Квартиры бизнес-класса привязались к курсу

Застройщики держали цены как могли вплоть до лета. Несмотря на то что курс гривны начал активно падать, просев более чем на 50%. В валютном же эквиваленте цена жилья получалась очень привлекательной. Однако с приходом осени стоимость квадратных метров поползла вверх. В первую очередь на жилье эконом и бизнес-формата.

«Наша дочь заканчивает в этом году университет в Киеве, поэтому стараемся как можно быстрее вложить в недвижимость для нее и для себя. Благо сбережения у нас в долларах, поэтому удорожание не так сильно ощутимо. Надеемся вселиться к концу года», – рассказывает харьковчанка Елена Степанко.

И даже если гривна стабилизируется, девелоперы не обещают стабильных цен, намекая на то, что вынуждены подтягивать стоимость возводимого жилья к курсовым реалиям. И как обычно ссылаются на то, что «материалы у нас импортные». А это означает, что до конца года смело можно ждать удорожания еще на 10–15%. Особенно в тех проектах, которые находятся на начальных этапах строительства.

«На снижение стоимости квадратных метров надеяться не приходится. К концу года, напротив, будет рост, поскольку удорожание строительных материалов и энергоносителей лишь увеличивает себестоимость», – предрекает президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.

Дорогое дешево

По активности запуска новых проектов Киеву, конечно, равных нет. По данным компании KievStandard, на данный момент в столице около 150 активных строек, и к 2015–2016 году девелоперы порадуют не одной тысячей новых квадратных метров. Более того, аналитики говорят, что многие девелоперы из других областей (особенно восточного региона страны) тоже присматриваются к столице. И в 2015 году стоит ждать появления все новых и новых проектов. Что же, надеемся, такая конкуренция будет лишь на пользу покупателям.

Высокими темпами застраивается и периферия – близкие к Киеву города (Ирпень, Бровары, Борисполь, Буча). При этом разница в ценах между мегаполисом и спутниками выравнивается: если раньше она могла достигать 50–70%, то сейчас сузилась до 20–30%.

Самый ходовой, как обычно, – эконом-сегмент. Об этом говорили и на круглом столе «Денег», посвященном недвижимости. Вопрос лишь в том, что сейчас считать эконом-сегментом? Год назад к нему смело можно было отнести ценовую категорию от 6–8 тыс. грн./м2. Сегодня – это уже 7–11 тыс. грн., а иногда – и до 13–14 тыс. грн. за «квадрат». Рост цен застройщики не спешат компенсировать архитектурными изысками, облагороженными территориями, инфраструктурой и т. д. Организация комфорта в объектах класса эконом так и ложится на плечи жильцов. «Фишкой» может быть разве что удобное расположение жилого комплекса или близость лесной зоны, озера, тихий район.

За пределами столицы дороже всего эконом-сегмент во Львове и Днепропетровске. В этих городах цена «квадрата» достигает 9–12 тыс. грн. В Харькове и Одессе чуть дешевле – от 7 тыс. грн./м2.

Только бизнес

Жилье так называемого бизнес-класса подчас отличается от эконома лишь на бумаге. Единственный неоспоримый критерий – расположение объекта. По определению, бизнес-класс должен размещаться вблизи удобных транспортных коммуникаций (станций метро) и в благополучном окружении (парки, немного в стороне от шумных магистралей и пыльных промзон). Проекты и используемые материалы отличаются уже не столь разительно – особенно сейчас, когда ценовая грань между квартирами разного уровня комфортности достаточно условна.

Застройщики на этом спекулируют, нередко устанавливая более высокую ценовую планку лишь потому, что новостройка находится ближе к центру города. Историческому или деловому. Разумеется, потенциальному покупателю обещают качественную отделку, новые технологии и прочую маркетинговую пыль в глаза. Но будем честны: отличить на глаз тип штукатурки или качество проводки в доме сможет разве что профессионал-строитель. Рядовой обыватель скорее полагается на обещания застройщика и его честность.

Хотя это, безусловно, ошибка. И прежде чем переплачивать за бизнес-класс лишние 4–5 тыс. грн. с квадратного метра, стоит «пощупать» хотя бы пару объектов, которые были сданы в эксплуатацию два-три года назад. Посмотреть, присутствует ли обещанная в рекламе застройщика инфраструктура (парковка, охрана, магазины, детские садики). Как отзываются о доме его жильцы.

«Когда въезжали в квартиру – с виду все было очень прилично. Но как начали делать чистовую отделку – тихий ужас. Потолки, полы и стены – кривые, из окон сифонит, а между стыками стен настоящие дыры, – рассказывает киевлянин Антон Собко, который весной 2014 года въехал в новостройку в Соломенском районе столицы.

Кстати, в бизнес-классе, как правило, строится не одно здание, а целый «мини-городок», в несколько очередей. Это позволяет проверить качество материалов и оценить планировки, а также удостовериться в том, что дома сдаются без срыва графиков.

Если говорить о ценах, то бизнес-жилье в Киеве упорно подбирается к планке в 15–16 тыс. грн. В близлежащих городах подобные жилые комплексы пока редкость, а цена квадратного метра в них близка к эконому – около 12 тыс. грн. Во Львове и Одессе стоимость ушла недалеко от киевской – 10–15 тыс. грн./м2. Следом идут Харьков и Днепропетровск, где жильем бизнес-уровня можно обзавестись, заплатив за каждый квадратный метр 8–12 тыс. грн.

Вынужденная остановка

И все-таки, спрос на жилье среди покупателей сейчас далеко не такой, как хотелось бы застройщикам. «Поэтому ряд девелоперов, планировавших начать строительство объектов в текущем году, решили не рисковать в столь тяжелые времена и заморозили их», – рассказывает руководитель департамента маркетинга консалтинговой компании City Development Solution Алла Куценко.

Например, приостановлена реализация проекта «Республика» компании «К.А.Н. Девелопмент». Это большой комплекс из 45 малоэтажных домов на 14 тысяч квартир, который должен появиться на Кольцевой дороге в Киеве. Кроме того, в «К.А.Н.» решили не продавать квартиры и в ЖК Tetris Hall до момента, пока он не будет сдан в эксплуатацию. Корпорация ТММ, в свою очередь, притормозила строительство жилого комплекса Alter Ego на Печерске.

Хотя, по мнению экспертов, тотальной остановки строек нет. И скорее всего не будет. Замораживаться будут лишь отдельные проекты, где есть сложности с финансированием.

Тянут неохотно

С рассрочками на покупку жилья тоже не все гладко. Они становятся редкостью. Даже на самый ходовой эконом. Хотя еще в 1–2-м кварталах текущего года застройщики практиковали всевозможные акции. Самыми популярными были рассрочки с минимальной суммой взноса в 30–50% и фиксированной суммой платежей. Как это выглядело? Тот, кто брал финансирование от застройщика, получал цену чуть выше. Например, 8,6 тыс. грн. вместо 8 тыс. грн./м2. Внеся 50% сразу, покупатель остальную сумму выплачивал нравными платежами. Срок рассрочки достигал двух-трех лет – обычно до сдачи дома в эксплуатацию. Но иногда рассрочка захватывала и первые полгода-год после сдачи объекта.

Сегодня застройщики стремятся создавать некую «подушку» запаса денежных средств, поэтому завязывают оплату на доллар. Минимальная сумма взноса составляет от 30%, как и ранее. Но аванс оплачивается с привязкой к курсу НБУ или межбанка, равно как и все последующие платежи. Таким образом, застройщик не может гарантировать покупателю стабильного размера платежей. И пока на валютном рынке чехарда, этот подход не изменится.

В то же время застройщики готовы идти на уступки по цене. В эконом-классе дисконт скромный: он может достигать 3–7%. В бизнес-классе побольше – от 5 до 20%, в зависимости от того, какую наценку застройщик заложил изначально. Но, разумеется, все «плюшки» предназначены для тех покупателей, которые готовы на гора выложить полную стоимость квартиры.

Цены на некоторые объекты эконом-класса в Киеве и других крупных городах

Цены на некоторые объекты бизнес-класса в Киеве и других крупных городах

Действующие программы рассрочки от украинских застройщиков