В чем подвох дешевых квартир от застройщика?

В новостройках однокомнатные до 40 кв. м и двухкомнатные до 60 кв. м пользуются наибольшим спросом. Такое жилье по цене от 7,5 до 12 тыс. грн. за кв. м разлетается, как горячие пирожки.

«В Киеве количество малогабаритных квартир минимально, – говорит директор компании «УМК» Владимир Кондратенко. – С площадью менее 60 кв. м в основном предлагаются однокомнатные. Их стоимость стартует от 7,5 тыс. грн. за кв. м, и с начала года цены практически не менялись. В регионах квадратный метр в эконом-сегменте стоит от 5,6 тыс. грн.».

Дефицит малометражек объясняется тем, что застройщики не сразу адаптировались к посткризисным изменениям покупательских предпочтений. Да и не могли адаптироваться – большинство распродаваемых объектов были заложены как раз накануне кризиса. И в них были предусмотрены «жирные» планировки – с просторными холлами, коридорами и жилыми комнатами. А значит – с большим метражом.

«В структуре спроса в эконом-сегменте площади 60 кв. м и меньше занимают до 60–70%, а в предложении доля таких квартир не превышает 30–40%, – объясняет управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. – После кризиса в столице и регионах застройщики стараются оптимизировать общую площадь квартиры, чтобы привести жилье в соответствие с ожиданиями покупателей. Поэтому скоро доля малометражек в предложении увеличится до 50–60%».

Основная масса предлагаемого покупателям жилья – в домах, строительство которых начато до начала кризиса. Потому площади и планировки квартир в них «докризисные»

Риски дешевого метра

Реклама квартир в Киеве за 20–35 тыс. долл. преследует жителей повсюду. Стоит ли доверять таким предложениям? «На рынке работают недобросовестные застройщики, которые предлагают бросовые цены, – предупреждает руководитель отдела продаж и маркетинга компании «Интергал-Буд» Юлия Горох. – Реальная стоимость квартиры может отличаться в большую сторону, а если обещанная дешевизна соответствует действительности, будущих жильцов могут ждать неприятности. Примеров предостаточно: жители заселенного три года назад дома на Харьковском шоссе до сих пор не могут прописаться в квартирах, а в одном из новых домов на Минском массиве с 2010 г. жильцы пользуются временным электричеством, так как застройщик не заключил договор с Киевэнерго».

О неоправданно высоком риске инвестирования в дешевое жилье «Деньги» уже предупреждали (см. номер от 22 марта 2012 г., доступно на dengi.ua). Ведь заманчивые предложения о квартирах в р-не ул. Лохвицкой на форумах инвесторов связывают с застройщиком вышеупомянутого долгостроя на Харьковском Шоссе, 19. Впрочем, демонстративно низкие цены на квартиры в строящемся доме могут быть маркетинговым инструментом. Например, первые квартиры распродаются по сниженной цене, но потом цифры быстро меняются.

Поэтому не стоит автоматически относить недорогие варианты к неблагонадежным. «Заниженные цены говорят либо о проблемах объекта, либо об оптимизированном проекте и технологиях строительства, – говорит директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов. – Так как в наших реалиях первый вариант более вероятен, стоит серьезно проанализировать проект перед покупкой, ознакомиться с разрешительной документацией. И не следует инвестировать в такой объект в начале строительства».

Столичные цены

Малометражки лучше искать в ЖК, которые начали строиться после 2008–2009 гг. Одни из наименее дорогих столичных однокомнатных на Правом берегу (от 287,1 тыс. грн. за 33 кв. м.) можно купить в ЖК «Грюнвальд» в районе Нивки. Есть большой выбор «малометражек» в новых проектах компании «Stolitsa Group» – в ЖК «Відпочинок», расположенном в Святошинском р-не, и в ЖК по ул. Богатырской на Оболони. В этих проектах «единички» около 33 кв. м стоят 335–367 тыс. грн., двушки около 55 кв. м – от 552–594 тыс. грн.

В новом ЖК «Яскравый» компании «Интергал-Буд» (Оболонский район) также есть однокомнатные от 37 до 44 кв. м. На Левом берегу, не считая вышеупомянутых демпинговых предложений в р-не ул. Лохвицкой, дешевые квартиры можно найти на ул. Милославской (Троещина). Там в домах «Житлоинвестбуд-УКБ» однушки (32 кв. м) стоят 279 тыс. грн., а компактные двухкомнатные за 490 тыс. грн. еще остались в ЖК «Милославичи» (застройщик «ДБК-4»). У Киевгорстроя цены немного выше, хотя выбор скромнее: «единички» за 440–450 тыс. грн. можно купить только в нескольких объектах. Почти все вышеперечисленные объекты обещают сдать в эксплуатацию не ранее начала 2013 г.

Учитывая существующие задержки строительства, ждать новоселья придется не менее 12 месяцев. В целом по Киеву в строящихся домах эконом-класса цена «квадрата» – от 8,7 тыс. грн. до 12 тыс. грн.

Выбор узок

В регионах в строительстве продолжается застой. Новые стройки стартуют нечасто, а вот замороженных стройплощадок остается немало – они медленно достраиваются. По данным базы сайта Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, наибольшее количество проблемных проектов сосредоточено во Львове. Цены в городах-миллионниках застройщики устанавливают на 25–40% ниже, чем в столице.

В Днепропетровске, по данным НПО «Созидатель», первичка эконом-класса стоит около 7,3 тыс. грн./м2. В Одессе однокомнатную в бюджетных новостройках можно купить от 160 до 400 тыс. грн. Средняя стоимость «квадрата» в городе у моря – около 8 тыс. грн. В Донецке цены также высокие (от 8 тыс. грн. за метр).

А вот в Харькове недвижимость самая дешевая. По данным компании «Проконсул», здесь средняя стоимость квартир эконом-класса – 5,6 тыс. грн. за кв. м. Во всех миллионниках застройщики практически не меняют свои цены с начала 2012 года.

Больше комнат?

Если маленькую двухкомнатную найти не удается, «Деньги» рекомендуют присмотреться к большим «единичкам». «В некоторых проектах, начатых до кризиса, есть крупногабаритные однокомнатные до 60 кв. м, которые можно перепланировать в двухкомнатное жилье, – подсказывает заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун. – Можно создать дополнительную комнату, совмещенную с кухонной зоной, или даже полноценную двухкомнатную квартиру».

Чтобы не ввязываться в неприятности с БТИ, перепланировку лучше сделать во время строительства. «Для этого нужно обратиться к застройщику с заявлением на перепланировку, далее вместе с архитектором разработать варианты плана квартиры, после чего еще на стадии строительства изменить проект», – объясняет алгоритм Александр Попов. В готовой квартире производить революционные изменения намного сложнее и существенно дороже.

Обещано сдать

Чтоб оценить темпы строительства нынешних новостроек, «Деньги» вновь решили проверить некоторые стройплощадки, о которых уже писали в начале года. В ЖК «Грюнвальд», вторую очередь которого обещали сдать во втором квартале 2012 г., процесс ввода в эксплуатацию начался в апреле, а заселение и оформление права собственности обещают начать в октябре. Ведь между готовностью к сдаче в эксплуатацию и заселением, в лучшем случае, проходит 2–6 месяцев. А вот ЖК «Барвинок» на перекрестке ул. Шумского и Березняковской, ввод которого был перенесен с декабря 2011 г. на март 2012 г., к концу июня так и не был сдан. Хотя со стороны дом выглядит уже вполне готовым к заселению.

В Одессе, где сдачу ЖК «Фаворит» перенесли со второго полугодия 2011 г. на март 2012 г., ситуация не лучше – жильцов по-прежнему кормят обещаниями. «Минимальное отставание от заявленных сроков – 2–3 месяца, хотя есть и недобросовестные застройщики, затягивающие сдачу на 2–3 года, – говорит Юлия Горох. – Зависит это от финансирования строительства, качества работы генподрядчика, урегулирования вопросов с городскими властями, от погодных условий, которые пережила стройка».

Иногда заминки могут объясняться форс-мажорными обстоятельствами. На сданный в 2011 году в эксплуатацию ЖК «Коцюбинский» (дом 1 и 2) наложили арест правоохранительные органы. Причиной ареста послужил кредит, который предыдущий застройщик (строил комплекс в 2006–2009 гг., сейчас проект продолжает другая компания) не вернул банку «Надра». Из-за этого инвесторы пока не могут оформить право собственности на жилье.

Компактные столичные квартиры по цене от 30 тыс. долларов действительно есть в продаже – на окраинах Киева и в недавно начавших строиться домах.

Стоимость жилья эконом-класса в миллионниках

* По данным местных застройщиков и агентств недвижимости.

Изменение цены метра в новостройках эконом-класса в Киеве*

* По данным 100realty.ua.

** по предварительным оценкам