Как купить участок для строительства дома
Шаг 1: Проверить целевое назначения участка
Запросить у собственника участка Государственный Акт на право собственности на земучасток (Госакт)* и убедиться, что в графе «Целевое назначение (использование) земельного участка» указано «Под строительство и обслуживание жилого дома».
Важно:
Жилые дома нельзя строить на участках для ведения индивидуального сельского хозяйства. Риски – принудительное прекращение прав на участок на основании его нецелевого использования (Статья 143 ЗК). Изменение целевого назначения участка может занять от 2-5 месяцев до нескольких лет и требует юридического сопровождения.
Какие законы читать:
Земельный кодекс Украины (ЗК), статья 19 «Категории земель», статья 40 «Земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства», приказ Госкомзема «Об утверждении Классификации видов целевого назначения земель» и др.
Шаг 2: Убедиться в присвоении участку кадастрового номера
Проверить наличие кадастрового номера в Госакте* (около 20 цифр, разделенных двоеточиями). Номер присваивается каждому участку для идентификации расположения. При переходе права собственности кадастровый номер не изменяется.
При отсутствии Госакта* (для участков, оформленных после 1 января .) – запросить у собственника выписку из кадастра
Дополнительно проверить: проект отвода земучастка, технический отчет про вынос земельного участка в натуру и распоряжения госорганов о предоставлении участка
Важно:
Кадастровый номер указывается на всех Госактах, выданных позднее апреля . на светло-зеленых бланках. На «оранжевых» Госактах старого образца кадастровый номер отсутствует. Оформить приобретение участка с таким Госактом не получится, пока собственник не получит номер. В случае продажи части участка или при объединении нескольких участков потребуется получение новых кадастровых номеров.
Какие законы читать:
Закон «О государственном земельном кадастре»
Шаг 3: Оценить риски и провести проверку участка
Обратить внимание на факторы риска:
- границы участка отмечены колышками в «чистом поле», рядом отсутствует застройка
- цена ниже среднерыночного уровня
- расположение или примыкание участка или его части в заповедной или охранной зоне
- высокая вероятность изъятия земли для общественных нужд (строительства мостов, дорог и т.п.)
- участок находится в залоге
- у собственника имеются земельные споры или конфликты с соседями
- высокий уровень грунтовых вод
- через участок проходят линии электропередач, общественные дороги, др.
Где и как проверить участок:
- На электронной кадастровой карте (доступна online с января ., сейчас адрес карты неизвестен) найти и проанализировать всю информацию об участке
- В землеустроительной организации заказать «вынос земельного участка в натуру» для исключения покупки самовольно захваченной земли, минимизации рисков территориальных споров с соседями
- убедиться в отсутствии несанкционированной застройки (приехать и обследовать участок)
- Юридической компании поручить проверку юридической чистоты участка
- Потребовать от продавца справку из управления земельных ресурсов о наличии/отсутствии ограничений и обременений земучастка.
- Провести геологическую экспертизу для выяснения уровня грунтовых вод и т.п.
Важно: С минимальным уровнем рисков связана покупка участка на территории населенного пункта в районе с существующей застройкой и устоявшимися границами с другими землепользователями по цене, соответствующей среднерыночной
Шаг 4: Оформить переход права собственности
Обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения сделки.
Какие документы нужны от продавца:
- Паспорт и идентификационный номер
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на участок (Госакт)
- Справка о присвоении участку кадастрового номера
- Справка об отсутствии строений на участке
Какие документы нужны от покупателя:
- · Паспорт и идентификационный номер
Важно: Список документов, необходимых при заключении сделки, может отличаться в зависимости от местонахождения участка и индивидуальной ситуации сторон. Точный перечень «бумаг» необходимо уточнять у нотариусов на местах.
Какие законы читать:
Закон «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений»
Ранее выданные Госакты не теряют свою силу и остаются бессрочными. Поэтому существующим собственникам земучастков проходить регистрацию в Госреестре не нужно.