У киевлянина Сергея Назаренко два с половиной года назад назрело желание сменить старую "панельку" с крошечной кухней и двумя тесными комнатушками на новое жилье достойного уровня. И однажды, выглянув из окна, он увидел воплощение своей мечты на рекламном щите с телефоном отдела продаж. "В офисе у застройщика мне подобрали квартиру стоимостью 20 тыс. грн. за метр и показали договор, который абсолютно не учитывал права покупателя. Просмотрев этот документ, я с большим трудом решился на покупку", - вспоминает г-н Назаренко. По его словам, в начале 2009 года, когда он созерцал из своей "панельки" унылый пейзаж замершей стройки, то был почти уверен, что "пролетел". Представители застройщика, правда, заверяли, что все идет по плану. Ближе к лету 2009-го на участке действительно затеплилась жизнь. Из-за простоя сдачу задержали на полгода, а покупателей заставили внести по несколько десятков тысяч гривен за увеличившуюся на 3-5 кв. м нежилую площадь. Сергей считает эти досадные издержки незначительной платой за новый уровень жизни.
Цена высокого класса
По информации портала "Столичная Недвижимость", в середине лета средняя цена бизнес-класса в Киеве составила 14,6 тыс. грн. за кв. м. В Киеве высококлассное жилье продается в 40 объектах бизнес-класса и еще примерно в 20 домах категории "премиум" и "де-люкс". Это и новостройки, находящиеся на разных этапах строительства, и уже сданные в эксплуатацию ЖК с нераспроданными квартирами.
Самый недорогой столичный новострой, соответствующий бизнес-классу, "Деньги" нашли в Днепровском р-не на ул. Регенераторной. Это ЖК "Комфорт Таун", где за квартиры в разноцветных малоэтажных корпусах просят 8,6-11 тыс. грн. за кв. м. Участок в 28 Га позволяет построить настоящий городок с развитой инфраструктурой. В этом году также начали распродавать квартиры в высотках ЖК "Riverstone" на Днепровской Набережной (от 12,75 тыс. грн. за кв. м), и в новой "свечке" ЖК "Адмирал" на берегу Святошинского озера по ул. Ушакова (от 12,4 тыс. грн.). У двух первых объектов сейчас возводится каркас и наружные стены первой очереди, а к строительству нового дома в ЖК "Адмирал" компания только приступила во втором квартале 2011 года. По мере продвижения строительства стоимость "квадрата" в проектах-дебютантах потянется вверх. Ведь в уже сданных в эксплуатацию ЖК "Изумрудный" и ЖК "Времена года" метр продают не дешевле 16,25 тыс. грн. и 17,6 тыс. грн. соответственно.
"У застройщика мне предложили одну из немногих оставшихся двухкомнатных в сданном доме. Квартира понравилась продуманной планировкой, но из-за цены - 24 тыс. грн. за "квадрат" - я обратил внимание на строящуюся вторую очередь комплекса, где был выбор из двухкомнатных стоимостью от 14 до 20 тыс. грн. за кв. м", - рассказывает киевлянин Антон Ямпольский. Получается, что принятый на себя риск инвестиции в новостройку и как минимум год ожидания окончания строительства позволят г-ну Ямпольскому сэкономить от 4 до 10 тыс. грн. на каждом метре.
В городах-миллионниах бизнес-класс продается по цене столичного "эконома". В днепропетровском ЖК "Дуэт" цена метра - 9,36 тыс. грн, а в донецком комплексе "Европейский-Калининский" - 7,6--8,1 тыс. грн. В Харькове и Львове цены самые скромные - там жилье в качественных новостройках можно найти менее чем за 8 тыс. грн. Наиболее разнообразное и высокое по цене предложение жилья бизнес-класса можно найти в Одессе - от 8-13 тыс. грн. за "квадрат" и более.
Хочется к морю, но не устраивает дороговизна? В историческом центре Севастополя ПАО"Севастопольстрой", предлагает квартиры в комплексе-микрорайоне "Античный", который находится в пешей доступности к морю. В 10-этажных сборно-монолитно-каркасных домах квартиры со сроком сдачи в IV квартале 2012 год продаются по цене от 5900 грн./м кв. Как следует из проспекта, высота потолков -- 2,8 м, на этаже -- не более трех квартир с панорамным остеклением. Покупка оформляется двумя способами на выбор: предварительные договора купли-продажи и через фонд финансирования строительства.
Выше и дороже
Самое дорогое жилье бизнес- и премиум-класса в Киеве, конечно же, в Печерском районе. Там за квадратный метр застройщики просят около 20 тыс. грн. и выше. Сейчас в этом районе продаются квартиры в строящихся очередях ЖК "Новопечерские Липки" (16-28 тыс. грн. за кв. м) и ЖК "Престиж Холл" (от 19 тыс. грн. за кв. м), а также в жилищно-офисных комплексах "Печерский Квартал" и "Панорама на Печерске" (от 17,6 тыс. грн. за кв. м). Первые два комплекса считаются премиум-классом, отсюда и высокая цена. Кстати, аналогичное ценовое предложение (20 тыс. грн. за кв. м) "Деньги" также нашли далеко от печерcких холмов - на "Оболонских Липках", в респектабельной новостройке на проспекте Героев Сталинграда.
А вот в более дорогих сегментах "премиум+" и "де люкс" до сих пор продолжается продажа роскошного жилья в домах, сданных еще в 2008-2010 годах. Ждут покупателей последние квартиры в построенном на Звериницком холме ЖК "Триумф" с системой "умный дом", фитнес-клубом и бассейном (от 26 тыс. грн. за кв. м). Самые дорогие квадраты (72--80 тыс. грн.) "Деньги" нашли в центре столицы в клубных домах "На Десятинной" (Подол), "Диамант" (на бульваре Шевченко) и "JaRDANE Le Roi" (в Печерском районе). Все три объекта уже введены в эксплуатацию.
В регионах даже самые шикарные дома оцениваются куда скромнее. В центре Харькова в элитном ЖК "Карат" метр стоит 16 тыс. грн., а в более дорогой Одессе в ЖК "Дом на Маразлиевской" -- 20,8 тыс. грн.
Тонкости покупки
"Деньги" в очередной раз напоминают, что купить жилье в новостройке можно за счет участия в фондах финансирования строительства (ФФС) или путем приобретения целевых облигаций. Иногда с покупателем заключается предварительный договор, а деньги принимаются непосредственно в кассу застройщика. Старший юрист АК "Правочин" Сергей Дзюбенко считает, что ни одна из существующих схем не может гарантировать защиту прав покупателя и своевременную сдачу дома, поэтому лучше изначально выбирать более надежного застройщика с нормальным финансовым положением, хорошей репутацией и успешным опытом реализации подобных проектов. В 2011 году застройщики впервые предложили новую схему приобретения метров - аккредитив. Благодаря такому способу инвестирования, покупатель доверяет деньги не застройщику, а банку-партнеру: средства хранятся на аккредитивном счете до сдачи дома. В случае нарушения договора застройщиком банк возвращает покупателю внесенную сумму. Пока "Деньгам" удалось найти только два престижных жилых комплекса, где можно купить квартиру через аккредитив - "Престиж Холл" (Киев) и "Дуэт" (Днепропетровск). Партнером обоих застройщиков выступает "ПриватБанк".
И в рассрочку, и в кредит
Горячего спроса на жилье бизнес-класса пока нет, и застройщики стараются привлечь покупателей возможностью покупки в рассрочку -- ее срок обычно составляет 2-3 года. Традиционно есть и скидки -- в случае разовой оплаты. Например, в ЖК "Изумрудный" при условии полной оплаты летом обещают скидки до 220 тыс. грн. (около 10% от стоимости квартиры). В донецком ЖК "Европейский--Калининский" стоимость метра при продаже в рассрочку на 500 грн. выше, чем при внесении полной суммы: однокомнатная за 440 тыс. грн. площадью 55 кв. м при покупке в "беспроцентную" рассрочку дорожает на 27,5 тыс. грн. Дольше всех готовы дожидаться полной оплаты в ЖК "Комфорт Таун" -- до 10 лет. Как правило, от покупателя требуется обязательный аванс - от 30-50%. С минимальной первоначальной оплатой готовы предоставлять пятилетнюю рассрочку в ЖК "Парковый город" - здесь можно оформить договор, внеся только 5%. Многие застройщики предлагают партнерские программы кредитования с банками. Такие кредиты, как правило, выдают банки, у которых застройщик размещает расчетные счета и берет займы. Поэтому для банка партнерская ипотека является менее рисковой, чем займы под залог вторички. Следовательно, условия таких кредитов подчас даже более привлекательны, чем кредитов на вторичку. VAB-Банк кредитует покупку жилья в харьковском ЖК "Адмирал" на срок до 20 лет под 14% годовых, а банк "Форум" дает займы на квартиры в киевском комплексе "Лазурный блюз" на 15 лет по ставке 12,5%.
Какие ЖК бизнес- и премиум-класса есть в продаже
| Расположение | Объект/ застройщик | Стадия строительства | Заявленный срок сдачи в эксплуатацию | Цена, тыс. грн. за кв. м* |
| г. Киев, Голосеевский р-н | ЖК «Park Avenue» / Международная девелоперская группа компаний Seven Hills http://sevenhills.com.ua/ | идет строительство второй очереди | III квартал 2012 года | от 14,4 |
| г. Киев, Соломенский р-н | ЖК «Изумрудный» / ООО "Недвижимость столицы" (НЕСТ) http://www.izumrudniy.com.ua | cтроительство завершено | введен в эксплуатацию | от 16,25 |
| г. Киев, Днепровский р-н | ЖК "Комфорт Таун" / «К.А.Н. Девелопмент» http://comforttown.com.ua | идет строительство первой очереди | конец 2011 года (весь комплекс – 2015 год) | от 8,6 |
| г. Киев, Печерский р-н | ЖК «Престиж Холл» / ООО «А.B.С», генподрядчик ЗАО «АЭРОБУД» http:/ /www.prestigehall.com.ua | идет строительство второй очереди | IV квартал 2011 года | от 19 |
| г. Киев, Оболонский р-н | ЖК на пр-те Героев Сталинграда, 2 / ООО «МЖК «Оболонь» http://priminvest.ua/ | идет строительство | ІІ квартал 2012 г. (весь комплекс) | от 20 |
| Киевская обл., г. Бровары | Офисно-жилой комплекс «Соборный» / ООО «Арсан-Буд» http://sobornui.com.ua | идет строительство | декабрь 2011 года | 11-14 |
| г. Харьков, Дзержинский р-н | ЖК «Green Town» / «ТММ» http://www.tmm.ua | идет строительство | II кв. 2012 г. | от 7,5 |
| г. Харьков, станция метро им. 23-го Августа | ЖК «Триумф» / "Констракшн Груп" http://www.triumf.kharkov.ua | cтроительство завершено | введен в эксплуатацию | 7,8–11,4 |
| г. Одесса, в р-не пляжей «Ланжерон» и «Отрада» | ЖК «Ланжерон» / АО «HANNER» http://lanzheron.com.ua | cтроительство завершено | введен в эксплуатацию | 11,6-24 |
| г. Одесса, Французский бульвар | Группа жилых домов по Французскому бульвару / "Стикон" http://www.stikon.od.ua/ | идет строительство | IV кв. 2011 г. и IV кв. 2012 г. | 10–13,6 |
| г. Львов | Жилой дом по ул. Героев Крут / «Будинвест» http://budinvest.lviv.ua | строительство завершается | II квартал 2011 г. | от 7,2 |
| Г. Львов | Жилой массив «Пасечный» / ЖСК «Ваш дом» http://www.vashdim.com.ua/ | завершается строительство первой очереди | лето 2011 г. | 6,5 – 7,5 |
| г. Донецк, Калининский р-н | Жилой дом «МАГНАТ» / «Герц» http://gerc.dn.ua/ | идет подготовка к сдаче в эксплуатацию | август 2011 г. | от 10 |
| г. Донецк, пр-т Ильича | ЖК «Европейский-Калининский» / "Доневрострой" http://europeisky.com/ | идет строительство | декабрь 2012 г. | 7,6–8,1** |
| г. Днепропетровск, Жовтневый р-н | ЖК "Дуэт" / «S.U.Decision» http://sud.biz.ua | идет строительство | март 2012 г. | 9,36 |
| г. Днепропетровск, р-н ул. Рабочая | ЖК по ул. Кедрина / НПО «Созидатель» http://www.sozidatel.dp.ua | идет строительство секции 5 | III квартал 2011 г. | 7,8–8,7 |
*Цена зависит от особенностей квартиры (количества комнат, площади, этажа и т. д.) и может быть повышена застройщиком по мере продвижения строительства или снижена в рамках акций
** При 100-%-ной оплате до сентября 2011 г.
Способы оплаты и инвестирования в некоторые ЖК (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)
| Объект | Способ инвестирования строительства | Рассрочка от застройщика | Партнерские программы кредитования с банками* | Акции и скидки для покупателей |
| ЖК «Парковый город» (г. Киев) | покупка целевых облигаций | + первый взнос от 5%, срок до 5 лет, 9 вариантов, 7-20% годовых | + срок до 20 лет | + скидки до 220 тыс. грн.; скидки до 30% на отделочные материалы |
| ЖК «Адмирал» (г. Харьков) | участие в ФФС | + договор "Аренды с правом выкупа", первый взнос 30%, срок до 31.12.2012 г. | + VAB-Банк - первый взнос 30%, срок до 20 лет, ставка 14% годовых | + 6,4 тыс. грн. за кв. м при оплате 100% |
| ЖК «Комфорт Таун» (г. Киев) | покупка целевых облигаций | + до 10 лет | + | - |
| ЖК «Престиж Холл», вторая очередь (г. Киев) | покупка целевых облигаций аккредитив (в «ПриватБанке») | + первый взнос 35%, на срок 6 мес. беспроцентная, на 1-2 года – с процентной ставкой, которая зависит от срока и суммы взноса | + «ПриватБанк» - первый взнос 35%, ставка 22% год., срок до 20 лет «Сбербанк» - первый взнос 40%, ставка 16,6% годовых, разовая комиссия 1-1,5%, срок 5-15 лет | + акция «Купи квартиру – выиграй авто» (Audi) |
| Жилой комплекс "Дуэт" (г. Днепропетровск) | покупка целевых облигаций аккредитив (валютный в «ПриватБанке») | - | + «ПриватБанк» - первый взнос 30%, ставка 15% годовых в USD, срок до 20 лет | - |
| Жилой массив «Пасечный» (первая очередь) | участие в ФФС | + | + банк «Львов» - первый взнос 25%, ставка 17,75%, разовая комиссия 0,99%, срок до 15 лет | скидка 3-5% при покупке с предоплатой в 100% |
* - везде указаны номинальные ставки. Эффективные могут существенно отличаться
Как меняется цена «квадрата» по мере продвижения строительства, тыс. грн./кв. м (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью).
| Объект | Где? | На этапе готовности 50-80% | В этом же ЖК на первичном рынке при готовности 100% | Цена в этом же ЖК на вторичном рынке в состоянии «после строителей»* | Цена в этом же ЖК на вторичном рынке (с ремонтом)* | Средняя цена на вторичном рынке по р-ну ** |
| Жилой комплекс «Парковый город» | г. Киев, Подольский р-н http://www.parkovemisto.com.ua | от 11,6 (вторая очередь) | от 14 (первая очередь) | 14,4–19,2 (первая очередь) | 17,6–23,2 (первая очередь) | 13,05 |
| Жилой квартал «Новопечерские Липки» | г. Киев, Печерский р-н www.novolipki.com | 16–28 (вторая очередь) | 22,4–40 (первая очередь) | 20–28 (первая очередь) | 28–34 (первая очередь) | 23,20 |
| Жилой комплекс «Чайка» | Несколько километров от Киева по Житомирской трассе в природном окружении http://www.chayka.org.ua | 8,8-9,6 (вторая очередь) | 6,4-10,4 с ремонтом - 16,8 (первая очередь) | 7,2-12 (первая очередь) | 12–16 (первая очередь) | 12,22 |
| ЖК «Park Avenue» | г. Киев, Голосеевский р-н http://sevenhills.com.ua/ | от 14,4 (вторая очередь) | Нет в продаже | 16,8-21,6 (первая очередь) | 24–31,2 (первая очередь) | 14,34 |
* На основе баз объявлений
** По данным www.svdevelopment.com
За что платят покупатели жилой недвижимости различного класса*
| Эконом-класс | Бизнес-класс | Премиум-класс | Класс де-люкс |
| Расположены на окраинах или р-нах, прилегающих к центру. Высота потолков от 2,51 до 2,7 м. Благоустроенная придомовая территория, озеленение. Детская площадка, спортплощадка. Стационарный пост охраны на входе в дом. Консьерж | В престижных массивах, р-нах около центра и в деловом центре. Монолитно-каркасная технология. Кирпичные стены. До 8 квартир на этаже. Высота потолков от 2,71 до 3 м. Благоустроенная придомовая территория, озеленение, детская площадка, желательно спортивные площадки и корты в составе фитнес-центра, бассейн, магазин-минимаркет, приемный пункт прачечной/химчистки, аптечный киоск и др. Стационарные посты охраны на входе в дом, на въездах в автопаркинг. Консьерж | В деловом центре. Индивидуальный проект. Монолитно-каркасная технология. Кирпичные стены. До 4 квартир на этаже. Высота потолков от 3 м. Обязательна своя бойлерная. Благоустроенная охраняемая придомовая территория, озеленение. Детская площадка, желательно спортивные площадки и корты в составе фитнес-центра, бассейн, круглосуточный магазин-минимаркет и др. Стационарные посты охраны на входе в дом, на въездах в автопаркинг, на гостевой парковке. Швейцар. Круглосуточное видеонаблюдение по периметру дома | Расположение в историческом, административном центре в удалении от промышленных зон. Эксклюзивный проект. Монолитно-каркасная технология. Кирпичные стены. 1-2 квартиры на этаже. До 30 квартир в доме. До 7 этажей. Высота потолков от 3 м и выше. Своя бойлерная. Благоустроенная охраняемая огражденная придомовая территория, декоративное озеленение. Детская площадка, желательно спортивные площадки и корты в составе фитнес-центра, бассейн, кафе-кондитерская, магазин-минимаркет, помещение для мытья собак и др. Стационарные посты охраны на входе в дом, на въездах в автопаркинг, на гостевой парковке, на въезде во двор. Патрулирование всей придомовой территории, лестничных клеток, по периметру дома. Швейцар. Круглосуточное видеонаблюдение по периметру дома |
* - На основе классификации, разработанной Украинской строительной ассоциацией
Как растут цены на новостройки, по мере продвижения проекта
Комментарий эксперта: Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж жилого квартала «Новопечерские Липки»:
Среди элементов инфраструктуры у качественных объектов должны присутствовать: паркинг в соотношении 1,2:1 – бизнес-класс, 1,5:1 – премиум; наличие зеленой зоны или большой придомовой территории, круглосуточная охрана, детские игровые площадки и т. д. Сами застройщики понимают, что чем богаче инфраструктура, тем более привлекательным будет объект для покупателей как для жизни, так и с инвестиционной точки зрения. К примеру, в нашем квартале «Новопечерские Липки», помимо магазинов, аптеки, салона красоты, отделения банка, кафе, цветочного магазина, появились еще такие элементы, как арт-галерея, спортивное поле, теннисные корты, фитнес-центр, бассейн, ландшафтный парк, супермаркет, стоматологический и медицинский кабинеты, дом детского творчества, международная и общеобразовательная школы, детский сад.
По материалам Денег
