Покупаем двушку

Чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость квадратного метра. Эта нехитрая формула применяется застройщиками уже долгие годы. И все же даже сниженная цена квадратного метра не делает трехкомнатные популярнее – первыми в домах все равно распродаются «единички» и «двушки». В Киеве в новостройке эконом-класса метр однокомнатной оценивается в 8,6–9,4 тыс. грн., тогда как «квадрат» в двухкомнатных – 8,2–9 тыс. грн., а трехкомнатную и вовсе можно купить из расчета 7,2–7,6 тыс. грн./м2. «В зависимости от класса жилья спрос и, соответственно, цены на 2– и 3-комнатные квартиры существенно отличаются. Чем выше класс, тем большим спросом пользуются большие квартиры. Динамика цен сейчас для каждого объекта индивидуальна – влияют такие факторы, как месторасположение, качество, «раскрученность» объекта, этап строительства», – отмечает Ангелина Деревлева, заместитель директора по маркетингу RiverStone.

Столичные метражи

По данным SV Development, к началу ноября средняя цена квадратного метра в киевских новостройках выросла на 0,7%. По сути, цены не изменились, хотя обычно октябрь характеризуется повышенной активностью покупателей. И застройщики спешат воспользоваться случаем, повышая цены. «Было затишье в связи с выборами. Не было особого ажиотажа, поэтому в этот период стоимость никто не поднимал, но и не опускал. Для строителей сезон – от второй половины сентября до второй половины декабря. Это потому, что в летний период, когда все отдыхают, создается «отложенный» спрос», – рассказывает начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Квартиры в новостройках покупают активно: по данным агентства SV Realty, в октябре в Киеве была совершена 2201 сделка купли-продажи квартир на вторичном рынке, и 1704 квартиры продано в недостроенных домах. Несмотря на общую ценовую стабильность, в объектах бизнес-класса в последние месяцы произошло заметное подорожание метра. «При общей стабильности цен на первичном рынке в течение текущего года цены на квартиры в RiverStone подросли на 12% (за последние 2 месяца – на 3%). Причем больше всего выросли в цене 3-комнатные квартиры», – говорит Ангелина Деревлева.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются двухкомнатные – их доля в общем объеме октябрьских продаж составила 45%. Удобные планировки в сочетании с умеренным метражом – вот что заставляет покупателей делать выбор в пользу двухкомнатных квартир.

Как правило, в новостройках столицы продаются «двушки» общей площадью 65–75 кв. м. Трехкомнатные от застройщиков – это 80–95 кв. м, хотя иногда встречаются объекты более 100 кв. м. «Более популярны квартиры с умеренным метражом. По мере продаж в конкретном объекте застройщик может выставлять более высокую цену квадратного метра на оставшиеся наиболее востребованные планировки. И наоборот, застройщик может предоставлять скидки на покупку квартир, где метраж, по мнению потенциального покупателя, избыточен, из-за чего и абсолютная сумма сделки выше», – говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ.

Разница в цене между двухкомнатной и трехкомнатной в одном и том же объекте может быть мало ощутима. В ЖК «Милославичи» (дом № 6) предлагаются «двушки» площадью 75,7 кв. м за 621,3 тыс. грн. А трехкомнатная 76,5 кв. м стоит 627,7 тыс. грн. У покупателя есть выбор – купить квартиру с двумя просторными комнатами или же с тремя, но более компактными. Если на первичном рынке в домах эконом-класса двухкомнатные и трехкомнатные можно приобрести по цене 7,2–8,4 тыс. грн./м2, то на вторичном рынке традиционно цена метра гораздо выше – 9–14 тыс. грн./м2.

«Абсолютная сумма сделки на вторичном рынке ниже за счет меньшего метража вторичного жилья. Как правило, на вторичном рынке представлены малогабаритные квартиры», – объясняет Алексей Говорун. На «вторичке» двухкомнатные продаются с общей площадью 45–58 кв. м, в то время как в новостройках такая площадь разве что у однокомнатных. Если сравнить цены «двушки» на вторичном рынке и в новостройке эконом-класса, то окажется, что они одинаковы – в среднем 70–78 тыс. долл. За 80–95 тыс. долл. покупатель может подыскать в Киеве трехкомнатную квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке.

Обычно многометровые трехкомнатные в новостройках продаются последними – когда дом введен в эксплуатацию, а многие жильцы закончили ремонт и отгуляли новоселье. Поэтому застройщики часто предлагают акции и скидки на оставшиеся апартаменты. Например, покупателям «трешек» площадью 119,6–120,4 кв. м в ЖК «Будинок на Пчілки» (Позняки), который уже введен в эксплуатацию, обещают скидку 10%.

Областная экономия

По понятным причинам двухкомнатные и трехкомнатные в городах-миллионниках можно приобрести на 20–40% дешевле, чем в столице. Довольно большой выбор у покупателей в Одессе. Причем цена «квадрата» в доме эконом-класса – 4,6–6,8 тыс. грн. В ЖК «Новая Европа», который застройщик планирует сдать в конце 2013 года, предлагаются двухкомнатные площадью 59–71 кв. м по цене 4,6–4,7 тыс. грн./м2. То есть самую маленькую «двушку» можно приобрести за 34 тыс. долл. Двухкомнатную квартиру в доме жилого массива «Седьмое небо» продают за 36,2 тыс. долл., при этом самая скромная площадь «двушки» – 43 кв. м. Квадратный метр в этом проекте стоит в среднем 6,7 тыс. грн. Трехкомнатные в Одессе можно приобрести за 50–98 тыс. долл. в зависимости от класса объекта и этапа строительства.

В Днепропетровске, Донецке, Львове купить квартиру в доме эконом-класса можно по цене 5–8,5 тыс./м2, то есть за 43–74 тыс. долл. Для объектов бизнес-класса установлены иные расценки: 10–18 тыс. грн./м2, а итоговая цена квартиры достигает 80–150 тыс. долл.

Как и в столице, явной активности застройщиков по изменению ценовой политики в регионах не отмечено, а небольшой рост цены метра (на уровне 0,4–1%) связан с сезонными факторами. «С августа по ноябрь было отмечено незначительное повышение стоимости квадратного метра жилья первичной недвижимости Харькова. Если в августе цена составляла 7640 грн., то в октябре стоимость метра выросла до 7721 грн. Повышение спроса и, соответственно, цен связано с возвращением такого понятия, как «сезонность»: увеличение активности осенью и весной, а также снижение в зимний и летний периоды», – отмечает президент компании «Авантаж» Анатолий Денисенко. Сегодня в Харькове приобрести двухкомнатную или трехкомнатную в новостройке можно за 5,4–5,6 тыс. грн. «Если речь идет об эконом-классе, то безоговорочно лидируют двухкомнатные квартиры. Такие квартиры покупают молодые семьи. В классе «бизнес» ситуация противоположная: здесь покупателями квартир являются состоятельные люди, с потребностями в максимальных площадях, поэтому наиболее востребованы трехкомнатные», – говорит г-н Денисенко.

Ипотеки нет

Как и прежде, большинство застройщиков предлагают покупку квартиры в рассрочку. Особенно часто оформляются в рассрочку трехкомнатные апартаменты. «Покупка двух– и трехкомнатных квартир часто происходит с одновременной продажей имеющегося актива – например, однокомнатной квартиры. Поэтому покупателям таких квартир нужна рассрочка на непродолжительный период, чтобы за некоторое время реализовать имущество и за счет этого погасить задолженность», – объясняет Алексей Говорун. А вот ипотечные займы на покупку квартиры в новостройке – скорее исключение. «Многие банки предлагают ипотеку. Но финучреждения сегодня очень тщательно проверяют клиентов и смотрят только на официальные доходы. К сожалению, как правило, в Украине нет таких официальных зарплат, которые позволили бы покупать в кредит трехкомнатную квартиру», – отмечает Дмитрий Шостя. По словам Ангелины Деревлевой, за все время продаж квартир в ЖК RiverStone (а это год и четыре месяца) заключено всего три сделки с использованием ипотечного кредитования, а вот в рассрочку от застройщика куплено 40% квартир.

Ликвидность жилья, приобретенного в новостройке, находится на том же уровне, что и на вторичном рынке: стандартный срок экспозиции выставленной на продажу двухкомнатной и трехкомнатной квартиры в Киеве – 5–7 месяцев. Многие покупатели, сравнивая цену квартиры в новом (введенном в эксплуатацию) доме со стоимостью метров в строящемся объекте, выбирают последний, более выгодный вариант.

Как менялась средняя цена квадратного метра в Киеве*

* Для всех квартир в новостройках, данные SV Development.   

Как менялась средняя цена метра в новостройках Киева*

* Данные mirkvartir.ua.

 По материалам Деньги