три-четыре года назад можно было заработать неплохие деньги, купив квартиру и сдавая ее под офис. И сейчас на рынке избыток подобных предложений. По словам местного риэлтора Ольги Архиповой, такие помещения еще кое-как снимают на периферии. Те же, кто хочет «поселить» свой бизнес на главных улицах Одессы, предпочитают арендовать профессиональные офисные площади.

В 2012 году ожидается существенное увеличение нового предложения офисных помещений класса А – около 160 тыс. кв. м только на рынке Киева. В результате ставки аренды могут стабилизироваться или даже начнут снижаться. «Если будет наблюдаться значительное снижение ставок в классе А, это может спровоцировать также и снижение ставок в классе В», – говорит Максим Ткаленко. Удешевление офисных метров не будет значительным – максимум на 1–2%. И только в столице – лидеру по темпам строительства профессиональных офисных площадей.

«Ставки аренды окажутся под меньшим давлением, если не все объекты класса А, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2012 г., появятся на рынке либо их часть будет выставлена на продажу», – напоминает управляющий партнер консалтинговой компании CBRE в Украине Радомир Цуркан. В то же время в Одессе, Днепропетровске, Донецке, Львове и Харькове ставки аренды до конца года вырастут на 3–5%.

Заработать на квартире
Учитывая отсутствие роста цен на недвижимость и даже перспективы их снижения, 2012 год должен стать периодом выгодных инвестиций в жилье для тех, кто планирует заработать на сдаче в аренду. Среди городов-миллионников выгоднее всего инвестировать в покупку однокомнатных квартир в Донецке. «Купив за 45 тыс. долл. 30-метровую однокомнатную квартиру в Ворошиловском районе Донецка, ее тут же можно сдать в долгосрочную аренду, даже не утруждая себя ремонтом, за 4,5 тыс. грн.», – говорит риэлтор агентства «Квартирный вопрос» Светлана Маркина. Такая инвестиция вернется примерно через 7 лет.

Достаточно интересно вкладывать в покупку однокомнатных квартир в Харькове и Одессе. Первая украинская столица интересна тем, что «единичку» в престижном районе можно купить всего за 30 тыс. долл. Но вот сдать ее дорого не получится – максимум 2,3 тыс. грн. То есть вложения окупятся только через 9 лет. Выгоден для инвестирования в жилую недвижимость Киев. «Если в прошлом году из десяти покупателей только один приобретал квартиру с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то в этом году из десяти человек уже трое покупают квартиру как объект инвестирования», – рассказывает Анатолий Топал, руководитель «Негосударственного экспертного бюро».

Для инвестиций в жилье с целью сдачи в аренду в Киеве стоит рассмотреть Голосеевский и Соломенский районы, где в 2011 году цены на недвижимость просели, а арендные ставки выросли на 11%. «Моя рекомендация такая – покупать квартиры стоимостью от 40 до 80 тыс. долл. с целью сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Для инвестиций это оптимальный вариант», – говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

Ставки растут
В 2012 году ставки аренды квартир будут расти. В Киеве максимально прибавят в цене однокомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру районах. Одна из основных причин – долгожданное Евро-2012. «Рывок цен возможен уже в конце весны. Судя по завышенным ожиданиям хозяев столичной недвижимости, речь может идти о подорожании на 10–20%», – рассказывает киевский риэлтор Людмила Осадчая. Согласны с ней и ее региональные коллеги, которые пророчат удорожание аренды жилья в своих городах-миллионниках. Максимальный рост ожидается в Донецке и Одессе – 15% и выше за квартиры эконом– и бизнес-класса.

Оценка инвестиционной привлекательности однокомнатных квартир в городах-миллионниках

Город

Квартира

Площадь, м2

Цена, тыс. грн

Изм-е цены с начала года

Ставка аренды, в среднем в месяц, грн.

Изм-е аренды с начала года

Киев

1-комнатная в Печерском районе (Липки)

34/20/6

640

+5,6%

6500

+8%

Киев

1-комнатная в Шевченковском районе (центр)

45/18/12

656

+0,7%

5600

+14%

Киев

1-комнатная в Соломенском районе (Шулявка)

30,2/18,0/6,5

520

-2%

3500

+11%

Киев

1-комнатная в Голосеевском районе (Теремки-1)

33/18,1/6,9

400

-1%

4000

+13%

Киев

1-комнатная в Подольском районе (Подол)

29,4/18/6

544

+3,6%

4800

+16%

Донецк

1-комнатная в Ворошиловском районе

30/16/5

360

+2,5%

4500

+12%

Днепропетровск

1-комнатная в Жовтневом районе

35/17/7

320

+1–1,5%

2700

+4%

Харьков

1-комнатная в районе Журавлевки

35/21/5

240

+7,5%

2300

+10%

Одесса

1-комнатная в Аркадии

35/21/5

480

+0,15%

4000

+7%

Львов

1-комнатная в Галицком районе

34/22/6

336

+4,5%

2500

+9%

* По данным открытых источников, подсчеты «Денег».

Насколько выгодна сдача в аренду квартиры*

Город

% годовых (в долл.) от аренды

Киев

8,2%

Одесса

10%

Львов

11,2%

Харьков

8,7%

Днепропетровск

9,9%

Донецк

6,7%

* Подсчеты «Денег». Для сравнения, долларовый депозит в крупном банке можно разместить под 6–8% годовых.

Как менялись арендные ставки в Киеве в 2011 году

Район

26.01

26.04

26.07

26.10

22.12

Киев

346

348

356

377

394

Голосеевский

318

321

329

349

362

Дарницкий

304

306

315

336

351

Деснянский

295

298

307

330

348

Днепровский

306

312

317

336

347

Оболонский

385

385

393

412

433

Печерский

520

521

529

551

567

Подольский

323

322

337

359

383

Святошинский

295

296

306

325

340

Соломенский

330

330

337

354

368

Шевченковский

397

400

409

439

458

* Долл. в месяц, по данным SV Development.

Арендные ставки офисных площадей в Киеве

Класс

2 полугодие 2009 года

1 полугодие 2010 года

2 полугодие 2010 года

1 полугодие 2011 года

2 полугодие 2011 года

Класс А

28–35

30–38

32–38

32–38

33–38

Класс В

13–20

15–26

17–26

19–26

19–26

Класс С

8–13

8–15

10–15

12–16

10–16

* Долл./м2 в месяц, по данным компании Colliers International

РЕЗЮМЕ
В 2012 вновь станет выгодным приобретение квартир для последующей сдачи в аренду.

По материалам Денег