Отдали в ипотеку без ведома инвестора

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2 жовтня 2013 року                                                                               м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

за участі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, їх представника – ОСОБА_3 та представника товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс» – ОСОБА_4,

розглянувши в судовому засіданні заяву ОСОБА_1, ОСОБА_2 про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс», публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», третя особа – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання договору частково недійсним та зняття арешту з квартири,

в с т а н о в и л а:

У липні 2011 року ОСОБА_1, ОСОБА_2 звернулись до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс» (далі – ТОВ «Роммакс»), публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» (далі – ПАТ «АКБ «Київ»), третя особа – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання договору частково недійсним та зняття арешту з квартири.

В обґрунтування позовних вимог зазначали, що на виконання умов інвестиційних угод, укладених 15 червня 2005 року ОСОБА_1, а 8 серпня 2005 року ОСОБА_2 і відповідачами, та з метою отримання у власність квартир НОМЕР_1 та НОМЕР_2 (секція «Б») у будинку АДРЕСА_1 вони сплатили по 100 % вартості об’єкта інвестування, виконавши зобов’язання в повному обсязі.

29 грудня 2006 року ТОВ «Роммакс» без їхнього відома та згоди й у порушення вимог статті 583 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) і Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898-IV) передало належні їм майнові права на спірні квартири в іпотеку ПАТ «АКБ «Київ».

Посилаючись на те, що цією угодою відповідачі позбавили їх можливості володіти й розпоряджатися об’єктами інвестування, ОСОБА_1, ОСОБА_2 просили суд: визнати укладений відповідачами іпотечний договір недійсним у частині передачі в іпотеку майнових прав на зазначені квартири; зобов’язати ПАТ «АКБ «Київ» надіслати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 повідомлення про припинення спірного іпотечного договору, заяву про вилучення обтяжень об’єктів нерухомого майна та повідомлення про виключення запису щодо обтяження іпотекою майнових прав на квартири.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 16 грудня 2011 року позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2 задоволено частково: визнано недійсним договір іпотеки від 29 грудня 2006 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири НОМЕР_1, НОМЕР_2 (секція «Б») у будинку АДРЕСА_1, у задоволенні решти позовних вимог відмовлено; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 26 вересня 2012 року зазначене рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, ОСОБА_2.

Ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2012 року відмовлено ОСОБА_1, ОСОБА_2 у відкритті касаційного провадження на підставі пункту 5 частини четвертої статті 328 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України).

У липні 2013 року ОСОБА_1, ОСОБА_2 подали до Верховного Суду України через Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ заяву про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2013 року.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 серпня 2013 року допущено до провадження Верховного Суду України цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ТОВ «Роммакс», ПАТ «АКБ «Київ», третя особа – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання договору частково недійсним та зняття арешту з квартири для перегляду ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2013 року.

Ухвалами судді Верховного Суду України від 14 серпня 2013 року відкрито провадження у справі, витребувано матеріали справи за вищезазначеним позовом і здійснено підготовчі дії відповідно до пункту 1 частини другої статті 360-1 ЦПК України.

У заяві про перегляд судового рішення Верховним Судом України ОСОБА_1, ОСОБА_2 порушують питання про скасування рішення суду апеляційної інстанції й ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2013 року та залишення в силі рішення суду першої інстанції з підстав, передбачених пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, – неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статей 203, 215 та 583 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Для прикладу наявності неоднакового застосування судом касаційної інстанції вищезазначених норм матеріального права ОСОБА_1, ОСОБА_2 посилаються на ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України від 17 квітня 2013 року, 26 квітня 2013 року, 15 травня 2013 року та 22 травня 2013 року.

Заслухавши суддю-доповідача, ОСОБА_1, ОСОБА_2, їх представника – ОСОБА_3 та представника ТОВ «Роммакс» – ОСОБА_4, дослідивши доводи заяви, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваних судових рішень підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

За змістом статті 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що 10 березня 2005 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Київвисотбуд» (далі – ТОВ «Київвисотбуд») та інвестором ТОВ «Роммакс» укладено інвестиційний договір НОМЕР_3, за яким останній фінансує будівництво жилого будинку АДРЕСА_1, а ТОВ «Київвисотбуд» здійснює будівництво, оформляє та надає інвестору документи, що посвідчують право власності на квартири, за умови виконання інвестиційних зобов’язань.

14 березня 2005 року ТОВ «Київвисотбуд» згідно з інвестиційним договором від 10 березня 2005 року НОМЕР_3 за актом прийому-передачі НОМЕР_4 передало ТОВ «Роммакс» 23 квартири, загальною площею S_1, у будинку АДРЕСА_1.

15 червня 2005 року ОСОБА_1, а 8 серпня 2005 року ОСОБА_2 укладено з ТОВ «Роммакс» та акціонерним комерційним банком «Київ» (правонаступник – ПАТ «АКБ «Київ») інвестиційні угоди НОМЕР_5 та НОМЕР_6 відповідно, за умовами яких позивачі взяли участь у фінансуванні будівництва квартир НОМЕР_1, НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1 з метою отримання їх у власність шляхом внесення коштів на рахунок банку. Запланована дата введення будинку в експлуатацію – ІІ квартал 2007 року.

ОСОБА_1, ОСОБА_2 повністю виконали свої зобов’язання за укладеними ними інвестиційними угодами, що підтверджується довідками про інвестування загальної площі квартир від 12 липня 2005 року та від 8 серпня 2005 року (а.с. 24, 31).

29 грудня 2006 року між ТОВ «Роммакс» та акціонерним комерційним банком «Київ» укладено іпотечний договір, за умовами якого ТОВ «Роммакс» з метою забезпечення виконання своїх зобов’язань за кредитним договором НОМЕР_7, укладеним 25 грудня 2006 року, передало в іпотеку майнові права на нерухомість, будівництво якої не було завершене, а саме на квартири в жилому будинку, що будується в АДРЕСА_1, зокрема квартири НОМЕР_1 та НОМЕР_2, загальною площею S_2 кв.м кожна.

На підставі зазначеного договору приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 було накладено заборону на майнові права, які є предметом іпотеки та які зареєстровані в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна за НОМЕР_8 та НОМЕР_9.

Суд першої інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2, дійшов висновку, що позивачі є власниками предмета іпотеки – майнових прав, оскільки виконали свої грошові зобов’язання за інвестиційними угодами. ТОВ «Роммакс» не мало передбачених законом підстав для передачі в заставу майнових прав на об’єкти інвестування, оскільки не володіло майновими правами на передачу в іпотеку квартир та не було уповноважене не це позивачами, а тому іпотечний договір від 29 грудня 2006 року в частині передачі в іпотеку квартир НОМЕР_1 та НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1 є недійсним.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, ОСОБА_2, апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив із того, що договір застави майнових прав є способом забезпечення виконання зобов’язань, а не правочином щодо розпорядження майновими правами, цей договір не передбачає зміну кредитора в зобов’язанні, на відміну від правочину відступлення права вимоги, за яким відповідно до статті 512 ЦК України здійснюється така заміна кредитора в зобов’язанні.

Разом із тим у наданих як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права ухвалах суд касаційної інстанції, переглядаючи судові рішення в подібних правовідносинах, погодився з висновками районних та апеляційних судів, що позивачі, виконавши свої інвестиційні зобов’язання в повному обсязі, мають право володіти, користуватися й розпоряджатися об’єктами інвестицій. За таких обставин відповідачі не були власниками майнових прав на інвестовані позивачами об’єкти будівництва, а тому не могли передавати майнові права в заставу, ураховуючи те, що позивачі згоди на це не давали й сторонами договорів застави не були.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права, Верховний Суд України виходить із такого.

За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, є іпотекою. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Стаття 5 Закону України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі – Закон № 979-IV) установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону № 898-IV щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

За статтями 1, 5 Закону № 898-IV (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.  

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону № 898-IV та Закону № 979-IV дає можливість дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

У справі, яка переглядається, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виконали свої грошові зобов’язання за інвестиційними угодами, повністю сплативши вартість об’єктів будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкти будівництва або набуття майнових прав на них.

Оскільки майнові права на відповідні квартири в незавершеному будівництвом жилому будинку, вартість яких була сплачена ОСОБА_1 і ОСОБА_2 за інвестиційними угодами НОМЕР_5 та НОМЕР_6, відповідно до положень Закону № 898-IV у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, ТОВ «Роммакс» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, а тому договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу майнових прав на спірні квартири в іпотеку, є недійсним у силу статей 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону № 898-IV.

Саме до цього зводяться правові висновки, викладені в ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, наданих заявниками як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права в подібних правовідносинах.

За таких обставин у справі, яка переглядається, має місце неоднакове й неправильне застосування судом касаційної інстанцій положень статей 203, 215 та 583 ЦК України, тому на підставі пункту 1 статті 355, частин першої та другої статті 360-4 ЦПК України ухвала судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2012 року підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Керуючись статтями 355, 360 - 3, 360 - 4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_1, ОСОБА_2 про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2012 року задовольнити частково.

Ухвалу судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2012 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ

висловлена Верховним Судом України

в постанові від 2 жовтня 2013 року (справа № 6-98 цс 13)

За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, є іпотекою.

Застоводавцемможебутивласникречіабоособа, якійналежитьмайновеправо, атакожособа, якійвласникречіабоособа, якійналежитьмайновеправо, передалирічабомайновеправозправомїхзастави (частинадругастатті 583 зазначеногокодексу).

Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Виконання грошових зобов’язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об’єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, який вчинив дії щодо набуття права власності на об’єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року).

             Суддя

Верховного Суду України                                                                       М.В. Патрюк