Если ипотека была оформлена в 2010 году под 25% годовых, а начиная с марта 2011 года в банке, где был взят данный ипотечный кредит, процентная ставка была снижена. Может ли каким-то образом клиент банка, взявший ипотеку в 2010 году, претендовать на снижение процентной ставки по его кредиту? И, если да, то что для этого ему нужно сделать?
На вопрос ответила Мария Гордиенко, Юрист, Юридической фирмы “Вронский, Вронская и Партнеры”
Согласно ст. 3 Гражданского кодекса Украины, общими принципами гражданского законодательства являются, в частности, справедливость, добросовестность и разумность.
Этими принципами должны руководствоваться все участники гражданских правоотношений при заключении любых договоров.
Не являются исключением из правил кредитные и ипотечные взаимоотношения между банками и заемщиками.
Согласно ст. 1054 Гражданского кодекса Украины, по кредитному договору, банк или другое финансовое учреждение обязывается предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, установленных договором, а заемщик обязывается возвратить кредит и оплатить проценты.
Кредитный договор заключается в письменном виде.
Статьей 1048 ГК Украины установлено, что размер и порядок получения процентов устанавливаются договором.
Внесение изменений в договора предусмотрено соответствующими статьями ГК Украины.
Так, согласно ст. 651 ГК Украины, изменение либо расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором либо законом.
Согласно ст. 654 ГК Украины, изменения в договор производятся в той же форме, что и договор.
Следовательно, процентная ставка может быть изменена по соглашению банка и должника, путем внесения письменных изменений в кредитный договор.
Кроме того, необходимо отметить, ч. 2 ст. 651 ГК Украины предусмотрено, что договор может быть изменен либо расторжен по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором либо законом.
Частью 3 ст. 651 ГК Украины предусмотрено, что существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной мере избавляется от того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Статьей 652 ГК Украины предусмотрено, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или разорван при согласии сторон, если другое не установлено договором или не выплывает из сути обязательства.
Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
В соответствии с ч. 2 в. 652 ГК Украины, если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились или относительно его расторжения, договор может быть разорван, а из оснований, установленных частью четвертой этой статьи, - измененный по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно таких условий:
1) в момент заключения договора стороны выходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
2) изменение обстоятельств предопределено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;
3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
4) из сути договора или обычаев делового оборота не выплывает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При составлении иска, заемщику необходимо аргументировать наступление всех вышеперечисленных условий и подтверждать это соответствующими документами.
Для подготовки такого вида исков, рекомендуем обращаться в специализированные юридические фирмы, юристы которой на практике знают, какие документы для суда будут иметь более значительную доказательную силу.
Из анализа ст. 652 ГК Украины можно сделать вывод, что статья предусматривает досудебное урегулирование приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились.
Следовательно, перед тем, как обратиться в суд с иском о внесении изменений в кредитный договор, необходимо направить в банк письмо с просьбой уменьшить процентную ставку, а в случае отказа банка, направить иск в суд.
Такую позицию занимает также и Высший хозяйственный суд Украины.
Так, в п. 4 разъяснения Высшего арбитражного суда Украины №02-5/706 от 06.10.1994 года (с изменениями и дополнениями) предусмотрено, что в соответствии с частью восьмой ст. 47 Закона Украины "О банках и банковской деятельности" коммерческие банки самостоятельно устанавливают процентные ставки по своим операциям. Следовательно, размер процентной ставки за кредит, а также порядок ее уплаты устанавливаются банком и определяются в кредитном договоре в зависимости от кредитного риска, предоставленного обеспечения, спроса и предложений, которые существуют на кредитном рынке, сроке пользования кредитом, учетной ставки Национального банка Украины и других обстоятельств.
В разъяснении также указано, что одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, внесение изменений в кредитный договор, в частности, относительно размера процентной ставки, может осуществляться, в том числе и в случае изменения учетной ставки Национальным банком Украины, лишь в порядке, предусмотренном статьей 11 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (досудебное урегулирование споров).
Можем сделать вывод, что такая часть кредитного договора, как процентная ставка, может быть изменена на основании положений ГК Украины про внесения изменений в договора.
Необходимо отметить, что реструктуризация обязательств — это внесения любых изменений в условия выполнения обязательства.
Следовательно, изменение процентной ставки подпадает под определение реструктуризации долга.
В случае обращения в банк с просьбой уменьшить процентную ставку по кредиту 2010 года, банки могут отказывать, ссылаясь на постановление Национального Банка Украины №328 от 03.06.2009 года.
Подпунктом б) пункта 1 этого постановления НБУ было предусмотрено, что реструктуризации подлежит задолженность в национальной и иностранной валютах за кредитами, выданными до 01.10.2008 заемщикам, финансовое состояние которых на дату реструктуризации классифицировано банком не ниже класса "В" и состояние обслуживания их долга определенно как "хорошее" или "слабое".
Следовательно, кредит 2010 года не подпадает под реструктуризацию.
Однако, обращаем внимание, что вышеупомянутое постановление НБУ имеет рекомендательный характер, банки не могут ссылаться на него, как на акт обязательного действия.
Заключение и внесение изменений в договор ипотеки регламентируются Законом Украины «Об ипотеке», Гражданским кодексом Украины и другими законодательными актами.
Согласно ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотека – это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном вышеупомянутым законом.
Статья 18 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что ипотечный договор заключается между одними либо несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Ипотечный договор должен обязательно содержать в себе существенные условия, среди которых: содержание и размер основного обязательства, строк и порядок его выполнения и/или ссылки на договор, в котором установлено основное обязательство.
Следовательно, процентная ставка на кредит может быть указана не только в кредитном договоре, но и в ипотечном договоре.
Тогда вносить изменения следует также и в ипотечный договор.
Внесение изменений в ипотечный договор регламентируется общими нормами ГК Украины об изменениях договоров, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины «Об ипотеке».
Так, ст. 19 вышеупомянутого закона предусмотрено, что изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению. Соответствующие сведения об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
Необходимо не забывать об этих положениях законодательства при внесении изменений в кредитный и ипотечный договора.
По материалам /
