Объявлениями о продаже квартир в еще не построенных домах сегодня уже никого не удивишь. Похоже, застройщики перестали стесняться и уже запросто предлагают квартиры в едва поднявшихся над обрезом котлованов домах.
В минувшем году среднемесячный объем продажи квартир в новостройках практически догнал аналогичный показатель для квартир на вторичном рынке.
Сезонный провал продаж в январе-феврале ни о чем ужасном не свидетельствует. Да, по данным SV Development, за январь-февраль в Киеве было продано всего 730 квартир в строящихся домах, тогда как в декабре 2012 года – 1704 квартиры. Но в данном случае на продажах отразилась психология: неготовность покупателей в момент неопределенности (начало года все-таки) идти на крупные траты. Очевидно, что те, кто хотел купить немедленно, успел сделать это в декабре. Или отложил на март-апрель, когда прорисуется минимальная прогнозируемость ситуации - в стране и в конкретной семье.
Как и положено, застройщики излучают оптимизм: дескать, с каждым месяцем продажи растут. Как и прежде, пользуются спросом объекты эконом-класса. Большинство покупателей заинтересовано не в количестве метров и не в развитой инфраструктуре. Цена, скидки, рассрочка в оплате – вот что действительно имеет значение.
В итоге покупают то, что стоит относительно дешево. «Около 70% рынка первичной недвижимости занимает ценовая категория 8–10 тыс. грн. Далее следует недвижимость ближнего пригорода с ценой 6,5–8 тыс. грн.», – отмечает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу ТММ Алексей Говорун.
Чтобы стимулировать продажи, застройщики продумывают программы поэтапной оплаты. Как правило, беспроцентная рассрочка возможна лишь до момента ввода дома в эксплуатацию. Далее покупателям предлагается либо полностью погасить задолженность, либо за 3–5 лет выплатить оставшийся долг под 10–14% годовых в гривне. «Львиная доля продаж осуществляется по полной предоплате. Третья часть квартир покупается на условиях рассрочки до сдачи дома в эксплуатацию, и лишь 10% квартир – на условиях кредитования», – описывает расклад начальник отдела продаж ХК «Киевгорстрой» Сергей Локоть.
Многоликий Киев
В столице никакого недостатка в строящемся жилье нет и не предвидится. Однако покупатели выбирают инвестирование на этапе котлована лишь в тех объектах, которые возводят компании с длинной историей и добрым именем. Такие застройщики смело выставляют цену «квадрата» для дома эконом-класса на уровне 9–11 тыс. грн. Менее известные фирмы, опыт в строительстве которых часто сводится к возведению от силы одного-двух жилых домов, активно демпингуют, предлагая покупателям цену метра на уровне 6,5–7,5 тыс. грн.
В среднем купить квартиру в киевских новостройках сегодня можно по цене 8–10 тыс. грн. То есть однокомнатная площадью
Например, ХК «Киевгорстрой» возводит дом неподалеку от станции метро «Позняки» (ул. Драгоманова), где квадратный метр стоит 9,8 тыс. грн. Этот же застройщик предлагает квартиры в новостройке на улице Ушинского (Соломенский район) по цене 11 тыс. грн. Близость к центру города позволяет застройщику увеличить цену «квадрата» почти вдвое: в доме, который возводится ХК «Киевгорстрой» в Шевченковском районе, метр стоит уже 17,6 тыс. грн. Да, свой вклад вносит и разница в реализуемых проектных решениях, но, как говорят умудренные опытом риелторы, – «место, место и еще раз место».
Самые доступные новые метры в столице традиционно можно отыскать в Деснянском районе: в строящемся на окраине ЖК «Жемчужина Троещины» за «квадрат» просят всего 7,6–8,2 тыс. грн. Впрочем, даже отдаленность от центральной инфраструктуры позволяет некоторым компаниям продавать метр жилья за 11–12 тыс. грн. В чем секрет? В дополнительном комфорте. ЖК «Парковые озера» (Днепровский район) предлагает покупателям квартиры с ремонтом: встроенным кухонным гарнитуром, электроплитой, сантехникой, кафелем, ламинатом и обоями. Кроме того, сам комплекс возводится рядом с зеленой зоной (парк Победы). Цена дополнительных «пряников» – 11,9 тыс. грн. за метр однокомнатной площадью
11,5 тыс. грн. – такова цена «квадрата» в ЖК «Комфорт Таун» (Днепровский район). «Третья очередь сдается в январе 2014 года. Там двухкомнатная стоит около 650 тыс. грн.», – рассказал корреспонденту «Денег» по телефону менеджер по продажам квартир в комплексе. По приезду в офис компании цифры оказались несколько иными: 700 тыс. грн. за квартиру, а срок сдачи сместился на февраль 2014 года. На наш вопрос «Почему такие высокие цены?» улыбчивый продавец ответил: «Так ведь это большой комплекс со своей инфраструктурой».
Наибольшим спросом в столичных домах эконом-класса пользуются, конечно же, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Причем в некоторых объектах еще на этапе строительства первых этажей самые маленькие квартиры уже выкуплены инвесторами. Зачастую – не зевающими рантье. «Наиболее продаваемые в ХК «Киевгорстрой» квартиры – однокомнатные общей площадью 35–56 м², двухкомнатные – 68–82 м² и трехкомнатные – 90–105 м². Лучше всего продаются двухкомнатные», – поделился секретом с «Деньгам» Сергей Локоть.
В домах бизнес-класса, где спрос уже гораздо ниже, чем в классе «эконом», покупателей привлекает возможность жить в определенном социальном окружении. К тому же в таких комплексах обычно на первое место выходит удачное расположение в сочетании с продуманной инфраструктурой. Основная «фишка» ЖК «Элегант» – не спортклубы и магазины, а расположение в центре Киева (рядом с ул. Жилянской). Видимо, поэтому цена метра в этом ЖК составляет 18,5–19,5 тыс. грн. То есть за однокомнатную площадью
В ближайшие месяцы существенного удорожания или удешевления возводимой столичной недвижимости не ожидается: цена метра в домах, строительство которых близится к завершению, вырастет на 5–8%, а стоимость «квадрата» в объектах на этапе котлована может снизиться на 3–5% из-за высокой конкуренции и на фоне акционных предложений застройщиков. «Мы не видим причин для резкого скачка цен в ближайшие месяцы. Конечно же, цена квадратного метра будет расти, но незначительно», – уверен Сергей Локоть.
Областная жара
В регионах строительство многоэтажек также идет быстрыми темпами – покупатели могут выбрать как жилье в уже построенных домах, так и в тех, срок сдачи которых запланирован на 2014 год.
В Днепропетровске несколько объектов эконом-класса возводится прямо в центре города – на ул. Набережной Победы, улице Миронова. Цена метра – 7–9 тыс. грн. в зависимости от проекта, его расположения и метража квартиры. Платежеспособный спрос в областях гораздо ниже, чем в столице. Поэтому квартиры распродаются подолгу. В ЖК по улице Тополиной, который был сдан в эксплуатацию в марте 2011 года, еще есть в продаже двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Цена метра – 8 тыс. грн. В новостройках Днепропетровска, где продолжается строительство, за «квадрат» просят 7–7,3 тыс. грн.
В Донецке сегодня полным ходом идет строительство как объектов эконом-класса, так и домов типа «бизнес» и «премиум». Разброс цен – 5,5–13 тыс. грн./м2. Самые дорогие метры – конечно же, в центре и на самых высоких этажах (в городе ценятся видовые квартиры). В ЖК «Европейский-Калининский» метр стоит 8,8–10,1 тыс. грн. в зависимости от этажа: чем выше расположена квартира, тем дороже она стоит. В строящемся ЖК «Журавлиный» (в некотором отдалении от центра, Ленинский район) цены скромнее: 5–5,3 тыс. грн./м2.
Никаких существенных ценовых колебаний в Днепропетровске и Донецке по сравнению с декабрем 2012 года не произошло. Чего нельзя сказать о Харькове. «С начала 2013 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Харькове выросла на 7% – с 7778 до 8313 грн/м2. Изменение цены произошло по ряду причин. На рынок вышло сразу несколько новых объектов высокой классности. Также повысился уровень готовности большинства активно строящихся домов», – отметил директор компании «Авантаж» Евгений Иосилевич.
Спрос на новые метры в городе ощутим: по словам г-на Иосилевича, с начала 2013 года в Харькове были полностью распроданы квартиры в пяти новостройках. Конечно, есть в Харькове и предложения дешевле озвученных экспертом 7–8 тыс. грн. В основном это дома на окраине, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2014 и 2015 годы. В ЖК «Родники» (Северная Салтовка) за «квадрат» однокомнатной просят 5,5 тыс. грн., трехкомнатной – 5 тыс. грн. Сегодня этот комплекс находится на начальной стадии строительства. В жилом доме по ул. Мира, 22-А (ввод в эксплуатацию запланирован на 2015 год), цены еще более «вкусные»: 4,5–5,2 тыс. грн./м2.
Несмотря на изобилие премиум-объектов, в Одессе также можно без труда отыскать квартиры по цене 5–6 тыс./м2. В отдалении от центра (в Ильичевке) возводится 11-этажный ЖК «Новая Европа», где за «квадрат» просят 4,8–5,1 тыс. грн. А вот в ЖК «Одиссей», сдача которого состоится лишь в 2016 году, метр жилья оценен в 7,2 тыс. грн. Причина? Удачное расположение на Люстдорфской дороге: многие квартиры комплекса смогут похвастать отличным видом на море.
Во львовских новостройках продавцы предлагают метр по цене 5,5–8 тыс. грн. Ввод в эксплуатацию ЖК по ул. Зеленой запланирован на 2015 год, сейчас «квадрат» в комплексе стоит 6,5 тыс. грн.
Как менялись цены в новостройках Киева*
| окт.12 | ноя.12 | дек.12 | янв.13 | фев.13 | мар.13 |
| 12 284 | 12 341 | 10 780 | 11 593 | 12 381 | 12 089 |
Сколько стоит однокомнатная в городах-миллионниках*
| Город | Цена квартиры, тыс. грн. |
| Киев | 455 |
| Днепропетровск | 284 |
| Донецк | 260 |
| Харьков | 211 |
| Одесса | 292 |
| Львов | 264 |
Что выбрать покупателю первички*
Покупаем квартиру в строящемся доме, продает застройщик через ФФС
Платим застройщику 54,5 тыс. долл.
Платим аренду за 1,5 года – 7,2 тыс. долл.
Итого собственных затрат – 61,9 тыс. долл.
Риски –
дом могут не достроить,
дискомфорт от ремонта в соседних квартирах
Покупаем квартиру в построенном доме, сданном в эксплуатацию – через полтора года после начала строительства, продает застройщик
Платим застройщику 82 тыс. долл.
Платим аренду за 1,5 года – 7,2 тыс. долл.
Собираем на депозите – 59 тыс. долл.**
Итого собственных затрат – 66,2 тыс. долл.
Риски –
цена может вырасти сверх ожиданий,
дискомфорт от ремонта в соседних квартирах
Покупаем квартиру в заселенном доме, сданном в эксплуатацию – через два года после начала строительства, продает инвестор-физлицо)
Платим физлицу-продавцу 88 тыс. долл.
Платим аренду за 2 года – 9,6 тыс. долл.
Собираем на депозите – 72,2 тыс. долл.***
Итого собственных затрат – 81,8 тыс. долл.
Риски –
цена может вырасти сверх ожиданий
* Насколько выгодно с помощью вклада копить на покупку жилья в построенном доме. Расчеты «Денег». Для примера взят многоэтажный дом эконом-класса в Киеве. Аренда альтернативного жилья оценена в 400 долл./мес. ФФС – фонд финансирования строительства.
** Депозитные вклады без права пополнения, на разные сроки, период накопления – полтора года.
*** Депозитные вклады без права пополнения, на разные сроки, период накопления – два года.
Мнение эксперта:
В первую очередь покупателю стоит ориентироваться на репутацию компании-застройщика, опыт на рынке, наличие сданных в эксплуатацию объектов и финансовые показатели стабильности. Компании, ведущие строительство за свой счет, а в их числе и компания «Интергал-Буд», являются более надежными, чем застройщики, которые строят за средства, привлеченные от текущих продаж. Схема покупки должна быть легитимной, но гораздо важнее выбрать надежного застройщика, выполняющего свои обязательства. Перед подписанием договора необходимо проверить наличие у застройщика пакета разрешительной документации (документы на участок, разрешение на строительство, проект). В договоре стоит обратить внимание на сроки сдачи объекта, сроки и условия оплаты квартиры, ответственность сторон.
