Поэтапную оплату до окончания строительства сегодня предлагает большинство застройщиков. Многие из них готовы оформлять рассрочку даже на квартиры в уже построенных домах. Воспользоваться столь щедрыми предложениями поспешили, в первую очередь, покупатели бюджетного жилья. В домах эконом-класса на сделки с рассрочкой может приходиться до 40% общего объема продаж. В то же время, до 90% покупателей жилья бизнес- и премиум-класса предпочитают вносить за квадратные метры их полную стоимость. Почему? Они что-то знают?
Оплатить до заселения
Поэтапный расчет с застройщиком до введения дома в эксплуатацию стал доступен покупателям «первички» задолго до кризиса. Предлагается такой вариант оплаты метров и сегодня. Срок выплаты полной стоимости жилья привязывается к заявленной дате сдачи объекта и может составлять от 3 до 18 месяцев. Покупателю нужно внести первый взнос (обычно не менее 30%, в некоторых объектах он уменьшен до 10%), а остальную сумму выплачивать ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику, который согласовывается с отделом продаж.
Как правило, за 1–3 месяца до сдачи дома строители требуют произвести полный расчет. Казалось бы, что может быть проще и выгоднее такой схемы? Но инвесторам нужно помнить, что застройщики повышают стоимость квадрата жилья по мере продвижения работ на стройплощадке. За весь период строительства подорожание может составить 10–30%. И поэтапная оплата вплотную привязана к возможности застройщика потребовать от покупателя заплатить новую, более высокую цену.
«От пересмотра стоимости можно защититься только в том случае, если запрет на такие действия прямо прописан в договоре покупки имущественных прав, – уточняет старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Как правило, формулировка договора позволяет застройщику изменять стоимость, предварительно уведомив инвестора. Естественно, такой механизм интересы покупателя не защищает». Иногда в рамках программ лояльности или сезонных акций застройщики предлагают зафиксировать цену квадрата для тех, кто оплачивает жилье поэтапно. Впрочем, подобные бонусы чаще всего дарят только определенным категориям покупателей: тем, кто вносит сразу более 50%, приобретает многокомнатную квартиру и т.п.
Долгоиграющие платежи
Если до сдачи дома в эксплуатацию покупатель не в состоянии расплатиться за квадратные метры, то у некоторых застройщиков можно оформить рассрочку и на более длительный период. Большинство строительных компаний готовы ждать полного расчета 2–3 года. Впрочем, есть и более длительные программы. В ЖК «Министерский» и «Парковые озера» рассрочку дают на срок до 4 лет, в ЖК «Паркове Місто» и в пригородном ЖК «Акварели» – до 5, в ЖК «Комфорт таун» и «Лико-Град» – до 10 лет. До сдачи дома в эксплуатацию может действовать описанный выше механизм поэтапной оплаты. Далее оформляется рассрочка под 7–16% годовых (в гривне). На этом этапе застройщик может оформить право собственности на квартиру на себя, а с покупателем до момента полного расчета заключить договор аренды, что, по сути, напоминает механизм аренды с правом выкупа.
Важно помнить: до выплаты полной стоимости квартиры ее отчуждение, отягощение или перепланировка запрещаются условиями договора. До расчета с застройщиком квартиру нельзя ни продать, ни использовать в качестве залога для получения кредита. Долговременная рассрочка особенно интересна тем, кто не может официально подтвердить свои доходы. Ведь, в отличие от банков, застройщики тщательной проверкой платежеспособности клиентов обычно не занимаются. Кроме того, рассрочка позволит сэкономить за счет меньшей процентной ставки и отсутствия расходов на страховку недвижимости, оформления которой обычно требуют финучреждения.
Иллюзия бесплатного сыра
Реклама некоторых ЖК обещает покупателям беспроцентные кредиты или рассрочку под 0% от строительной компании. Когда средняя ставка по банковским ипотечным займам превышает 20% годовых, заманчивые предложения застройщиков подкупают неслыханной щедростью. Но являются ли так называемые беспроцентные кредиты или рассрочки по-настоящему бесплатными?
Как узнали «Деньги», не платить проценты действительно можно. Но… недолго. Как правило, такой бонус предоставляют покупателю только на короткий период – 4–12 месяцев, или до ввода дома в эксплуатацию. Затем на невыплаченную часть оформляется рассрочка уже под проценты. В рамках акций покупателям могут предложить и более длительные сроки освобождения от процентов. Однако в случае подорожания в процессе строительства неоплаченных метров, покупатель все равно заплатит больше, чем при разовом расчете.
Кстати, заманчивые «0%» далеко не всегда означают отсутствие каких-либо других дополнительных издержек. «Застройщик может не заявлять об уплате процентов в условиях договора, однако стоимость недвижимости при покупке в рассрочку будет повышенной, – предупреждает Ярослав Абрамов. – Причем, добросовестный застройщик не должен скрывать от покупателя разницу в стоимости жилья при обычной покупке и при рассрочке».
В одном из столичных ЖК цена квадрата в случае полной оплаты составляет 8,5 тыс. грн., а при покупке в рассрочку или в кредит – 9,2 тыс. грн. За счет подобной разницы в ценах переплата при покупке в рассрочку квартиры площадью
О существовании подобной ценовой политики косвенным образом могут свидетельствовать скидки, которые обещают покупателям в случае стопроцентной оплаты. Обычно речь идет о 5–15%. Следовательно, покупая квартиру за 500 тыс. грн. без скидки, якобы в беспроцентную рассрочку, инвестор переплатит 25–75 тыс. грн. «Маркетинговые усилия застройщиков всегда будут направлены на увеличение первоначального взноса при покупке, – объясняет мотивы участников рынка заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун. – А в цену рассрочки, даже если она декларируется как беспроцентная, обычно включается стоимость ее использования».
Покупатель, помни!
- Единовременная оплата всей суммы позволяет сэкономить до 15%
- Использование рассрочки обычно позволяет застройщику по мере приближения сдачи объекта поэтапно повышать цену квадратного метра
- В договоре рассрочки обязательно должен быть оговорен механизм повышения или фиксации цены квадратных метров
- В среднем по рынку рассрочка на самом деле обычно эквивалентна ипотеке под 12–18% годовых
Какие программы расчета предлагают застройщики покупателям
| Способ оплаты | Поэтапная оплата | Рассрочка от застройщика | Беспроцентный кредит или рассрочка от застройщика | Аккредитив |
| Срок | До ввода в эксплуатацию (обычно 4–18 мес.) | 1–10 лет | 0,5–2 года | До ввода в эксплуатацию (обычно 4–18 мес.) |
| Первоначальный взнос | От 30–50% | От 10–30% | От 10–50% | 100% |
| Условия | Процентная ставка обычно отсутствует. Стоимость не оплаченных метров может дорожать в процессе строительства | Процентная ставка 7–16% годовых. До выплаты полной стоимости, запрещается отчуждение, отягощение или перепланировка жилья | Процентная ставка не указывается в условиях договора. Стоимость не оплаченных метров может дорожать в процессе строительства, квадрат может стоить на 5–15% дороже, чем при обычной покупке | Деньги покупателя до завершения строительства хранятся в банке и перечисляются застройщику после сдачи дома |
