Отвечает Мария Гордиенко, Юрист, Юридическая фирма “Вронский, Вронская и Партнеры”
Конституция Украины и Гражданский кодекс Украины стоят на защите права собственности и акцентируют внимание на недопустимости неправомерного лишения права собственности.
Анализируя сложившуюся ситуацию, необходимо отметить, что согласно ст. 593 Гражданского кодекса Украины право залога прекращается в случае прекращения обязательства, которое было обеспечено залогом.
Аналогичная норма предусмотрена и Законом Украины “Об ипотеке”.
Статьей 599 ГК Украины предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Следовательно, поскольку первый кредитный договор (в гривне) был прекращен надлежащим исполнением (полным погашением кредита), на основании вышеуказанных норм договор ипотеки земельного участка также считается прекращенным.
Действующее законодательство предусматривает, что в случае прекращения права залога на недвижимое имущество, т.е. прекращения договора ипотеки на земельный участок, в государственный реестр должны быть внесены соответствующие данные (ст. 593 ГК Украины).
Гражданским кодексом Украины прямо не предусмотрено, кто именно (ипотекодержатель либо ипотекодатель) обязан оповестить нотариуса о прекращении ипотеки.
Согласно п. 253 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины №283/8882 от 03.03.2004 года, нотариус, среди прочего, снимает запрет на отчуждение недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, по заявлению:
· банка, другого юридического лица о погашении ссуды (кредита);
· залогодателя (ипотекодателя) и залогодержателя (ипотекодержателя) о прекращении договора залога (ипотеки) или лишь залогодателя (ипотекодателя) в случае представления им бесспорных доказательств выполнения обязательства.
В статье 545 ГК Украины предусмотрено, что после полного погашения кредитного договора банк обязан по требованию должника предоставить ему расписку о полном исполнении обязательства.
Такая расписка и будет доказательством бесспорности исполнения обязательства перед банком.
Исключение записи из государственного реестра осуществляется бесплатно.
В случае, если банк отказывается предоставить должнику расписку о полном выполнение кредитных обязательств, владелец земельного участка имеет право обратится в суд за защитой своего нарушенного права.
Исковые требования могут содержать требования о прекращении договора ипотеки, прекращении права залога (ипотеки) на земельный участок, признании за владельцем права на основании судебного решения обратиться с требованием (заявлением) о снятии запрета на отчуждение земельного участка, с исключением записи о запрете на отчуждение с Государственного реестра ипотек и/или с Единого реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества.
По нашему мнению владельцу земельного участка не следует подавать встречный иск в деле связанном со вторым кредитным договором (в долларах), поскольку согласно ст. 123 ГПК Украины в данном случае отсутствуют основания для объединения иска банка и иска должника в одно производство.
Свои действия относительно удержания земельного участка банк может аргументировать желанием внести в одностороннем порядке изменения в договор ипотеки земельного участка, в котором прописать обеспечение второго кредитного договора в долларах.
В такой ситуации применимы нормы законодательства относительно возможности изменений условий договора в связи с существенным изменение обстоятельств.
Такие основания предусмотрены в ст. 651 ГК Украины, в соответствии с которой, изменение или расторжение договора допускается лишь при согласии сторон, если другое не установлено договором либо законом.
Согласно ст. 19 Закона Украины “Об ипотеке” изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению.
Статьей 55 Закона Украины “О банках и банковской деятельности” предусмотрено, что отношения банка с клиентом регулируются законодательством Украины, нормативно-правовыми актами Национального банка Украины и соглашениями (договорами) между клиентом и банком.
Банку запрещено в одностороннем порядке изменять условия заключенных с клиентами договоров.
Следовательно, банк не имеет права “перестраховываться”, придерживая арест на земельный участок, если договор ипотеки прекращен и в него не внесены изменения относительно второго кредитного договора по согласию сторон.
В случае, если арест на земельный участок наложен судом, который рассматривает требования банка к должнику по второму кредитному договору (в долларах) в качестве обеспечения, должнику необходимо оспаривать такое обеспечение.
Согласно ст. 154 ГПК Украины обеспечение иска может быть отменено судом, который рассматривает дело.
Владелец земельного участка имеет право подать в суд заявление об отмене обеспечения либо обжаловать в апелляционном порядке определение суда об обеспечении иска в части наложения ареста на земельный участок.
