Кому дают ипотеку

Весной 2014 года киевлянка Анастасия С. продала свою однокомнатную, чтобы приобрести в кредит просторную трехкомнатную в строящемся доме. «Мы не выбирали дом, в котором будем жить, мы выбирали кредитную программу. Ведь в других домах застройщики требовали 100% оплату за квартиру. И только с этим ЖК удалось договориться о пятилетнем кредите, поскольку у застройщика был банк-партнер», – рассказала г-жа Стахова. По ее словам, задача – получение кредита – была решена довольно оперативно. «Мы в течение недели подписали кредитный договор и оформили сделку. Нам повезло – я являюсь клиентом банка по зарплатному проекту, к тому же, вся зарплата – «белая». Иначе кредит нам бы не «светил», – уверена счастливая владелица квартиры в новостройке.

Когда «Деньги» стали выяснять – а зачем Анастасия связалась с кредитом, по которому переплата за пять лет составит почти 70%, выяснилось, что планы у заемщика оказались несколько отличными от декларируемых.

Надолго ли?

Феномен нынешних украинских ипотечных кредитов состоит в том, что они:

а) реально закрываются многократно быстрее заявленного срока;

б) берутся на меньшую часть стоимости покупки (до 30–40% максимум), когда до оплаты всей суммы остается совсем немного – банкиры это называют «докредитовка»;

в) а все так потому, что они дико дороги как для ипотеки.

«Кредиты на недвижимость? Вторичный рынок? Да, выдаем», – порадовали в колл-центре одного из крупных украинских банков. На кредитном рынке потеплело? Вполне возможно. Ведь еще весной 2014 года банки готовы были говорить об ипотеке разве что шепотом и без особого оптимизма. Сейчас же с ипотечными кредитами работают минимум 10 банков, среди которых – Укрэксмибанк, Укрсоцбанк, Укргазбанк, ОТП Банк, Креди Агриколь Банк, банки «Хрещатик» и «Киевская Русь».

Впрочем, во многих других банках выдача кредитов на покупку жилья все еще заморожена, как и в начале 2014 года. «Нет, эта программа не работает, банк временно не выдает кредиты», – поведали «Деньгам» в ПУМБ. Также приостановлено ипотечное кредитование в Сбербанке России, Банке Кредит Днепр, Universal Bank, ВБР. Хотя на их веб-страницах и красуется описание кредитных программ на покупку недвижимости. «Мы не можем сказать, что появились новые игроки, наоборот, некоторые банки приостановили ипотечные программы», – отмечает Андрей Осипов, заместитель начальника управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик».

Да, кредитующих покупку жилья банков очень мало. А те программы, что есть, отпугивают потенциальных заемщиков дороговизной и жесткими требованиями к платежеспособности заемщика.

Заявленные банками номинальные процентные ставки – на уровне 22–26% годовых. И это – не считая расходов на разовую комиссию и ежегодные страховые платежи (страховка заемщика от несчастного случая и страхование недвижимости). По подсчетам «Денег», пятилетний ипотечный кредит выльется заемщику в переплату в 57–70%. То есть, например, при сумме кредита 500 тыс. грн. общие выплаты по нему составят порядка 785–850 тыс. грн. Эффективная ставка – именно ее надо использовать для объективной оценки стоимости займа – составляет выше 30%. Именно такая цифра получается, если эффективную ставку рассчитывать по методике НБУ, которая учитывает все сопутствующие издержки.

Кстати, кредитовать банки готовы и на 20 лет. Но в этом случае переплата достигает 150% и выше. Требования по размеру первоначального взноса – 20–40%. Хотя, конечно, с большей радостью кредит банки выдадут заемщику, который готов предоставить 50–60% суммы сделки.

С начала 2014 года номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 1,5–2 п. п. Ряд банков предлагают фиксированную ставку – в этом случае цена кредита не меняется в течение всего срока действия договора. Другие же готовы зафиксировать ставку на один–три года, после чего она становится плавающей.

Плавающая ставка формируется банком довольно просто: берут какой-то из индексов, отражающих средний уровень ставок для вкладов на 12 месяцев (реже на три месяца), плюс маржа банка – 3,5–7,5%. В качестве такого депозитного индекса берут UIRD (Украинский индекс депозитных ставок), который рассчитывается агентством "Thomson Reuters" и публикуется ежедневно на сайте Национального банка Украины. Например, 19 сентября UIRD на 12 месяцев составил 20,38%. То есть, в зависимости от маржи банка, плавающая ставка могла быть установлена на уровне 24–28% годовых, если, конечно, сейчас у кого-то из них пришла дата пересмотра. Банки обычно пересматривают плавающую ставку по договорам ипотеки раз в квартал или раз в полгода.

Новое и недоступное

Кредиты на покупку жилья в строящихся домах банки практически не предлагают. Редкие их программы связаны с единичными жилищными комплексами – с теми, строительство которых эти же банки и кредитуют. Как правило, такое сотрудничество застройщика и банка берет свое начало еще в 2011–2013 годах, когда банки хотя бы немного кредитовали строительные компании.

Сегодня же, чтобы хоть как-то поддержать своих должников-застройщиков, банки попросту вынуждены предлагать кредиты на покупку квартир в их объектах. Просто так – без привязки к конкретному застройщику – кредиты выдают разве только Ощадбанк и Укрэксимбанк. Правда, в Укрэксимбанке говорят, что для кредита на строящуюся квартиру нужен залог в виде иной (уже построенной) недвижимости заемщика. Другие же банки (см. табл.) кредитуют только в рамках сотрудничества с определенной компанией. «Сегодня банк внедряет несколько совместных проектов с одним из крупнейших застройщиков Киева и Украины – ИнтергалБудом», – говорит Татьяна Борзых, начальник отдела продаж ипотечного кредитования Укрсоцбанка.

Традиционно на рынке кредитования первичной недвижимости активно работает банк «Аркада». Прежде он сотрудничал с ХК «Киевгорстрой», но в 2013 году возник конфликт между банком и киевским застройщиком – тогда суд признал за банком долг перед Киевгорстроем в размере 110 млн. грн. Так что теперь «Аркада» кредитует объекты компании «Будэволюция». По условиям ипотечной программы банка, процентная ставка – 16% годовых, а срок кредита – до 30 лет при первоначальном взносе 30%. А вот покупку квартир в объектах Киевгорстроя нынче кредитует государственный Укргазбанк. Также банк сотрудничает с компаниями-застройщиками «Эркер», «Гранит-Плюс» и «Укрбуд», выдает кредиты на покупку жилья в ЖК «Чайка-2» и ЖК «Акварели».

В целом, процентные ставки по партнерским программам банков и застройщиков немного выгоднее, чем стандартные условия для вторичного рынка. Такие кредиты банки готовы предоставить при номинальной ставке в 16–22% годовых.

Проверят и поверят

При появлении на горизонте потенциального заемщика банки, естественно, в первую очередь пытаются выяснить «серьезность» его намерений. «А какая сумма вам нужна? 600 тыс. грн.? А вы сможете погасить кредит за пять лет, как планируете? Какой у вас официальный доход?», – такой телефонный опрос – естественная реакция банковских менеджеров на звонок жаждущих купить квартиру в кредит.

Причем, требований к потенциальным заемщикам не так и много. Главное – доказать собственную состоятельность, иными словами, внушить банкирам доверие к своей платежеспособности.

«Клиент должен иметь положительную кредитную историю, его финансовое положение с учетом существующих у него ежемесячных обязательств по действующим кредитам и затратам на содержание семьи должно позволять ему погашать ежемесячные платежи в рамках запланированного графика», – отмечает Татьяна Борзых. Интересно, что вопрос платежеспособности каждый банк воспринимает по-своему. Для одних банков действует традиционное правило 40/60 – когда ежемесячный платеж по кредиту не превышает 40% ежемесячного дохода клиента. Другие готовы рассматривать пропорцию 80/20 – когда ежемесячный платеж по ипотеке достигает 80% совокупного дохода семьи заемщика.

В любом случае подтвердить свои доходы клиенту придется документально, и зарплата в конверте учтена банком не будет. Хотя понятно, что 80/20 однозначно свидетельствует о том, что банк рассчитывает на наличие у клиента солидных неофициальных доходов.

Если клиент нарушает условия договора, например, задерживает выплаты по кредиту, его ждут банковские санкции. Обычно они заключаются в штрафе за просрочку. «Чаще всего банки прописывают в договорах привязку платы за просроченные платежи к размеру учетной ставки НБУ. Например, указывается двойная учетная ставка НБУ за каждый день просрочки, которая насчитывается на всю просроченную сумму», – объясняет Андрей Осипов.

Сейчас учетная ставка – 12,5%. То есть при просроченном на 30 дней платеже в размере 15 тыс. грн. заемщику придется заплатить около 300 грн.

Кроме того, банк может взыскать штраф за нарушение установленного договором графика платежей, а это – 0,5% от существующей на дату такого нарушения суммы фактической задолженности по основной сумме кредита. И при долге, например в 300 тысяч, составит еще 1500 гривен.

Впрочем, если клиент вовремя обратится в банк и объяснит уважительными причинами собственный промах, то штраф могут и списать.