Весной 2011-го семья Ильницких решила купить квартиру. «Подходящий вариант мы нашли довольно быстро, сразу заплатили задаток и стали ждать, пока хозяин соберет весь пакет документов», - рассказывает Александр Ильницкий. Однако через две недели продавец сообщил, что нашел более денежных покупателей. И хотя в договоре задатка указывалось, что если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере, Александру с большим трудом удалось вернуть даже собственные деньги – тут уж было не до санкций. Увы, случаи, когда покупатели квартир становятся жертвами недобросовестных продавцов или брокеров, а сделка срывается, - совсем не редкость.
Зоны риска
Чаще всего продажа срывается по вине хозяев, которые могут найти более денежных покупателей, а то и вовсе передумать продавать квартиру. Другая причина - непосредственно сама квартира и документы на нее. Особенно бдительным нужно быть, если имущество досталось хозяину по наследству либо он продает её по доверенности или по копиям документов. «В моей практике был случай, когда сын продал квартиру, которая досталась ему после смерти отца, но, спустя несколько месяцев, появился еще один наследник, в результате сделку пришлось отменить», - рассказывает столичный риэлтор с 10-летним стажем Алина Гордийчук.
Как правило, квартиры, полученные по наследству, считаются более рискованными. Если после покупки появится еще один наследник, который докажет свое право на долю в квартире, сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Впрочем, грамотные юристы знают, как бороться с подобной напастью – за очень отдельные деньги.
Обязательно нужно обращать внимание, зарегистрированы ли в квартире дети. Если в ней прописаны несовершеннолетние, совершить сделку без согласия опекунского совета нельзя: нотариус даже не имеет права зарегистрировать такой договор купли-продажи. Так что не зря на сайтах по недвижимости указывается, что для продажи той или иной квартиры не нужно решение опекунского совета (приписка «без опекунского»).
Еще потенциальные покупатели должны помнить: один из супругов не имеет права продавать квартиру без нотариально заверенного согласия второй половины или без ее присутствия. Не обойтись без разрешения и в том случае, если супруги в разводе, но квартира приобреталась в браке.
Остаться без квартиры вследствие аннулирования сделки договора можно и в том случае, если там прописан человек, который пребывает в местах лишения свободы или в доме престарелых. Чтобы это выяснить, не обязательно ждать, пока хозяин возьмет в справку о прописанных в квартире людях (форма №3), можно самостоятельно наведаться в ЖЭК – сотрудники этой организации уже привыкли видеть у себя потенциальных покупателей и не отказываются предоставить информацию. Обычно – за скромное вознаграждение.
Сделка может быть аннулирована через суд, если продавец вдруг оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком. Поэтому перед заключением договора задатка желательно увидеться с продавцом и пообщаться. При малейших подозрениях в адекватности продавца лучше сразу отказаться от заключения сделки. А если слишком уж хочется купить квартиру, а хозяин подозрителен, придется потребовать справку о его психическом состоянии. Вообще до совершения покупки стоит поручить своему представителю проверить репутацию продавца, опросив, как минимум, соседей.
Требуем гарантий
«Самостоятельно проверить юридическую «чистоту» квартиры и подлинность всех документов практически невозможно, поэтому оценку рисков все-таки должны проводить профессионалы», - советует адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. Лучший способ обезопасить себя – заключить договор о сотрудничестве с агентством по недвижимости. В нем нужно детально прописать сроки, права и обязанности сторон, а также штрафные санкции, которые будут применяться к нарушителям. Конечно, с риэлтором можно договориться и устно. Однако в этом случае никто не сможет гарантировать, что посредник будет действительно защищать интересы покупателя, а не согласится «за умеренную плату» со стороны продавца закрыть глаза на определенные юридические недочеты или упущения.
Несмотря на огромное количество агентств по недвижимости, найти подходящего брокера – настоящая проблема. В этом вопросе лучше всего прислушаться к опыту друзей, коллег или просто знакомых (они наверняка поделятся контактами проверенных людей).
А вот без чего точно не обойтись при покупке квартиры, так это без заключения предварительного договора и передачи продавцу задатка(см. «Договор задатка»).. В договоре прописывается, что стороны обязуются к указанному сроку заключить сделку покупки-продажи недвижимости. Подтверждая свои намерения, покупатель дает задаток (обычно это 3-5% стоимости жилья). Если сделка срывается по его вине, задаток остается у продавца, если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает задаток уже в двойном размере.
Правда, на практике так происходит далеко не всегда. «За месяц, пока делалась справка из БТИ, хозяйка передумала продавать квартиру: она вернула задаток, а неустойку вернуть отказалась, сославшись на свои финансовые проблемы», - разводит руками киевлянка Ирина Дроздова. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса предварительный договор должен быть письменно оформлен, нотариально заверен и внесен в госреестр. Однако для обеих сторон нотариус - это дополнительные расходы (около 400-1000 грн.) и потеря времени, поэтому обычно договор подписывается без только в присутствии посредников покупателя и продавца.
Даже если предварительный договор не был нотариально заверен, у покупателя есть шанс вернуть задаток в случае срыва сделки по вине продавца и компенсировать часть расходов, которые он понес из-за срыва сделки. «Если сделка сорвалась по вине продавца, покупатель может рассчитывать на возмещение убытков только лишь в случае, если в предварительном договоре будет прописана норма о взыскании штрафа с продавца за нарушение определенных условий договора», - объясняет юрист юрфирмы «Лавринович и Партнеры» Евгений Коломиец. Только покупателю придется доказать, какие издержки он понес и на какую сумму из-за отмены сделки покупки жилья.
Как минимизировать риски при покупке квартиры
| Риски | Как минимизировать | |
| 1 | Продавец берет задаток, после чего отказывается продавать квартиру | Договор задатка оформлять и заверять его у нотариуса. Анализировать психическое состояние продавца и адекватность его брокера, задавая как можно больше вопросов (зачем продает квартиру, насколько уверен в своем решении). |
| 2 | Продавец квартиры не является единоличным собственником | Получить личное или нотариально заверенное согласие на сделку всех собственников квартиры и согласия супруга(и) квартировладельца. |
| 3 | Дети прописаны в квартире или являются совладеьцами. | Получить у продавца согласие комиссии по опеке на выписку детей и продажу квартиры. |
| 4 | Проблемы с документами (нет каких-либо справок, они выданы очень давно, сомнительные правоустанавливающие документы или отсутствие оригиналов) | Не давать задаток и не совершать сделку до исправления ситуации. В крайнем случае - детально прописать соответствующие обязанности продавца в договоре задатка. |
| 5 | Предлагают указать в договоре заниженную стоимость квартиры | В договоре купли-продажи указывать реальную стоимость в квартиры. В противном случае при отмене сделки продавец вернет покупателю лишь указанную в договоре сумму |
| 6 | В момент подписания договора в квартире прописаны посторонние люди | Указать в договоре задатка обязанность продавца выписать посторонних людей. |
| 7 | Квартира продается по доверенности | Проверить, имеет ли доверенность силу на момент сделки. В идеале – добиться присутствия собственника хотя бы в момент сделки. |
| 9 | Брокер не отстаивает права покупателей | В договоре с агентством по недвижимости, детально описывать права и обязанности сторон, а также санкции за его несоблюдение. Выбирать брокера по рекомендации знакомых. |
| 10 | Продавец - психически нездоров, наркоман или алкоголик. | Если есть малейшие подозрения в неадекватности продавца, нужно пообщаться с соседями, навести справки о продавце в соответствующих инстанциях. Стоит также потребовать от продавца справку из псих- или наркодиспансера |
