Как гласит украинское законодательство, а именно -- Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование и финансирование объектов жилого строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды, институты совместного инвестирования и через выпуск беспроцентных целевых облигаций. Большинство компаний, которые участвовали в рейтинге "Денег", уже выполняют эти требования. В частности, шесть компаний реализуют жилье через выпуск целевых облигаций, четыре -- через ФФС. Но вот остальные…. К сожалению, они предлагают инвесторам заключать договоры комиссии, о паевом участии или купли-продажи имущественных прав. Уважаемые инвесторы! "Деньги" предупреждают: будьте предельно внимательны в общении с такими компаниями!
К исследованию договоров, которые предлагают заключать застройщики, мы привлекли практикующих юристов. По словам Евгения Старчука, партнера ЮК "Старчук Плачинда и партнеры", компания--застройщик не имеет права продавать жилье на первичном рынке по договору купли-продажи имущественных прав, договору о паевом участии и прочим вариантам договоров, не предусмотренных законом "Об инвестиционной деятельности". Как уже писали "Деньги", заключенные по ним сделки могут быть признаны недействительными -- инвестор рискует получить отказ в регистрации прав собственности на объект. А вернуть деньги будет очень сложно.
Г-н Старчук полагает, что меньше всего рискует инвестор при покупке строящегося жилья через ФФС. В частности, по мнению юриста, инвестируя деньги в строительство через ФФС, покупатель гарантированно сможет их вернуть в случае невыполнения застройщиком или управителем условий договора. Однако покупка жилья через ФФС не защищает инвестора от затягивания сроков строительства и лишает его возможности влиять на застройщика.
Екатерина Отченаш, директор департамента по надзору за финучреждениями Госфинуслуг, полагает, что проблема инвестирования через ФФС заключается еще и в том, что, как правило, застройщик и управитель (финансовая компания) являются аффилированными (связанными) структурами. Это не дает покупателям гарантий своевременного и качественного выполнения работ. Как смогли заметить "Деньги" при изучении договоров компаний, собранных в процессе исследования, застройщики неплохо защищены от санкций в случае задержки сроков строительства -- штрафы за это либо вовсе отсутствуют, либо просто мизерные.
Облигации тоже не являются идеальным инструментом инвестирования в первичную недвижимость. Хотя бы потому, что ни инвестор, ни кто другой не могут проконтролировать застройщика в том, как и на какие нужды тот потратит привлеченные деньги. И если строительство, не дай бог, будет сорвано, у инвестора останется ничем по сути не обеспеченная беспроцентная облигация.:(
Стоит отметить, что практически все застройщики оставляют за собой право в одностороннем порядке разорвать договор, если покупатель задержал платеж или не выполнил какое-либо его требование. И при этом удержать из возвращаемых денег 5% штрафа. В свою очередь, продавец, например, за просрочку перечисления на счет покупателя пакета облигаций на один месяц, должен выплатить ему штраф в размере 0,1% за каждый месяц задержки, начиная со второго месяца. Просто дискриминация какая-то…
Справедливости ради отметим, что "Деньги" изучали только типовые договоры. В процессе переговоров и подписания документы могут совершенствоваться -- никто не запрещает выторговать для себя более приличные условия, чем предлагает застройщик. Ведь основной принцип гражданского права состоит в том, что стороны сделки имеют право на симметричные, равноправные условия.
Торгуйтесь, господа инвесторы!
С кем договариваться?
Рейтинг застройщиков по условиям договоров с инвесторами
| Застройщик | Балл по юрусловиям | Вид договора* | Пеня в отношении застройщика за несвоевре-менную сдачу, % (за каждый день просрочки) | Плата за изменение объекта инвестирования,% от стоимости квартиры | Плата за перуступку,% от стоимости квартиры | Штраф для инвестора за выход из договора,% от стоимости квартиры |
| 1."Экосорб" | 0,7 | 2 | 0,01 | 0 | 0 | |
| 2."Трест Югозаптрансстрой" | 0,6 | 3 | 0,05 | 1,5 | 1 | 20 |
| 3."Форум-Инвест" | 0,6 | 2 | 5 | |||
| 4.ХК «Киевгорстрой» | 0,55 | 3 | 0 | 1 | 1 | 5 |
| 5.ТММ | 0,55 | 1 | 0,01 | 0 | 0 | 5 |
| 6."Центрбудинвест" | 0,55 | 2 | 0 | 0 | 2 | 0 |
| 7."Гранит" | 0,53 | 2 | 0 | 0 | 2 | 2 |
| 8."Консоль" | 0,525 | 1 | 0 | 0 | 0,5 | 0 |
| 9.МЖК "Оболонь" | 0,52 | 3 | 0 | 0,8 | 2 | 5 |
| 10."Познякижилстрой" | 0,5 | 1 | 0 | 0 | 0 | 5 |
| 11.ИБК "Мисто" | 0,5 | 1 | 0 | 0 | 0 | 5 |
| 12."Жилье-Инвест" | 0,46 | 3 | 0 | 1 | 3 | 4 |
| 13."Национальная строительная компания" | 0,45 | 2 | 0 | 0 | 4 | |
| 14.ИБК "Столица" | 0,44 | 2 | 0 | 1 | 2 | 1 |
| Вес показателя в общем балле | 1 | 0,2 | 0,25 | 0,15 | 0,2 | 0,2 |
*Виды договоров инвестирования
3 - Участие в ФФС
2 - Покупка облигаций
1 - Другие
05.06.2008
05.06.2008
Купить "первичку" через ФФС 17.04.2008
Рейтинг застройщиков-2007 24.05.2007
Покупатель и застройщик в юридическом аспекте 24.05.2007
Украинские застройщики не верят в падение цен 24.05.2007
Первичка дорожает 08.05.2008
Ипотека -- еще жестче и дороже? 15.05.2008
Застройщикам могут запретить сдавать «голые стены» 07.04.2008
Цены на "первичку" не снижают из-за газа 13.03.2008