Александр Юрчук в 2008 году купил просторную квартиру в киевской новостройке по ул. Павла Тычины, 18-б. Строительство этой высотки началось в 2006 г. К 2011 году дом был уже полностью построен. Однако по сей день никто из жильцов так и не получил права собственности на новые квартиры. Ведь застройщик затягивает подключение дома к постоянным коммуникациям. По словам Александра, многие жильцы не стали дожидаться начала заселения и поспешили начать ремонт. Сегодня работы идут полным ходом уже в 40 квартирах, а в одной из них даже поселились люди. "Чтобы получить ключи от своей квартиры и начать работы, мы должны были подписать акт приема-передачи квартиры с замечаниями для строителей, то есть что не устраивает. Мы не рассчитывали на то, что строители поспешат исправлять свои огрехи. И подписывали бумагу, невзирая на недоделки. Лишь бы поскорее начать ремонт", -- говорит Александр. Кстати, инвесторов, которые начали работы в квартирах, обязали заключить договор с застройщиком об оплате электроэнергии по промышленным тарифам (в 3 раза дороже, чем в сданных в эксплуатацию жилых домах). Начавшие ремонты жильцы с ужасом ожидают осенних холодов -- ведь если дом так и не будет сдан в эксплуатацию, застройщик может не включить отопление. А значит, новый ремонт пойдет насмарку.
Берите, что дают
Получить заветные ключи и начать ремонт практически невозможно без подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры. К этому моменту застройщик обязан за свой счет устранить все недоделки, выявленные будущим собственником жилья. Как правило, обещания застройщика выдать ключи сразу после подписания акта заставляет инвесторов на многое закрывать глаза. Поэтому акт часто подписывают при первой же возможности, а огрехи строителей устраняют самостоятельно. Многие, не дожидаясь особого приглашения, добиваются от застройщика первоочередного подписания документа.
"Нам пришлось стучать во все двери и самим настаивать на подписании акта. К счастью, удалось договориться о встрече с сотрудником компании, посмотреть квартиру и на месте подписать акт", -- говорит инвестор новостройки на Борщаговке в Киеве Инна Петрик. После этого супруги Петрик получили карточки для входа в дом, ключи от квартиры и раньше других инвесторов смогли приступить к ремонту. Но так везет не всем.
В другом столичном ЖК инвесторам пообещали подготовить к подписанию акты и выдать ключи еще 15 мая. Но обещание застройщик не выполнил. Теперь компания собирается осчастливить покупателей 1 сентября. Юристы предостерегают инвесторов от поспешного подписания акта. "Пока право собственности на жилье не оформлено, инвестор не может требовать компенсации ущерба, нанесенного квартире, -- объясняет юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталия Доценко-Белоус. -- Если квартира с явными дефектами принята без претензий к застройщику, инвестор лишается правовых оснований требовать возмещения".
А ведь редко какая квартира в новостройке сдается действительно без строительных огрехов. "Когда мы уже подписали акт, то пригласили знакомого прораба для консультации и выяснили, что в санузле у нас строители зачем-то выход к канализации залили бетоном! Кроме того, стены кривые, а окна поставлены косо. Пришлось наемной бригаде исправлять все, а расходы на ремонт были огромными", -- рассказала "Деньгам" инвестор Марина Дорошенко.
Почему застройщик злой
Подписание акта далеко не всегда открывает зеленую улицу ремонту. От инвестора могут также потребовать расплатиться за увеличившуюся в процессе строительства жилплощадь, подписать договор с ЖЭКом, причем, как это было сделано в одной из столичных новостроек, без указания даты и прочих деталей.
Некоторые застройщики и вовсе стараются не выдавать акты до окончательной сдачи дома, ссылаясь на отрицательный опыт. В одной из киевских строительных компаний пожаловались на отдельных инвесторов первой очереди ЖК, которые, получив ключи и начав ремонт, стали затягивать оформление документов и проведение доплат. В итоге всем инвесторам новой очереди ключи от квартир стали отдавать только после полного погашения облигаций, окончательного расчета по договору (после получения технических паспортов), подписания акта приема-передачи квартиры, а также договоров о предоставлении коммунальных услуг.
Кроме того, застройщик не склонен превращать несданный объект в проходной двор. "Застройщик может ограничить круг лиц, допущенных на стройплощадку, навязать инвестору своих рабочих или даже проведение индивидуальной планировки и дизайнерского ремонта", -- уточняет старший юрист международной юридической фирмы Integrites Ярослав Абрамов.
Например, на одну из столичных новостроек инвесторы могли попасть только в рабочее время по именным карточкам. Кроме того, там было необходимо предоставить застройщику копии паспортов рабочих, занятых на ремонте. А ночлег ремонтной бригады непосредственно в квартире был запрещен -- ночью объект ставили на охрану.
Риски высоки
Решившись на ремонт в еще не сданном доме, покупатель может оказаться в сложных условиях. Частенько построенные дома надолго "зависают" без подключения к постоянным коммуникациям: без отопления, горячей и холодной воды, газа. Поэтому воду в квартиру порой приходится доставлять вместе со стройматериалами. А за каждый подъем груженого лифта платить в среднем по 30-50 грн. Инвесторы, посещающие стройку от случая к случаю, могут столкнуться с воровством завезенных стройматериалов и бытовой техники.
Оплата энергии со стройплощадки по промышленным тарифам (0,86--1,2 грн./кВт) становится дополнительным "бонусом". "Договор о предоставлении услуг ЖКХ может оформляться с фирмой-посредником, которая предоставляет услуги застройщику, -- объясняет Ярослав Абрамов. -- Если в жилом комплексе уже сдана в эксплуатацию частьквартир и создано ОСМД, которое заключило договоры о предоставлении коммунальных услуг, инвестор может попробовать договориться с ОСМД либо стать его членом, несмотря на фактическое отсутствие права собственности на квартиру. В этом случае можно добиться применения тарифов ниже коммерческих". Однако на практике такое случается редко: обычно ОСМД создается гораздо позже, после заселения большинства жителей дома.
Увы, риски проведения ремонтных работ до сдачи дома в эксплуатацию очень высоки. Квартира может быть затопленной по вине соседей или строителей, обворована, пострадать от огня или холода. Инвестор и сам может залить жильца снизу, который на днях уже наклеил обои и положил дубовую паркетную доску.
Поэтому до начала ремонта, возможно, стоит задуматься о страховке. Обычный полис имущественного страхования, который используется для введенного в эксплуатацию жилья, в этом случае не поможет. "В период ремонта нужно приобретать полис строймонтажа (CAR) и рассмотреть покупку полиса TPL, который покрывает риски, связанные с гражданской ответственностью перед третьими лицами", -- рекомендует директор компании "Страховой брокер "Дедал" Ибрагим Габидулин.
А еще существует риск усадки дома, которая может проявиться через 1-2 года после завершения строительства. Если усадка будет значительной, ремонт придется делать заново. Впрочем, если дом в возведенном состоянии уже пережил одну-две зимы, риски усадки существенно снижаются.
Сергей Петришин, покупатель квартиры в киевской новостройке: "У нас к застройщику море претензий"
Я приобрел квартиру в новостройке на пр-те Леся Курбаса, 7-Б. Изначально застройщик обещал сдать дом в эксплуатацию 31 декабря 2009 г., а передачу под заселение -- 28 января 2010 г. Но эти сроки дважды переносились. И сейчас в эксплуатацию дом не введен. Отсутствует горячая вода, лифты работают с перебоями. Не обеспечивается нормальный вывоз мусора. Первые ремонты в доме начались еще в январе 2011 г. Около 10-15% жителей даже заселились. Чтобы получить ключи и начать ремонт до сдачи дома, инвесторы должны были подписать акты приема-передачи квартир без претензий к выполненным работам. Хотя на самом деле претензий было "хоть пруд пруди". После подписания оставалось рассчитаться с банком "Аркада" и в принудительном порядке заключить договор на обслуживание с ЖЭКом. Пока лифты не передали ЖЭКу, за один подъем приходилось платить по 200 грн. И это при том, что в среднем по Киеву в таких случаях платят 50 грн. К дополнительным расходам привело затопление, которое произошло накануне начала ремонтов. Из-за этого нам пришлось закупать и применять антигрибковые растворы. Вообще у жильцов нашего дома к застройщику остается море претензий.
Делаем ремонт в доме, который не сдан в эксплуатацию
1. Выясняем у застройщика как, когда и на каких условиях можно начать ремонт.
2. Если для получения ключей и начала ремонта необходимо подписать акт приема-передачи объекта:
- Выясняем сроки подготовки актов для подписания
- Если присутствуют сложные обстоятельства (например необходимость съезжать со съемной квартиры и т. п.), обращаемся к застройщику с просьбой подписания акта в первоочередном порядке или ожидаем приглашения от застройщика
- Договариваемся о встрече с уполномоченным лицом застройщика для осмотра квартиры
- Подписываем акт приема-передачи без претензий к застройщику, так как устранение выявленных недостатков откладывает выдачу ключей и начало ремонта на неопределенный срок. В случае значительных недоделок указываем замечания застройщику, ждем исправления и затем подписываем акт
3. Проводим окончательный расчет по договору об участии в строительстве
4. Выясняем у застройщика особенности оплаты электроэнергии и других коммунальных услуг на период, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию, и при необходимости подписываем один из видов дополнительного договора:
- Договор с застройщиком о поддержании объекта до сдачи в эксплуатацию с установленной платой в размере расходов на коммунальные услуги
- Соглашение с застройщиком об оплате расхода воды и электричества по счетчикам на период проведения отделочных работ
- Договор на обслуживания с ЖЭКом, без указания даты и т. п.
5. Выясняем правила допуска на объект для инвесторов и ремонтной бригады
6. Получаем пропуска, карточки, ключи
7. Предоставляем застройщику копии документов людей, допущенных на стройку
8. Выясняем правила использования и оплаты лифта для подъема стройматериалов
9. Приступаем к ремонту.
