Малому бизнесу нужны небольшие офисы – от 20–30 до 100–150 кв. м. По хорошей цене подходящие коммерческие площади найти вполне реально: в нежилом фонде можно арендовать помещение за 200 долл. в месяц, а офис-квартиру – за 600 долл. в месяц. Да, мы совершенно сознательно вернулись к долларовому исчислению – потому что арендодатели вновь, как и до осени 2008 года, привязывают ставки к твердой валюте.
Столичный вопрос
Цена аренды в Киеве практически не изменилась в течение 2011 г. А в 2012 году возможно снижение ставок аренды на 5–8%. Ведь столица не страдает от дефицита площадей: по данным компании Colliers International, в 2011 году официально было введено в эксплуатацию около 120 тыс. кв. м офисов разного класса, а совокупный объем классифицируемых офисных помещений в Киеве на конец прошлого года составил около 1,3 миллиона кв. м. Сейчас на стадии активного строительства находятся около 200 тыс. кв. м офисных помещений, которые будут введены в эксплуатацию в 2012–2013 годах.
Все это давит на цены, к всеобщему удовольствию всех арендаторов – от самых скромных до крупных компаний.
По данным компании DEOL Partners, за офисы класса В и С цены установились в пределах 20–46 и 10–17 долл. за «квадрат». Для расчета ежемесячных затрат на офис нужно учесть еще и эксплуатационные расходы: 6–10 долл./м2 для класса А и 2–6 долл./м2 – для В или С. В одном из столичных БЦ класса В офис, состоящий из пяти кабинетов площадью 83 кв. м, сдают по цене 18 долл./м2 с НДС. Включая эксплуатационные расходы, платить за него ежемесячно придется почти 2 тыс. долл.
«Сегодня арендаторы в основном подыскивают расположенные вблизи от центра офисные помещения с отделкой площадью в 100–200 кв. м по цене до 20–25 долл./м2 в месяц с учетом всех дополнительных платежей», – подсказывает руководитель отдела корпоративных услуг и работы с арендаторами компании CBRE Денис Сергиенко. В принципе, на эти «среднепотолочные» запросы и ориентируются арендодатели, когда устанавливают для себя пределы торга с арендатором за цену помещения.
Наибольшие офисы – от 20 до 80 кв. м – можно найти в центрах класса В+ и В–. По словам аналитика компании DEOL Partners Валентины Бердинских, наиболее комфортные помещения в столице стоит искать в Печерском, Шевченковском и Голосеевском районах. Правда, и цены там максимальны для такого типа офисов.
Дешевле и проще
В городах-милионниках аренда офиса обходится предпринимателям куда дешевле, чем в столице. По данным службы ГК «Проконсул», в Харькове диапазон ставок в БЦ класса В составляет 10–15 долл./м2. В Днепропетровске и Львове можно найти площади по цене от 6 долл./м2. Дороже приходится платить предприимчивым одесситам. Ведь на черноморском побережье за квадрат для «белых воротничков» просят от 15 до 25 долл./м2. Строительство новых офисных зданий в регионах идет крайне низкими темпами, однако это не влияет на цены: они стабильны. Потому что деловая активность восстанавливается очень медленными темпами, да и новые арендаторы очень экономно подходят к подбору офисов.
В Харькове арендодатели небольших офисных помещений неохотно идут на уступки, а скидки и послабления готовы предоставлять лишь в случае острой потребности в ремонте – в обмен на его де-факто финансирование арендатором.
А вот донецкие риэлторы дефицита каких-либо офисов не отмечают и не прогнозируют. «Стоимость аренды метра офисной недвижимости в Донецке с начала 2011 г. снижается на 1–1,5% в месяц, – рассказал корреспонденту «Денег» директор донецкого АН «Жилком» Сергей Тахтаров. – Более 50% офисов класса А стоят пустыми, ведь стоимость аренды до 35 долл./м2 в месяц местный бизнес вряд ли выдержит». В Днепропетровске предложение также превышает спрос. Поэтому и там в 2012 году возможно снижение арендных ставок на 3–5%.
Что делать в такой ситуации? Снимать офисы, предусматривая в договорах возможность пересмотра ставок по истечении очередного квартала, – даже если арендатор въезжает надолго. В конце концов, не секрет, что один переезд по затратам соизмерим с выигрышем от полугодовой экономии за счет снижения арендной ставки даже на 10–15%.
Альтернативная экономия
Многие частные предприниматели и небольшие фирмы предпочитают обитать в жилом фонде. По данным Украинской торговой гильдии (UTG), в Киеве такие объекты обычно сдаются по ставке 15–20 долл./м2 в месяц без НДС в зависимости от метража и расположения. Снять подходящую квартиру можно даже в историческом центре столицы, где цены профессиональной офисной недвижимости зашкаливают. «Офисы-квартиры все еще востребованы, поскольку аренда таких помещений стоит немного дешевле нежилого фонда, – рассказывает Валентина Харченко. – Арендуя квартиру в 50 кв. м вместо аналогичного офиса, можно экономить около 200–300 долл. ежемесячно. Кроме этого, величина коммунальных и эксплуатационных расходов в жилом фонде будет существенно ниже».
Особой конкуренции за квартирные офисы нет, ведь вследствие посткризисного восстановления многие компании предпочитают сменить малометражную квартиру на просторный модный офис в бизнес-центре. Так что предложений «квартирных» офисов предостаточно. Обычно жилфонд арендуют мелкие предприниматели (бухгалтера, юристы, адвокаты, программисты).
«Накануне сдачи проекта наш коллектив буквально ночует на рабочем месте, – поделился впечатлениями программист Сергей Пономарев. – Представительские функции офиса для нас значения не имеют. Ведь с большинством клиентов мы связываемся исключительно через Интернет».
Еще одним интересным решением офисного вопроса является коворкинг. Это модель представляет собой работу в одном офисе (коворкинг-центре) независимых друг от друга представителей бизнеса. «В столице в формате коворкинг-центров работают такие БЦ, как Regus и Interpont, – говорит Денис Сергиенко. – Там обитают в основном небольшие представительства международных компаний, для которых важен статус объекта и престижность. Такое решение часто используется на старте бизнеса».
Отечественные предприниматели коворкинг-центры в полной мере пока не оценили и по-прежнему предпочитают сидеть по квартирам. Хотя есть довольно экономичные предложения, ориентированные на отечественных предпринимателей. Например, столичный коворкинг-центр «Голосеевский» предлагает в аренду за 112 долл. в месяц рабочее место с правом пользования кабинетом переговоров.
Сколько стоит аренда офисов разных классов в Киеве, долл./м2 в мес.*
| Класс А | Класс В | Класс С |
| 35–55 | 20–46 | 10–17 |
* По данным DEOL Partners.
Сколько стоит аренда офисов в городах-милионниках, долл./м2 в мес.*
| Днепропетровск | 6–11 |
| Донецк | 10–22 |
| Одесса | 10–25 |
| Львов | 6–15 |
| Харьков | 6–15 |
* На основе данных местных агентств недвижимости.
Некоторые базовые условия договоров аренды офиса*
- Арендные платежи производятся ежемесячно.
- Гарантированная оплата за первый и последний месяц аренды.
- Срок аренды: 1–3 года с возможностью продления.
- Право на продление аренды.
- Арендные ставки пересчитываются после окончания срока аренды в зависимости от ситуации на рынке.
- Ремонт помещения чаще оплачивает арендодатель, реже – арендатор.
* По данным DEOL Partners.
