Какие скидки дают продавцы квартир на вторичном рынке

Летом 2011 года Андрей Салмин обратился к нескольким киевским брокерам с просьбой подыскать для его сына однокомнатную квартиру дешевле 50 тыс. долларов. Посредники отнеслись к затее Андрея с иронией и сразу же стали предлагать более дорогие варианты. «Они утверждали, что в столице за такие деньги найти что-либо нереально, – рассказал господин Салмин. – Тогда я занялся поиском самостоятельно». И правильно сделал: ему удалось-таки купить подходящую квартиру, за которую он заплатил 46 тыс. долл. Особо отметим, торг был начат с 50 тыс. долларов, и Андрею удалось получить скидку в 8% с начальной цены.

Что покупают
Скажем сразу: при самостоятельных поисках недорогой квартиры 9 из 10 звонков по объявлениям заканчиваются фразой: «Ой, извините, этот вариант ушел, есть квартира чуть дороже». Это «чуть» – плюс 10–12% от фигурировавшей в объявлении цены. Так риэлторы «цепляют» потенциального покупателя. Заметим, подобным приемом баловались и до 2008 года. Но сейчас он стал едва ли не главной «фишкой», большинство объявлений в базах размещены именно для того, чтобы «зацепить» покупателя и привести его к более дорогому варианту.

И покупателей действительно стало больше. По данным компании SV Development, в III кв. 2011 г. на вторичном рынке столицы ежемесячно продавалось около 1100 квартир, что на 40–50% превышает показатели 2010 г. И в Донецке, как утверждают в местном АН «Жилком», количество сделок по сравнению с 2010 годом также увеличилось, однако конкретные цифры не называют.

Пользуясь возможностью выбирать и торговаться, покупатели стали намного привередливее. Например, по словам генерального директора АН «Park lane» Галины Мельниковой, сейчас в столице наиболее востребованы квартиры в домах не старше 5–7 лет в Голосеевском, Соломенском, Оболонском районах. Квартиры в кварталах более старой застройки – 70–80 гг. – популярны в Печерском районе Киева. В компании SV Development самыми ликвидными из столичных квартир считают «единички» и «двушки» по цене до 80 тыс. долл. в домах, построенных после 2000 г. на окраинах и около центра столицы.

В городах-миллионниках у покупателей несколько иные предпочтения. «В Харькове на вторичном рынке самыми ликвидными являются квартиры небольшой площади в сданных новостройках, а также одно– и двухкомнатные в домах моложе 1980 г.», – говорит руководитель аналитической службы компании «Проконсул» Виктория Каратанова. В Донецке наиболее ходовыми являются однокомнатные и другие квартиры площадью до 80 кв. м. И хотя риэлторы называют «хрущевки» и «гостинки» неликвидом, такую недвижимость сегодня продолжают покупать: несмотря на высокую стоимость квадрата, это жилье остается самым дешевым – в столице его можно купить за 35–55 тыс. долл.

Сколько за метр
По данным SV Development, в ноябре средняя стоимость предложенного к продаже жилья в столице составляет 1821 долл. за кв. м. В городах-милионниках цена метра в полтора-два раза ниже. Более дорогие – курортная Одесса (1478 долл./м2) и Львов, где предложение новой недвижимости ограничено (1424 долл.). Дешевле стоит жилье в индустриальных мегаполисах – Донецке (1157 долл./м2) и Днепропетровске (1154 долл.). Наиболее бюджетными предложениями располагает Харьков (1050 долл./м2), где активно строится новое жилье и откуда продолжается миграция в Киев и соседнюю Россию.

И если в Киеве однокомнатную выставляют на продажу в среднем за 60–65 тыс. долл., то в Одессе стоимость «единички» обычно составляет 45–50 тыс. долл., а в Харькове – 25–35 тыс. долл.

Риэлторы говорят, что цены, уровень спроса и частота сделок в 2011 году стабилизировались. «После кризиса 2008 г. ближе к осени 2009 г. цены на недвижимость уже претерпели основные корректировки, а к началу 2010 г. окончательно стабилизировались. С тех пор значительных колебаний не наблюдалось», – говорит Галина Мельникова. Сегодня риэлторы говорят об устоявшихся принципах ценообразования и стабильных сроках экспозиции выставленных на продажу квартир. Наиболее ходовые объекты агентства обещают владельцу реализовать в течение 2–3 недель, а дорогостоящие предложения – за 4–6 месяцев. Разумеется, при условии, что цены предложения близки к среднерыночным для той или иной категории квартир.

Такой уместный торг
Цена предложения, конечно, не вполне отражает реальную ситуацию. Ведь стоимость выставленных на продажу объектов, которая попадает в статистику, часто бывает сильно завышенной. «Деньги» выяснили, что одни и те же объекты в газетах бесплатных объявлений перекочевывают из номера в номер по 3–6 месяцев подряд, а некоторые красуются на полосах до года и даже более. По базам объявлений прекрасно видно, как заинтересованные в продаже собственники постепенно сбрасывают от 3 до 25% по сравнению с первоначально озвученной ценой. Однокомнатная «сталинка» возле столичной станции метро Печерская с начала лета 2011 года уже потеряла 18% стартовой стоимости, а просторная трехкомнатная в отдаленном столичном районе Троещина сегодня предлагается на 15% дешевле, чем год назад.

Сложнее всего продаются дорогие квартиры с «дизайнерским» ремонтом. Роскошная трехкомнатная в 100 кв. м в новом доме около метро Житомирская в течение 6 мес. подешевела на 30% (70 тыс. долл.). «В начале осени я купил для себя однокомнатную в центре в неплохом состоянии за 95 тыс. долл., – рассказал киевлянин Денис Олейник. – По соседству аналогичную квартиру с перепланировкой, дорогим интерьером и встроенной техникой уже почти год не могут продать за 150 тыс. долл.».

А вот жилье класса «эконом» часто уходит из баз объявлений за несколько месяцев, теряя при этом не более 3–8% от заявленной стоимости. Общий принцип прост: чем больше заявленная цена, тем глубже торг. Например, господину Олейнику при покупке однокомнатной в центре Киева удалось выторговать около 10% (10 тыс. долл.). А вот покупателю бюджетной «единички» в одном из левобережных районов столицы Наталье Кириченко уступили лишь 4% (2 тыс. долл.). Средний размер торга в столице риэлторы оценивают в 5–7%.

Готовы торговаться, хотя и не столь активно, также в городах-миллионниках. В Донецке, по информации АН «Жилком», еще год-два назад глубина торга доходила до 10%, а сейчас не превышает 2–3%. «В Харькове в III кв. 2011 г. дисконт на вторичном рынке жилья обычно составлял порядка 3–9%, – рассказала корреспонденту «Денег» Виктория Каратанова. – А в отдельных случаях разница между ценами реальной сделки и предложения достигала 10–20%». Итоговый размер скидки зависит не столько от параметров квартиры, сколько от желания продавца совершить сделку и срока экспозиции квартиры на рынке.

Почем квадратные метры в столице и городах-миллионниках

Резюме: Цены реальных сделок по продаже жилья на вторичке сегодня на 5–10% ниже, чем цифры в объявлениях. Роста цен в ближайшие полгода не предвидится.

По материалам Денег