Увеличение цен на недвижимость в некоторых случаях все еще больше ставок по валютным депозитам, которые сейчас в среднем составляют 7--12,5% годовых. Однако не обязательно и в наступившем году будет так же: Национальный банк Украины утверждает, что залоги по ипотечным кредитам переоценены -- не менее чем на 20%. В НБУ отмечают: завышение стоимости залогов может привести к серьезным финансовым проблемам у банков, что повлечет за собой снижение цен на недвижимость. Однако операторы рынка недвижимости прогнозируют, что в 2008 году ожидать уменьшения стоимости жилья не стоит. Дескать, не так уж много жилой недвижимости в Украине покупается в кредит. По их оценкам, за год рост цен на квартиры может составить до 15--20%, что сопоставимо с прогнозируемым уровнем инфляции. Впрочем, некоторые прогнозируют рост и до 30%.
Но "серьезно подняться" на перепродаже жилья вряд ли удастся. "Если инвестор желает сохранить свои накопления, то инвестиции в городское жилье достаточно ликвидны. Если же он ставит цель заработать, нужно инвестировать в более реальные секторы, например, в девелоперский бизнес, что требует гораздо больших денег, чем покупка квартиры", -- считает директор консалтинговой компании ДП "РЕД-Консалтинг" Илья Родионов.
"Переходный" вариант -- покупка подвального помещения или квартиры на первом этаже для сдачи под магазинчик или офис -- неплохой способ заработать. Арендные ставки на офисную недвижимость гораздо выше, чем на жилую, и составляют $40--70 в месяц за 1 м2. Квартира, купленная за $100 тыс. и переведенная в нежилой фонд, с учетом всех расходов окупится примерно за пять лет сдачи в аренду (подробнее об этом см. в ближайших номерах "Денег").
Квартиры в крупных городах
Как уже писали "Деньги", за 2007 год "первичка" в среднем подорожала на 10% (подробнее см. "Деньги" №49, от 13 декабря 2007 года, доступно на www.dengi.ua). Но не стоит забывать, что разница в стоимости между квартирой, купленной на начальном этапе строительства, и квартирой, купленной в конце, достигает 25--30%. Если повезет, то на продаже уже построенного жилья можно заработать не менее 30%. Но инвестирование в первичную недвижимость -- дело рискованное. Все застройщики грешат затягиванием сроков строительства, и инвесторам ничего не остается, как ждать и терять доход… Правда, одно дело ждать полгода и видеть, что строительство продвигается. Совсем другое -- смотреть, как дом, в который вложены деньги, стоит без всяких признаков строительной активности уже несколько лет, как, например, высотки на Троещине, которые строятся еще с 1999 года. В конце 2007 года их инвесторам пообещали достроить дома не раньше 2008-го.
По итогам года, вторичная недвижимость в Киеве выросла в цене чуть больше чем на 13% (подробнее см. "Деньги" №51--52, от 27 декабря 2007 года, доступно на www.dengi.ua). В 2008 году цены могут вырасти на 15--20% в зависимости от района и качества жилья. "В любом случае, рост цен на жилую недвижимость будет равен реальному уровню инфляции или немного превысит его", -- отмечает г-н Родионов. Это позволит сохранить вложенные средства и, если повезет, даже незначительно их приумножить.
Поэтому активным инвесторам стоит обратить внимание на недвижимость в регионах -- в текущем году она может подорожать еще на 30%. Однако, выбирая объект для вложения денег, стоит быть внимательнее, ведь не каждое жилье растет в цене. К примеру, старый жилой фонд Одессы на протяжении 2007 года подешевел примерно на 15%.
Жилье в аренду
Покупка квартиры на вторичном рынке для последующей сдачи ее внаем может приносить владельцу постоянный доход. Однако сейчас это уже не те деньги, что несколько лет назад. Сроки окупаемости квартир увеличились с 10 лет до 15 лет, кроме того, они сильно зависят от цены недвижимости. По разным подсчетам, дольше всего будет окупаться недвижимость эконом-класса в спальных районах с арендными ставками до $600 в месяц. Потратив на покупку такой квартиры примерно $100--120 тыс., первую прибыль удастся получить через 15--20 лет. К тому же доход от сдачи квартиры в аренду практически не отличается от дохода по банковским депозитам, а в некоторых случаях квартиры приносят даже меньше. Например, купив квартиру за $100 тыс. (с учетом всех расходов на оформление), сдав ее в аренду на год за $600 в месяц и переложив на арендатора все коммунальные расходы, за год удастся заработать $7,2 тыс. А положив те же $100 тыс. на депозит, можно получить $7--12,5 тыс. за год в зависимости от выбранного банка. К тому же, если сдавать квартиру в аренду абсолютно законным путем, то есть с уплатой всех налогов, за год государству придется отдать 15% дохода или $1080, что совсем неинтересно. Потому-то арендодатели чаще всего регистрируются как частные предприниматели, которым налогов приходится платить значительно меньше -- примерно 200 грн. в месяц или около $500 в год (подробнее о налогообложении дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду, см. "Деньги" №45, от 15 ноября 2007 года, доступно на www.dengi.ua).
Впрочем, не все риелторы "уговаривают" городское жилье дорожать. Многие, как, например, президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, ожидают дальнейшего затишья на рынке первичной и вторичной городской недвижимости. "Можно спрогнозировать, что загородная недвижимость станет более привлекательной для инвестиций, чем городская", -- заявил он "Деньгам", указав, куда сейчас идут деньги инвесторов.
Загородная недвижимость
Последние несколько лет рынок коттеджного строительства динамично развивался. Цены тоже не стояли на месте. По предварительным данным, стоимость жилья в коттеджных городках за прошлый год увеличилась более чем на 30%. "Согласно прогнозам, в 2008 году цены на загородную недвижимость будут расти такими же темпами, как 3--4 года назад росли цены на городскую", -- уверяет г-н Карамнов. То есть не менее чем на 30% в год.
Купить загородный дом и сдать его в аренду -- неплохой способ повысить и без того приличный доход от этой инвестиции. Арендные ставки на коттеджи вокруг Киева колеблются от $1 тыс. в 35 км от столицы до $35 тыс. в Конча-Заспе. Достаточно много предложений по $3,5 тыс. и $5 тыс. в месяц. Заманчиво, не правда ли? К сожалению, по самым скромным подсчетам, для того чтобы стать домовладельцем, потребуется выложить не менее $200 тыс. Плюс еще расходы на ремонт, мебель и бытовую технику -- может набежать до $250--300 тыс. Однако сроки окупаемости загородного дома все же короче, чем городской квартиры. Покупка или строительство скромного коттеджа площадью в 200 м2 для сдачи в аренду окупятся через 7--10 лет, правда, при условии, что дом постоянно будет арендован. А, учитывая прогнозы экспертов рынка, спрос на загородное жилье, в том числе и на аренду домов, с каждым годом будет увеличиваться.
Хотя ликвидность такого жилья существенно ниже, чем городского. Да и постоянно сдавать в аренду загородный дом не удастся: те, кто имеет тягу к жизни на свежем воздухе, все же стараются обзавестись собственным поместьем.
Что касается регионов, то привлекательнее всего дома в курортных городах на юге и на западе страны. Конечно, потратив такие же деньги, как в Киевской области, на покупку дома в Крыму, Одессе или Яремче, окупить его за те же 7--10 лет вряд ли его получится, поскольку цены там те же, а спрос -- сезонный. Впрочем, посуточная аренда в сезон способна сгладить эти колебания. Например, на новогодние праздники домик недалеко от подъемника в Карпатах стоил $500 в сутки.
Земля
По словам Ильи Родионова, инвестирование в землю сейчас выгоднее, чем в недвижимость. По скромным подсчетам, рост цен на землю за прошлый год даже превысил темпы удорожания квартир в 2006 году. То есть участки подорожали более чем на 60%. Как отмечает президент ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль, земельный рынок всегда будет представлять интерес для спекулянтов. Например, купив участок сегодня, через полгода они "скинут" его, заработав 15--20%. Однако частным инвесторам не стоит вкладывать последние деньги в покупку земли, надеясь заработать на ее перепродаже. Хотя бы потому, что, по словам г-на Кошиля, оформление одного участка, пусть и в 10 соток, затягивается на длительный срок. Кроме того, покупка маленьких участков -- уже не слишком прибыльное дело. А вот торговля большими земельными наделами может продвигаться вполне успешно. Но г-н Родионов считает, что продать земельный участок сейчас не так уж просто. "Некачественные" участки, расположенные вдали от коммуникаций, могут искать своего покупателя больше года. "Простые спекулятивные операции уже не принесут таких доходов, как год--два назад", -- заверяет г-н Родионов. Рассчитывать на хороший доход можно в том случае, если "развивать" участок, то есть прокладывать коммуникации, дороги и прочее. Иначе просто нет смысла.
Стоит отметить, что цены на землю продолжат повышаться, поскольку Верховная Рада продлила мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до законодательного урегулирования рынка земли, то есть до вступления в силу Законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земли". Верховная Рада поручила Кабинету министров до 1 апреля 2008 года внести на рассмотрение соответствующие документы. Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко утверждает, что сроки действия моратория будут зависеть от того, насколько быстро парламент примет законы, касающиеся формирования рынка земли.
Гаражи
Численность автовладельцев в крупных городах стремительно увеличивается, столь же быстро растет и спрос на места для парковки (гаражи, места в паркингах). Ведь новых гаражных кооперативов не строят, старые грозятся снести, паркомест в новостройках на всех не хватает, и цены на места для авто кусаются. Поэтому покупку "стойла" для автомобиля можно рассматривать как выгодную, хотя и рискованную инвестицию -- за 2007 год места в паркингах подорожали более чем на 60%, а количество "бездомных" авто только увеличилось. При удачном стечении обстоятельств, особенно если темпы подорожания паркомест сохранятся, купив место, например, за $45 тыс., можно получить не менее 50% прибыли, продав его через год. Если, конечно, найдутся покупатели. Гаражи также дорожают, особенно капитальные и в тех гаражных кооперативах, где землеотвод оформлен, а у владельцев есть все соответствующие документы.
Полное содержание спецвыпуска, "Прогноз-2008":