Приобретаем качественный новострой

Люди со средствами – не самый приятный клиент для застройщика. Они дотошно выясняют, из чего и как строится дом, насколько крепок застройщик финансово – а чему удивляться, если речь идет об инвестировании в квартиру стоимостью до 100 тыс. долларов. Вот только выбора у таких покупателей немного: даже в центре можно обнаружить недешевый объект с удручающим качеством строительства и оскорбительным для тонкого вкуса окружением. Например, в той же столице можно обнаружить объекты с ценой квадратного метра от 2000 долларов, но в окружении промзоны или с супероживленной магистралью под окнами.

Столичые новости

Киевский рынок первичного жилья предлагает все новые и новые объекты покупателям квартир бизнес-класса. Только в первом полугодии в продажу поступили еще 2,4 тыс. квартир, поскольку застройщики презентовали восемь новых жилых комплексов. Во втором полугодии 2013 года также были открыты продажи в нескольких новостройках.

Например, в конце августа с началом строительства ЖК «Либідь» в Голосеевском районе стартовали и продажи квартир – от 9,8 тыс. грн. за «квадрат». И хотя на объекте еще не возведены даже первые этажи, 10 октября застройщик (компания «Укрбуд») повысил цену метра до 10,8 тыс. грн.

А вот компания «Интергал-Буд» не спешила с началом продаж в 25-этажном ЖК «Лидер» (Шевченковский район). Двери покупателям открыли только в первых числах октября, хотя в доме построено уже 20 этажей, а сдача его в эксплуатацию намечена на третий квартал 2014 года.

В целом домов бизнес-класса в столице возводится не много, потому выбор у покупателей ограничен. «Уровень конкуренции в сегменте жилья бизнес-класса в Киеве относительно невысокий. На данный момент такие квартиры продаются приблизительно в 40 домах. По сравнению с эконом-классом это очень небольшая цифра», – отмечает начальник отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя.

Особенно печальны желающие приобрести недорогую единичку. Цена, которую сегодня клиенты компаний-застройщиков готовы платить за квадратный метр подобной квартиры в объекте бизнес-класса – 9–14 тыс. грн. По данным портала lun.ua, по такой стоимости метра доступны квартиры в 20 строящихся домах. «Люди все меньше гонятся за имиджем и престижем, зачастую выбирая количество метров, а не их качество. Рассматривая покупку однокомнатной квартиры в бизнес-классе за 18 тыс. грн./м2 и двухкомнатной в эконом-классе за 10 тыс. грн./м2, покупатели скорее согласятся на последний вариант», – уверен Дмитрий Шостя.

Впрочем, застройщики видят неуемное стремление покупателей к экономии, а потому обычно готовы к торгу. Как правило, при полной оплате за квартиру компании сразу дают скидку в размере 5–6%. Если же речь идет об объекте, где цена метра превышает 16 тыс. грн., скидка может достигать даже 15–20%.

Еще один тренд современного рынка: на этапе сдачи дома в эксплуатацию однокомнатных квартир в продаже уже нет. Правда, в основном это касается именитых застройщиков. Например, в доме по ул. Ушинского, 14-а (ХК «Киевгорстрой»), сдача в эксплуатацию которого запланирована на конец октября 2013 года, в продаже есть только трехкомнатные и шестикомнатные квартиры. А в новостройке этого же застройщика на левом берегу (пр. Воссоединения), первая секция которой сдается в марте 2014 года, уже проданы все однокомнатные, и в продаже – только двух– и трехкомнатные квартиры.

Региональный дефицит

Если столичных покупателей застройщики не балуют разнообразием объектов бизнес-класса, то в городах-миллионниках выбор у покупателей меньше в пять-десять раз. Строительство в регионах идет гораздо меньшими темпами, и в качественных домах квартиры быстро разбирают.

«Мы хотим купить квартиру в хорошем районе, с развитой инфраструктурой, и новостройку ищем добротную, чтобы на материалах застройщик не экономил. И хочется, конечно, поскорее въехать. Рассматривали ЖК «Панорама», первая очередь которого сдается в декабре, но там уже куплены все небольшие квартиры, остались лишь по 54 метра», – рассказала Илона Романенко из Днепропетровска. По имеющимся данным, в Днепропетровске сейчас идет строительство двух домов бизнес-класса – ЖК «Каскад» и ЖК «Панорама». Цена «квадрата» в однокомнатных – 10–11 тыс. грн. Почти как в столице, кстати.

Похожая ситуация и в Донецке, где в бизнес-сегменте возводятся ЖК «Евроград» и ЖК «Квартал Люксембург». «У нас в продаже только одна однокомнатная – площадью 57,6 кв. м на пятом этаже, остальные проданы», – сообщили «Деньгам» в отделе продаж ЖК «Евроград». Интересно, что в донецких объектах бизнес-класса небольших по площади квартир (41–47 кв. м), которые легко можно найти в новостройках Киева или Днепропетровска, не сыщешь. Скромная «единичка» в ЖК «Квартал Люксембург» – 62 кв. м.

Совсем иная ситуация в Одессе, где в объектах, заявленных как бизнес-класс (ЖК «Золотой берег», ЖК «Майами»), можно найти однокомнатные площадью 30–35 кв. м, что в принципе не соответствует стандартам жилья такого уровня. «Девелоперы стали уделять больше внимания уменьшению площадей, а также улучшению планировок – повышению их вариативности и эргономичности», – объясняет заместитель директора по маркетингу ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. В Одессе «квадрат» однокомнатной обойдется в 9–11,5 тыс. грн. Впрочем, есть в городе у моря и варианты подешевле – например, ЖК «Острова», где цена метра – 6,7 тыс. грн. Однако этот комплекс по своим характеристикам уж очень сильно напоминает все-таки объект эконом-класса.

В Харькове можно найти квартиру в новостройке бизнес-класса по цене 8,2–9 тыс. грн./м2. Пример – ЖК «Заречный» (строит «Жилстрой-2»), сдача в эксплуатацию которого запланирована на третий квартал 2015 года. Здесь в продаже однокомнатные площадью 53–64 кв. м по цене 8,4–9,1 тыс. грн. за «квадрат». В комплексе всего 68 квартир, однако даже «малонаселенность» дома не спасла застройщика от главной проблемы всех современных новостроек – малой площади паркинга. Да, в ЖК предусмотрено создание подземного паркинга на 25 мест, однако, увы, этого мало, поскольку для обеспечения потребностей всех будущих жильцов в местах для парковки понадобилась бы площадь в три раза больше.

Во Львове приобрести квартиру в новостройке бизнес-класса можно по цене 8,8–9,7 тыс. грн./м2. В доме по ул. Мечникова, 16-а, в продаже однокомнатные площадью 46 кв. м по 9,7 тыс. грн. за «квадрат». Иногда застройщики предлагают покупателям проведение ремонтных работ в новопостроенной квартире, однако это скорее частный случай, чем общепринятый тренд. Например, во Львове таким предложением балует своих покупателей ЖК «Львівська мрія».

Ненадолго, но дают

Чтобы стимулировать продажи в своем комплексе, застройщики предлагают покупателям программы поэтапной оплаты за приобретаемые метры. Самая распространенная – рассрочка на период строительства (до момента ввода дома в эксплуатацию) – обычно на 6–12 месяцев. В этом случае от покупателя потребуется первоначальный взнос в размере 30–50%, а оставшаяся сумма разбивается на равные части и погашается ежемесячно. Реже застройщики готовы пойти на рассрочку при 10% собственного взноса. Важно помнить: соглашаясь на такую схему оплаты, придется попрощаться со скидкой (дисконт в 5–6% предоставляется при 100% оплате за метры) и согласиться на постепенное удорожание квадратного метра. Ведь большинство застройщиков в договоре рассрочки зафиксируют постепенный рост цены «квадрата».

В донецком ЖК «Квартал Люксембург», согласно условиям рассрочки от застройщика, каждый месяц цена квадратного метра увеличивается на 1,6%. При этом покупатель сам решает, сколько квадратных метров и в какие месяцы он будет оплачивать (по ценам, установленным для каждого месяца). После чего компанией рассчитывается стоимость квартиры как сумма ежемесячных платежей и фиксируется.

Иная схема в одесском ЖК «Острова», где при покупке в рассрочку квартира в один момент становится дороже: при первом взносе в размере 10 тыс. долл. квадратный метр дорожает на 100 долл., если покупатель готов внести 50% стоимости жилья – на 50 долл., если взнос уже 70% – то на 30 долл. Вырастет общая цена квартиры и для покупателей жилья в рассрочку в харьковском ЖК Green Town. Согласно условиям застройщика, минимальный первый взнос должен составлять 30%, а остаток погашается до окончания строительства с учетом увеличения стоимости квадратного метра на 1% в месяц.

В киевском ЖК «Відпочинок» отмечают удорожание неоплаченной покупателем части на уровне 7% годовых при взносе 50%, на 10% годовых – если покупатель внес 30%, и на 14% годовых, если первоначальный взнос составил всего 10% общей стоимости квартиры.

Топ-5 трендов новостроек бизнес-класса

1.    Застройщики готовы к торгу со стороны покупателей, в ходе которого цена квартиры может быть снижена на 10–15%.

2.    В объектах именитых застройщиков к моменту сдачи дома в эксплуатацию в продаже не остается однокомнатных квартир.

3.    Застройщики активно продвигают свои программы рассрочки. Типичные условия – 30–40% – первоначальный взнос и ежемесячные взносы равными платежами до момента ввода дома в эксплуатацию. Цена метра при рассрочке обычно не фиксируется, то есть квартира постепенно дорожает.

4.    Наиболее востребованы однокомнатные в объектах, где цена «квадрата» не превышает 12 тыс. грн. для Киева и 11 тыс. грн. – для городов-миллионников.

5.    Стандартный набор инфраструктурных объектов новостройки бизнес-класса включает детскую и спортивную площадки и охраняемый паркинг, реже – офисные помещения, салон красоты, аптеку, банк, продуктовый магазин и спортклуб.

Квартиры бизнес-класса от застройщика*

** Данные компаний-застройщиков на середину октября, цены могут меняться, окончательные условия покупки выясняйте непосредственно в офисах продаж.