Украину ожидает реформа правоотношений регистрации недвижимой собственности. Уже в 2012 году вместо коммунальных БТИ справки, выписки и техническое исследование объектов будут проводить госрегистраторы Министерства юстиции. Кроме того, населению уже в этом году обещают создать альтернативу – рынок частных БТИ. Для граждан это чревато увеличением затрат на технические услуги и усложнением процедуры регистрации прав собственности.
Устаревшие новшества
Реформировать систему регистрации прав собственности на недвижимость и земельные участки правительство пытается с 2007 года. Именно тогда Кабинет Министров впервые заявил о необходимости регистрировать имущественные права граждан по принципу «единого окна» и предложил парламенту проголосовать за соответствующие изменения в действующее законодательство.
Однако инициативы правительства Верховная Рада одобрила лишь три года спустя, и приняла революционные правки к Закону «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничения», который был принят еще в 2004 году. Согласно переходным положениям документа, с 1 января 2012 года начнут действовать новые правила регистрации собственности. В частности, основной целью реформы власти считают демонополизацию услуг Бюро технической инвентаризации – со следующего года они лишатся права подтверждать имущественные права граждан на недвижимость и проводить техническую инвентаризацию зданий.
Регистрировать права собственности можно будет через институции Министерства юстиции. Для этого в январе ведомство создало Государственную службу регистрации (Укргосреестр) и централизовало все механизмы регистрации имущественных прав – как на жилье, так и на землю.
Упрощение или всеобщая бюрократизация?
Однако, несмотря на кажущиеся упрощения, вместе с тем законом расширен перечень прав, которые подлежат регистрации. Теперь гражданам придется регистрировать право хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды земельного участка, пользования зданием или его отдельными частями, а также регистрировать ипотеку, доверенное управление имуществом и налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество.
«Раньше права хозведения и управления вообще не подлежали регистрации, а регистрировать ипотеку через госоператоров будет сложнее, чем через нотариальные конторы, как это происходит сейчас. Это связано с тем, что госрегистраторы требуют от человека прохождения большего количества бюрократических процедур», - отметил старший партнер консалтинговой компании «Юридическое объединение хозяйственного права» Андрей Зубцов.
По словам эксперта, позитивной является отмена обязательной регистрации договора аренды земельного участка.
«Теперь гражданину необходимо будет один раз регистрировать право на аренду земли. Это избавит арендаторов от постоянной перерегистрации договоров найма», - сказал господин Зубков.
Для регистрации своих имущественных прав гражданину также не придется получать справки, характеризующие недвижимый объект, получать технический паспорт здания, проводить инвентаризацию. Весь этот перечень документов будет заменен выпиской о состоянии объекта из Укргосреестра.
Конкуренция радует не всех
Впрочем, унификацию всех регистрационных процедур в едином реестре не признают в самих БТИ. По словам главы Ассоциации БТИ Украины Дмитрия Павленко, со следующего года более 12 тыс. человек, работающих в бюро, станут безработными.
«Учитывая, что сами БТИ являются коммунальными предприятиями, то их отмена чревата потерей для местных бюджетов около 30% поступлений», - считает он.
Спровоцировал новую волну недовольства со стороны представителей БТИ и Президент Виктор Янукович. Глава государства 4 октября поручил министру регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолию Близнюку уже в текущем году упростить действующую пока процедуру выдачи БТИ справок, характеризующих недвижимый объект. После этого господин Близнюк заявил, что сейчас в министерстве разрабатывается проект нормативного акта, который позволит частным компаниям предоставлять услуги БТИ наравне с коммунальными предприятиями.
«Таким образом, мы намерены создать конкурентные стимулы для повышения качества, предоставляемых БТИ услуг. Граждане смогут выбирать, в какую контору им пойти, и распланировать, как потратить меньше времени на получение справок», - сообщил министр корреспонденту ИА «Украина Коммунальная».
При этом коммунальные БТИ предупреждают, что подобные инициативы могут иметь серьезные экономические последствия.
«Мы уже имеем печальный опыт реформирования земельной отрасли, когда госакты на землю выдавали частники. И что из этого получилось? 99% актов, оформленных в 90-х годах, не соответствуют действительности. Не исключено, что это ожидает и объекты недвижимости, - отметил директор КП «Сумское городское БТИ» Борис Афанасьев.
По его словам, отмена обязательного проведения технического исследования здания и составления техпаспорта может привести к махинациям на рынке недвижимости и коррупции со стороны чиновников.
«В частности, будет совершенно утерян контроль властей за самовольным строительством и узакониванием незарегистрированных ранее построек. Сейчас полномочия определять и фиксировать статус таких объектов и права собственности на них имеет только БТИ. Вряд ли частные фирмы будут информировать местные власти о случаях самовольного строительства, а за определенную плату и вовсе станут узаконивать технически непригодные для нахождения и проживания здания», - опасается директор КП «Магдаленовское» (БТИ в Магдаленовке Днепропетровская область) Николай Подгорный.
Цена вопроса
Не стоит ожидать и снижения стоимости услуг БТИ. Cейчас местные власти определяют стоимость услуг по проведению текущей технической инвентаризации однокомнатной квартиры в диапазоне 85-200 грн, двухкомнатной 300-400 грн. Заплатить за получение выписок, справок-характеристик объекта граждане могут в диапазоне 120-300 грн. При этом во всех регионах действуют свои коэффициенты, на которые умножается стоимость услуг БТИ при условии выполнения срочных работ.
«Если вам необходимо получить справку через 3 часа, то стоимость ее мы умножаем на 15, если вы можете ждать месяц-другой – на 2-4», - рассказал источник ИА «Украина Коммунальная» в Симферопольском БТИ.
«Частные БТИ, которые полулегально работают уже сейчас, используют более высокие коэффициенты, и стоимость работ таких компаний доходит до 500-800 грн», - отметил господин Зубцов.
Участники рынка уверены, что высокая стоимость их услуг будет компенсироваться другими факторами.
«Мы более качественно и оперативно работаем. Людям не приходиться стоять в очереди, у нас работают приветливые, опытные специалисты. Кроме того, мы предоставляем также консультационные и риэлторские услуги», - считает старший менеджер компании «БТИ-сервис» в Одессе Валентин Ряснец.
В Ассоциации специалистов по недвижимости Украины ИА «Украина Коммунальная» объяснили, что крупнейшими игроками рынка, предлагающими услуги по техническому обследованию недвижимости и предоставлению данных населению, станут именно риэлтерские компании или небольшие застройщики.
«Именно риэлторы работают на вторичном рынке недвижимости с БТИ. У них есть беспрепятственный доступ к их архивам и документам. Многие из них будут нанимать на работу попавших под сокращение работников коммунальных бюро», - отметили в АСНУ.
Еще одно «но»
Впрочем, в действительности, проведение реформы БТИ станет возможным только после того как в Украине будут созданы электронные Земельный и Градостроительный кадастры.
«Для того чтобы это произошло, необходимо провести инвентаризацию и аэрографическую съемку всех территорий и объектов страны, систематизировать данные, перенести в новые базы бумажные архивы. Наполнять такие базы станет возможным только с 2013 года, когда будет разработано соответствующее программное обеспечение. Затем с этими базами нужно будет прокоррелировать данные Укргосреестра, который в бумажном виде пока заполнен только на 40%. Кроме того, сами БТИ сознательно затягивают процесс передачи данных органам юстиции. Поэтому реальная унификация регистрационных процедур в едином реестре начнется через 2-3 года», - отметил директор по вопросам экономического развития Ассоциации риэлторов и специалистов по недвижимости WIDevelopment Николай Багаев.
По его мнению, украинцам также стоит опасаться того, что новый реестр будет закрытым для общего пользования.
«Это означает, что никто не застрахован от махинаций с недвижимостью, поскольку проследить, как фиксируются и регистрируются права на тот или иной объект или земельный участок, будет невозможно. А концентрация таких широких полномочий в одних руках неминуемо приведет к коррупции чиновников юстиции», - считает Андрей Зубцов.
Лучше поторопиться
В АСНУ гражданам советуют провести регистрацию и оформление документов на объекты до конца этого года.
«Если вы до сих пор не зарегистрировали свою собственность, это чревато тем, что с началом правовой неразберихи в январе 2012 года и «дележа» полномочий между БТИ, местными властями и Минюстом, вас вынудят доказывать свои права на жилье или землю в суде. А такие процессы могут длиться годами, - предупредил консультант АСНУ Виталий Романов. - Но БТИ точно перестанут быть коммунальными. Ведь государство рассчитывает пополнять госказну, а не местные бюджеты от платы за услуги Укргосреестра. Кроме того, пока эта сфера незарегулирована, частные компании поспешат предложить свои услуги».
По материалам SV Development
