Чем прельщают привередливого покупателя застройщики

Кризис изрядно проредил ряды строителей и сузил выбор для покупателей строящегося жилья. «В Киеве осталось около десяти активно работающих застройщиков, для которых строительство – основной вид деятельности», – рассказал заместитель генерального директора строительной компании «ТММ» Алексей Говорун. В городах-миллионниках кризис также убрал с рынка недобросовестные фирмы.

И все же строительство возобновилось, об этом свидетельствует изобилие рекламы новостроек и бурная деятельность на стройплощадках. Среди наиболее заметных столичных компаний – «КАН Девелопмент», «ТММ», «Киевгорстрой», ИСК «Stolitsa Group», UDP, «Житло-Инвест», ПСГ «Ковальская». В Харькове продолжают активно работать «Трест Жилстрой-1», СК «Констракшн Групп Интернэшнл», АО «КДСК», ИСК «Авантаж», а во Львове покоряют покупателей своими предложениями «Еко-дім», ЖБК «Ваш Дім», «Комфортбуд».

Ни больше, ни меньше
Цены на «первичку» относительно стабильны уже второй год подряд – после падения стоимости метра в 2009 году цена «квадрата» все еще не вышла на уровень середины 2008 года. По данным компании SV Development, в ноябре средняя стоимость «метра» в Киеве составила около 1600 долл./м2 (12,8 тыс. грн.). По сравнению с началом 2011 года, средняя цена квадратного метра подорожала лишь на 3,6%.

В городах-миллионниках цены скромнее киевских – в новостройках эконом-класса стоимость «квадрата» в пределах 5–9 тыс. грн. В столице традиционно дешевая недвижимость расположена на левом берегу: в ЖК «Парковые озера» цены стартуют от 9,6 тыс. грн. за кв. м, в ЖК «Комфорт-Таун» – от 8,8 тыс. грн. На правом берегу среди самых бюджетных оказался ЖК «Министерский», где за метр просят 9700 грн. Пригород Киева не отстает от столичных окраин – цены менее 8 тыс. грн. за кв. м здесь редкость.

Что будет с ценами на «первичку» дальше? Да, скорее всего, ничего с ними не произойдет в ближайшие полгода. «Ограниченное предложение, отложенный спрос, небольшое количество строящихся объектов и подорожание стройматериалов не способствует снижению стоимости жилья, – объясняет начальник службы маркетинга и продаж жилого квартала «Новопечерские Липки» Олеся Перчак. – С другой стороны, принятие Закона «О регулировании градостроительной деятельности», призванного упростить прохождение разрешительных процедур, позволяет уменьшить итоговую цену метра».

Дорогой покупатель
Раньше инвесторы спешили приобрести «лишь бы что, пока не подорожало». Теперь настала очередь застройщиков подстраиваться под запросы привередливых клиентов. «Покупатели стали особенно внимательными к финансовым вопросам и более требовательными к качеству строительства. Количество платежеспособных клиентов значительно уменьшилось, поэтому борьба за покупателей становится все более жесткой», – уточняет директор по развитию компании «Knight Frank» Наталья Пронина. Чтобы понравиться потенциальным покупателям, им обещают не просто квадратные метры, а новый образ жизни. Например, в ЖК «Комфорт-Таун» уже в первой очереди сдадут фитнес-клуб, школу искусств и центр раннего развития для детей. А такие масштабные проекты, как «Сонячна брама», «Новопечерские липки», «RiverStone» и «Парковый город», предполагают наличие супермаркета, аптеки, других магазинов, отделения банка, приемных пунктов химчистки.

«Сегодня проект жилого дома без детских площадок, озеленения, зон активного отдыха и других элементов инфраструктуры не будет пользоваться спросом», – признает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов. Внимание уделяют не только среде обитания, но и планировкам – жилье стараются делать более компактным – избыточно большие квартиры не пользуются популярностью. Еще покупателя завлекают отделкой. В квартирах ЖК «Министерский» обещают выполнить разводку электросети, оштукатурить и покрасить стены водоэмульсионкой. А в ЖК «Парковые озера» квартиры будут сдавать с ламинатом, кафелем, сантехникой и даже со встроенным кухонным гарнитуром и электроплитой.

Но самое главное для покупателя сейчас – это готовность компаний продавать жилье в рассрочку. «Застройщики, почувствовав эффект отложенного спроса, предоставляют покупателям более привлекательные, чем ипотечное кредитование, формы оплаты и при формировании цены идут на существенные скидки и уступки», – говорит коммерческий директор ЖК «Акварели» Александра Белоус. Большинство девелоперов дают рассрочку на 2 года. Однако постепенно увеличивается число долговременных предложений – от 5 до 10 лет. Такие программы очень популярны у покупателей в качестве альтернативы ипотечному кредиту. Сегодня с использованием рассрочки на первичном рынке совершается до 40% сделок. Причем большинство из них приходится на сегмент «эконом».
Очевидный минус у рассрочки один – незафиксированная цена метра. Например, с 1-го сентября 2011 года стоимость квадрата в столичном ЖК «Комфорт-Таун» увеличилась на 2–4% в зависимости от даты заключения договора.

Застройщики стараются не напрасно – квартиры в новостройках раскупаются все активнее. По данным SV Development, в III кв. 2011 г. в недостроенных домах ежемесячно продавалось около 700 квартир, в то время как в тот же период 2010 г. число сделок не превышало 250. По мере оживления спроса возникает забытый было дефицит: в готовых к заселению объектах тяжело отыскать непроданные «единички».

Своевременные риски
Не секрет, и «Деньги» уже не раз это отмечали, что на начальной стадии строительства жилье обычно стоит на 20–25% дешевле, чем в готовых домах. «С каждым этапом строительства, с периодичностью в 3–6 мес., цена увеличивается на 5–15% в зависимости от характеристик комплекса и уровня продаж», – объясняет Олеся Перчак. Например, метры второй очереди ЖК «Новопечерские Липки» от момента начала реализации до ввода в эксплуатацию подорожали на 35%.

В Харькове в построенном ЖК «Молодежный» последнюю однокомнатную застройщик отдает по цене 6,3 тыс. грн. за кв. м., в то время как в строящейся во второй очереди «единичке» метр стоит 5,5 тыс. грн. Но пока покупатели не спешат делать выгодные приобретения, они не готовы инвестировать на этапе фундамента.

По словам руководителя аналитической службы ГК «Проконсул» Виктории Каратановой, из-за риска банкротства застройщика, отсутствия стабильного роста цен на недвижимость и длительного промежутка времени от приобретения до оформления права собственности на квартиру до 90% покупателей покупают жилье на последней стадии строительства. То есть тогда, когда разница в цене со сданным объектом не превышает 10–15%.

Увы, несоблюдение заявленных сроков строительства в Украине свойственно большинству объектов – задержки всего на 3–4 месяца считаются для инвестора счастьем, обычно же дома сдаются позже заявленных сроков на 7–10 месяцев и более. Впрочем, количество «зависших» проектов постепенно уменьшается. «Сегодня многие пытаются достроить как можно раньше, поскольку это влияет на имидж компании и сроки получения прибыли. Остановка строительства настораживает потенциальных покупателей и негативно отражается на продажах», – отмечает Александр Попов. Компании, у которых нет проблем с финансированием, сегодня действительно стараются строить семимильными темпами. Однако затруднения у строителей могут возникнуть и тогда, когда покупатели уже предвкушают новоселье. «В 2011 году задержки сдачи жилья в эксплуатацию нередко были связаны с изменениями в законодательной базе и ротацией руководящего состава ответственных госструктур, – рассказала корреспонденту «Денег» Александра Белоус. – Поэтому досрочной сдачей сегодня мало кто может похвастать, а вовремя введенный дом уже считается хорошим показателем». И все же единичные примеры досрочной сдачи жилья уже есть – первая очередь ЖК «Новопечерские Липки» была введена в эксплуатацию на полгода раньше. А еще только за последние два месяца были практически своевременно введены в эксплуатацию дома таких столичных комплексах, как «Парковые озера», «Коцюбинский», «Парковый», «Васильковский» и «Сонячна Брама».

Как изменялась стоимость новостроек после кризиса 2008 г.

Сколько стоит «первичка» разных классов

На основе данных Knight Frank Research, 2011

Сколько стоит жилье от строителей

* Практически все застройщики дополнительно предлагают партнерские программы кредитования в банках под 12–20% годовых в гривне.
** Цена для однокомнатных. В квартирах большей площади стоимость кв. м может быть меньше

Галина Богданенко, Руководитель службы маркетинга и PR жилого комплекса RiverStone:

Приобрести жилье в новом строящемся доме возможно за счет участия в фондах финансирования строительства или же путем приобретения целевых облигаций. Покупка квартир в жилом комплексе RiverStone, что на Днепровской набережной, 14, оформляется по облигационной схеме – на сегодня она является самой надежной.

С покупателем квартиры в RiverStone заключается два договора – один об участии в строительстве, второй – на покупку облигаций. В Проспекте эмиссии эмитента четко прописаны обязательства застройщика – этот документ опубликован в Ведомостях ГКЦБФР. Чтобы обезопасить себя от рисков недостроя, инвестору необходимо изначально выбирать застройщика со стабильным финансовым положением, хорошей репутацией и успешным опытом реализации подобных проектов.

Владислав Мишук, Вице-президент по продажам ЖК «Престиж Холл», директор по продажам компании Kanzas Real Estate:

Наиболее надежными способами приобретения строящейся квартиры являются покупка прав собственности через фонд финансирования строительства (ФФС) или облигационная схема. Банковский аккредитив – также одна из наиболее правильных и безопасных схем, так как деньги клиента переходят в банк, что минимизирует его риски.

Что касается гарантий соблюдения сроков сдачи в эскплуатацию, то, согласно законодательству Украины, даже если срок договора между застройщиком и клиентом истек, а объект не введен в эксплуатацию (т. е. не соблюдены сроки сдачи объекта, прописанные в договоре), застройщик имеет право не возвращать инвестору вложенные средства в течение следующих 18 месяцев. Только по истечении этого срока инвестор сможет обратиться в суд.

По материалам Денег