Что дает первичка премиум-класса?

В сегменте «бизнес» стараются занять место многие столичные застройщики. В итоге большинство новостроек с более-менее привлекательным расположением называют бизнес-классом и выставляют на продажу по цене от 12 тыс. грн. за кв. м и почти до бесконечности. Однако, по мнению директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, объекты с комфортной средой проживания и хорошими планировками в большом дефиците.

Увы, скудная инфраструктура районов старой застройки удовлетворить потребности жителей престижных новостроек не в состоянии. Поэтому новые проекты должны вводиться в эксплуатацию хотя бы с минимальным «джентльменским набором» – продуктовым магазином или супермаркетом, спорткомплексом, аптекой, медпунктом, развлекательными заведениями, салоном красоты, отделением банка. Для маленьких жителей новостроек требуется детская комната, открытая круглосуточно или в рабочее время, детские площадки, кружки. Необходим и паркинг, соответствующий количеству квартир.

Безопасность жильцов обязаны обеспечивать системы видеонаблюдения, домофоны, консьержи, а также круглосуточная охрана огороженной территории.

Застройщики, конечно, обещают многое. Но объекты инфраструктуры далеко не всегда вводятся в эксплуатацию вместе с первой очередью. Поэтому об этапах сдачи всех заявленных элементов покупателю жилья стоит осведомиться заранее. Среди новостроек, которые уже обладают неплохой внутренней инфраструктурой, опрошенные нами эксперты называют ЖК «Новопечерские Липки», «Престиж Холл», «Паркове місто», «Сонячна Брама», «Голосеево», «Изумрудный».

И, конечно, здание должно впечатлять в архитектурном отношении – иначе квартиры в нем будут малоликвидны.

Бизнес на ценах

По данным компании Knight Frank, метр жилья бизнес-класса на первичном рынке в столице в среднем продают за 19,6 тыс. грн. В течение 2011 года цены были подняты на 12,1%. В 2012 году повышать стоимость площадей могут в отдельных успешных проектах. Хотя в целом сохранится ценовая стабильность.

Большинство проектов бизнес-класса отличаются масштабностью застройки. Поэтому строительство и реализацию жилья разбивают на несколько этапов. Поступление в продажу новых очередей – удачный момент для покупки недвижимости в проекте от проверенного застройщика по оптимальной цене. Ведь стоимость «виртуальных» квадратов выгодно отличается от расценок уже построенных корпусов на 10–15%. В печерском ЖК «Престиж Холл» площади третьей очереди стоят от 17,6 тыс. грн. за кв. м, в построенных зданиях – уже от 19,7 тыс. грн. А вторая очередь ЖК «Сонячна брама» поступила в продажу по цене от 11,8 тыс. грн. за кв. м, тогда когда в сданных домах этого комплекса квадраты продают уже по 13,5–16 тыс. грн.

А вот по предпочтениям покупатели метров бизнес-класса схожи сейчас с инвесторами скромных эконом-объектов: в моде компактность. «В первую очередь в домах бизнес-класса распродаются наиболее популярные двухкомнатные до 75–80 кв. м и трехкомнатные до 100–110 кв. м», – объясняет заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун. Дольше остальных ждут своих владельцев более просторные «трешки» и 4-комнатные площадью от 120 кв. м.

Элитный клуб

Наиболее престижным жильем считаются, конечно же, малоэтажные клубные дома на 10-20 квартир, которые относятся к классам «премиум» и «де люкс». Как правило, в таких объектах акцент делается не столько на инфраструктуре, сколько на месте размещения, качественных характеристиках, а также высоком уровне комфорта и безопасности. При этом, по мнению Александра Попова, объекты премиум-класса с системой обслуживания жильцов на уровне пятизвездочной гостиницы на рынке практически не представлены.

Развитие проектов с внутренней инфраструктурой, бассейном, SPA, фитнес-центром, просторными холлами, сигарными комнатами, игровыми детскими комнатами и площадками, помещениями для хранения мехов и т. п. может быть новой тенденцией в премиальном сегменте. В 2012 г. стартуют продажи жилых площадей в проекте «H Tower» на бульваре Т. Шевченко. На 3–8-м этажах комплекса разместятся номера отеля Hilton 5*, а покупателям расположенных на других этажах 86 апартаментов будет доступен консьерж-сервис одного из ведущих отелей мира, а также бассейн, фитнес-клуб, рестораны. Квартиры класса «премиум» на этапе котлована не купить: обычно продажи начинаются в момент сдачи дома в эксплуатацию. Площади в ЖК «Diamond Hill» поступили в продажу тогда, когда объект был практически готов, а заявленная стоимость метра превысила среднерыночный показатель – 80 тыс. грн.

По данным Knight Frank, к началу 2012 г. средняя цена кв. м элитной первички достигла 62,8 тыс. грн. Изменение за год составило +5,4%. Самые высокие цены предложения зафиксированы в ЖК «Клубный дом на Десятинной», «Diamond Hill» и «Fresco Sofia», где максимальная цена «квадрата» составляет 120 тыс. грн. и даже более. Требовательные покупатели жилья элит-класса приобретают трехкомнатные квартиры площадью около 150 кв. м для собственного проживания. Средний бюджет сделки при этом составляет около 8,5 млн. грн.

Миллион предложений

Замершие в кризис элитные проекты начинают оживать. Строительство ЖК «PecherSKY» на ул. Струтинского вблизи от метро «Дружбы народов» возобновилось в 2011 г. после подписания соглашения о кредитовании между девелопером проекта KDD Group и «Укрэксимбанком». Квартиры этого комплекса уже поступили в продажу по цене от 28 тыс. грн. за кв. м.

Возобновилось и уже практически подошло к завершающей стадии строительство «Клубного дома на Мичурина». Квартиры без отделки в этом доме стоят от 4,9 млн. грн. Тем временем девелоперы существующих крупных проектов буквально соревнуются друг с другом в темпах строительства. Ведь теперь активность работ на стройплощадке является одним из серьезных конкурентных преимуществ. «Сейчас покупатели долго присматриваются к объекту перед совершением покупки, поэтому любая проволочка в строительстве или задержка ввода в эксплуатацию приводит к потере доверия к застройщику, – уверена руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Новопечерские Липки» Олеся Перчак. – Покупатель может выбирать другой проект, который покажется более надежным. Ведь воспоминания о замороженных в разгар кризиса стройках еще очень свежи».

В 2012 г. обещают сдать в эксплуатацию новые очереди ЖК «Новопечерские Липки», «RiverStone», «Сонячна брама». «Число объектов, заявленных к вводу в 2012 г., является хорошим сигналом о восстановлении строительной отрасли после кризиса, – считает Алексей Говорун. – Но сравнивать объем этого предложения с количеством проектов, которые реализовывались до осени 2008 г., пока еще рано. Новых строек начинается совсем мало». Среди новинок можно отметить проект компании UDP – ЖК «Бульвар Фонтанов» по ул. Патриса Лумумбы. В сегменте «бизнес» продолжают простаивать ЖК «Astonpark», «Артемида», дом на ул. Нагорной, 18/16, и др. Среди элитных новостроек остаются замороженными проекты «Аристократ», «Дельфин» и II очередь комплекса «Воздвиженка». Застой на этих стройплощадках эксперты связывают с недостатком финансирования и отсутствием активного спроса.

«Одной из самых распространенных причин простоев является финансовый фактор, – говорит руководитель строительной компании «УМК». – Ведь банки либо вовсе не желают кредитовать застройщиков, либо предлагают кредиты под очень высокие проценты. Еще одной причиной задержек становятся конфликты с местными властями. Также определенную роль играют высокая конкуренция и, как следствие, прецеденты рейдерства и недобросовестных действий со стороны отдельных участников рынка».

Ждут лучших времен

В городах-милионниках высококлассной недвижимости продают совсем немного. По информации компании «ТММ», стоимость харьковской первички бизнес-класса составляет около 8–9,6 тыс. грн. за кв. м, премиум-класса – 12–16 тыс. грн. за кв. м. Курортная Одесса элитного жилья строит больше. В ЖК бизнес-класса «Ланжерон», расположенном вблизи от моря, квартиры продают от 820 тыс. грн. (от 11 тыс. грн. до 25,5 тыс. грн. за кв. м). Есть в Одессе и премиальные проекты, такие как комплекс элитных апартаментов «Maristella» с рекреационной инфраструктурой (от 44 тыс. грн. за метр). Несколько похожих комплексов предлагаются к продаже и на крымском побережье.

В других городах-миллионниках бизнес-класс представлен проектами по цене около 8–11 тыс. грн., а класс «премиум» – единичными клубными домами. Такой объект в самом центре Днепропетровска строит компания Independence. В элитном «Доме на Мечникова» с каскадом застекленных террас стоимость кв. м ориентировочно составит 8–20 тыс. грн.

Новые высококлассные проекты в регионах сейчас к старту не готовят. Ведь доверять застройщикам деньги на начальном этапе строительства покупатели по-прежнему опасаются. А местным девелоперам собственных ресурсов для реализации амбициозных проектов не хватает.

Как менялась цена кв. м первички классов «бизнес» и «премиум» в Киеве*

* По данным компании Knight Frank.

Средняя стоимость кв. м в новостройках бизнес– и премиум-класса в Киеве*

* В феврале 2012 г., на основе данных 100realty.ua