Что происходит с ценами на недвижимость?

«Мы в августе купили квартиру на “вторичке”. Все волновались, что к осени цены начнут расти, и активно искали квартиру с марта 2011 года. В итоге нашли, что хотели, и квартира обошлась в 50 тыс. долларов», – рассказывает менеджер по туризму, киевлянка Анастасия Волкова. По ее словам, хозяйка изначально была готова к торгу, так что удалось снизить цену на 2 тыс. долларов, или на 4%. Растут или падают цены на квартиры в Украине? «Деньги» решили выяснить, что происходит с недвижимостью и чего ждать от цен на жилье в 2011 году.

Столица дешевеет не спеша

Как и прогнозировали «Деньги» (см. номер от 13.01.2011), цены на недвижимость в Украине в 2011 году продолжили снижаться, вопреки постоянным заявлениям экспертов о том, что квартиры скоро начнут дорожать. Действительно, если смотреть на статистику компании SV Development (см. Таблицу «Как менялись цены на жилье в Киеве»), заметен рост с начала года цены «квадрата» на 2,5%. Однако это данные предложений, а не реальных сделок.

По сути, продавцы повышали в течение года цены, чтобы в результате торга получить хотя бы то, что было реально получить в прошлом году. Однако это удавалось далеко не всем – отсутствие роста реальных доходов населения плюс жесткие требования к заемщикам со стороны банков (ипотека все еще недоступна подавляющему большинству) не позволили потенциальным покупателям развернуть кверху ценовой коридор. Хотя некоторый рост активности все же замечен. По данным SV Development, в 2010 году в Киеве было продано 9406 квартир на «вторичке». А вот в январе–июле 2011 года количество продаж – 5682 объекта. По итогам года количество продаж может превысить 11 тысяч. Этому есть простое объяснение: осознав, что всплеска цен не предвидится, продавцы активизировались и готовы к торгу. Если в конце прошлого года в базах насчитывалось 15 тыс. предложений по продаже квартир, то в июле 2011 года – уже 17,3 тыс.

То, что жилье в столице не дорожает, заметили и риэлторы. «За первое полугодие 2011 года долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 3,9%. А относительно июня 2010 года средняя цена 1 кв. м уменьшилась на 6,9%», – говорит Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». Большинство реальных сделок в Киеве – квартиры эконом-класса (одно– и двухкомнатные в спальных районах). Доля продаж таких квартир в общем объеме сделок – более 70%. И хотя это наиболее востребованные объекты, именно такое жилье стремительно дешевело в течение 2011 года. По данным компании «RealDruzi», в первом полугодии 2011 г., по сравнению с IV кварталом 2010 г., стоимость «квадрата» однокомнатных квартир эконом-класса в Киеве снизилась почти на 13%, а двухкомнатных – на 4% (по данным реальных сделок). Отчасти такое падение объяснимо: квартиры неликвидны, часто требуется капитальный ремонт и замена всех систем коммуникаций, то есть покупатели понимают, что, приобретая относительно недорогую квартиру, они будут вынуждены потратить на ремонт сумму, соизмеримую с 15–20% цены сделки.

Кстати, продавцы готовы к весьма серьезному торгу – куда большему, чем символические 1–3%, которые владелец квартиры готов уступить из вежливости. «Мы общались с десятком риэлторов, которые предлагали нам варианты квартир, и каждый убеждал нас в том, что торг возможен, а реальная цена определится в результате переговоров. На переговоры в итоге соглашались 40% продавцов, остальные твердо стояли на своей цене», – рассказывает киевлянин Марк Пустовой. Сейчас в столице предлагаются однокомнатные варианты в спальных районах по цене 1600–1900 долл./м2, а в центре города – 1800–2500 долл. за «квадрат». «Двушки» в отдалении от центра – 1250–1700 долл./м2, а на Печерске – 1830–2600. Впрочем, это лишь цена предложения. Несмотря на попытки продавцов завысить цену продажи, средняя разница между заявленной и реальной стоимостью продажи в Киеве составляет 17% для «однушек» и 19% – для 2-комнатных квартир.

Региональное падение

Не избежали удешевления квартиры на «вторичке» и в городах-миллионниках – в среднем недвижимость в 2011 году подешевела на 6–18%. Спрос в регионах ниже, чем в Киеве, а количество предложений – велико. Как и в столице, львиная доля продаж – одно– и двухкомнатные квартиры эконом-класса.

Например, в Харькове в структуре сделок такие квартиры занимают около 80%. Но сами продажи в городе идут плохо. «Сейчас на вторичном рынке Харькова в месяц выставляется на продажу порядка 10 тысяч квартир. Из них продается около 500. То есть из 20 выставленных на продажу квартир находит покупателя только одна, остальные 19 остаются невостребованными», – отмечает директор филиала компании «Харьковское агентство недвижимости» Андрей Правдин. По его словам, с начала 2011 года цены предложения вторичной недвижимости в Харькове снизились в среднем с 950 долларов за квадратный метр в январе до 946 долларов – в июле.

При этом наблюдается «разлет» цены предложений и стоимости заключенных сделок. «Сегодня квартиры на вторичном рынке продаются в среднем на 15% дешевле своей начальной цены. Средняя цена сделки в июле 2011 года составила 805 долларов», – говорит г-н Правдин. Сегодня приобрести «однушку» в Харькове можно по цене метра 750–870 долл. в спальных районах и 980–1200 долл. – в центре города.

Подешевели квартиры и в Донецке – еще в начале 2011 года цены стартовали от 1000 долл./м2, а в августе вполне реально было приобрести однокомнатную на окраине за 650–900 долл./м2, в центре – 1200–1500 долларов за «квадрат».

Из-за огромного количества предложений не избежали падения цены на квартиры в Одессе. В среднем квартиры в городе подешевели на 3%, а по итогам реальных сделок, цены и вовсе «просели» на 7–10%. Приобрести квартиру эконом-класса в центре «жемчужины у моря» можно по цене 1100–1450 долл./м2, на окраинах – 1000–1200.

Номинальные цены (цены предложений) в Днепропетровске и Львове выросли в январе–августе на 1,5–2,5%, однако, как и в других городах, продается жилье с дисконтом в 6–14%. Так что никакого подорожания недвижимость этих городов еще не пережила. Правда, количество предложений во Львове слишком уж ограничено. В других городах ведется строительство десятков новых объектов (об этом ниже), а во Львове строительной активности, увы, не замечено. В итоге квадратный метр жилья здесь обойдется в 1000–1400 долларов.

В Днепропетровске предложений побольше, отчасти за счет большего количества новостроек, и цена «вторички» гораздо ниже львовской – 750–870 долл. в спальных районах и 1000–1300 долл. в центре.

Строят и продают

«Квартиры на “вторичке”, конечно, кажутся дешевле, но на самом деле – площадь-то меньше, да и плюс на ремонт надо выложить немало. Поэтому после тщательных подсчетов мы инвестировали в строящийся дом надежного застройщика, и метр площади нам обошелся в 1300 долларов со скидкой», – рассказывает инвестор столичного ЖК Андрей Волошко. В 2011 году многие стройки возобновили свою работу, а цена метра в новостройках уверенно пошла вверх. Застройщики объясняют повышение цен как растущими ценами на строительные материалы, так и восстановлением спроса.

А рост спроса очевиден: если в прошлом году в Киеве было продано 2346 квартир в строящихся домах, то за январь–июль 2011 года реализовано 2652 квартиры (данные SV Development). Действительно, анализируя предложения качественного жилья эконом– и бизнес-класса в столице, можно сказать, что цена «квадрата» в новом доме более привлекательна, чем в случае покупки «с рук». Например, инвестируя в новостройку на улице Урловской (строит «Киевгорстрой», сдача – второе полугодие 2012 г.), можно приобрести однокомнатную квартиру по цене 1181 долл. за метр площади, «двушка» обойдется в 1125 долл./м2.

Если есть возможность заплатить по 1500–1900 долл. за метр, то можно приобрести квартиру в строящемся доме бизнес-класса. Например, в ЖК «Riverstone» (на Днепровской Набережной, строит UDP, сдача всего комплекса – 2016 г.) цена «квадрата» – от 1510 долл., а в уже сданном ЖК «Изумрудный» (ул. Механизаторов, застройщик – компания «НЕСТ») – 2000 долл.

За январь–август 2011 года строящиеся метры Киева подорожали в среднем на 3–8%. Однако с учетом, что практически все застройщики готовы предоставить покупателю скидку, подорожание не превысило 4%. Настоящее повышение стоимости метров, как уже не раз отмечали «Деньги», происходит синхронно с момента создания проекта дома и до момента его сдачи в эксплуатацию. По ходу выполнения работ жилье дорожает на 10–25%. «Мы покупали так называемые «виртуальные метры» в ЖК, там был только фундамент. Квартира обошлась по цене 1100 долл./м2. Когда была построена большая часть дома, наши новые соседи приобрели такую же квартиру, но уже по цене 1300 долл./м2», – рассказал житель новостройки Владимир Науменко.

Строящееся жилье дорожает и в регионах. «В последние полтора года в Харькове наблюдался планомерный рост. Если в марте 2010 года средняя цена составляла 776 долл./м2, то летом этого года она повысилась до 866 долл.», – говорит г-н Правдин. Конечно, рост цен объясняется тем, что покупателей привлекает возможность купить новое современное жилье по более низкой цене, чем старое. При этом предложение в городе уверенно сокращается, поскольку большая часть строек в Харькове была начата еще до кризиса. В Харькове цены подскочили с начала года на 8–11%. Новостройки Днепропетровска, Львова, Донецка и Одессы подорожали в среднем на 4–8%. В итоге стоимость метра в этих городах – 950–1300 долл. в зависимости от класса и уровня готовности объекта.

Что с ценами дальше?

До конца года квартиры на «вторичке» в Украине подешевеют в среднем на 2–5% – это наиболее часто озвучиваемый прогноз. «Серьезного изменения стоимости недвижимости до конца 2011 года не предвидится. Для этого пока нет оснований. Критической массы людей, готовых воспользоваться ипотекой в объемах, способных оказать серьезное влияние на рынок недвижимости, пока не наблюдается», – считает г-жа Луханина. По мнению специалистов компании «RealDruzi», во втором полугодии 2011 г. продолжится снижение цен на вторичную жилую недвижимость, хотя его темпы могут быть несколько ниже, чем в первой половине года. В первую очередь дешеветь будут малогабаритные квартиры в домах старого жилого фонда – «гостинках», «хрущевках» и типовых панельных домах, где цена метра упадет еще на 3–5%.

Квартиры эконом-класса в домах, сданных в эксплуатацию в течение последних пяти лет, будут менее подвержены ценовым колебаниям – там снижение составит не более 1–3%. А вот стоимость квартир бизнес– и премиум-класса на «вторичке» может снизиться на 3–5%, так как спрос на такие квартиры остается узким при избытке предложений (исключение составляют некоторые уникальные дома, спрос на которые держится стабильно высоким). В регионах до конца года снижение цен может составить 1–4%. А вот жилье в новостройках, скорее всего, продолжит дорожать, однако с учетом скидок и акций застройщиков этот рост вряд ли превысит 3%.

Как менялись цены на жилье в Киеве*

* – долл./м2, усредненно, цена предложения По данным svdevelopment.com

Как менялась цена «квадрата» эконом-класса в столице*

* – долл./м2, усредненно, данные реальных сделок По данным RealDruzi

Почем квадратные метры в столице и в городах-миллионниках

По данным SV Development  * – цена предложений, на 26 августа 2011 года