Что будет с арендой недвижимости в 2011 году?

В 2010 году рынок аренды лихорадило: цены то взлетали, то опускались. Однако к декабрю стало ясно: аренда уверенно дорожает, и дешеветь она уже не будет.

Определенное влияние на цены жилой недвижимости оказали новые нормативные акты. После вступления в силу 1 октября Закона "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений", который обязывает регистрировать договора по аренде жилья в БТИ, некоторые арендодатели испугались принудительного вывода из тени. И потому собрались было повысить стоимость аренды на 15% (размер налога на доходы физлиц). Однако вскоре Минюст объяснил, что нормы закона не распространяются на сдачу физлицами жилья в аренду. И с очередным ростом ставок не сложилось. Более того, в декабре даже было отмечено незначительное снижение ставок.

А в дальнейшем аренда будет явно дорожать: во-первых, вслед за активизацией экономики вырастет спрос, а во-вторых, налоговая без устали будет бороться за уплату налогов арендодателями, что вынудит их выйти из тени и приподнять цены. Кстати, за 11 месяцев прошлого года был выявлен 1381 случай нелегальной сдачи жилья в аренду, а штрафы составили порядка 3 млн грн.

Сдавать почти выгодно

В столице аренда квартир подорожала за 2010 год почти на 20%. Причем выросли цены на квартиры во всех районах города. Быстрее всего ставки шли вверх в августе-сентябре -- в начале нового делового сезона.

В других крупных городах цены тоже не отличались стабильностью. Более всего квартиры в городах-миллионниках подорожали в августе. Но, в отличие от столицы, уже в ноябре арендные ставки вернулись к уровняю начала 2010 года. Разница составила разве что пару десятков гривен. Областные центры не ощутили такого притока приезжих, как Киев. Да и уровень доходов граждан в регионах скромнее.

Единственный крупный город, который серьезно подорожал для арендатора, -- Львов. Средняя цена долгосрочной аренды жилья за год выросла более чем на 20%. Столь ощутимый рост цен вызван ограниченностью предложения. Львов -- быстроразвивающийся туристический центр, и там популярнее чем где бы то ни было сдача квартир посуточно. Поэтому, рассматривая покупку квартиры в Львове с целью сдачи в аренду посуточно, стоит присмотреться к центральным улицам. Посуточно жилье в центре Львова сдают от 200 грн, а долгосрочно -- 2500--3500 грн в месяц. В спальных районах сдать квартиру можно за 1300--2000 грн в месяц.

В первом квартале 2011 года цены, скорее всего, мало изменятся по сравнению с декабрем 2010 года. Но в дальнейшем аренда может продолжить дорожать. Но даже если власть серьезно возьмется за "серых" арендодателей, те из-за конкуренции вряд ли смогут поднять ставки больше чем на 5--10%.

Учитывая то, что арендные ставки понемногу повышаются, а цена продажи все еще продолжает снижаться, можно рассматривать покупку недвижимости как перспективную инвестицию. Однако вернуть вложенное удастся не раньше чем через 10 лет.

Арендные ставки на однокомнатные квартиры в Киеве, $ в месяц

По данным www.svdevelopment.com

Сколько квартир сдано в Киеве

По данным www.svdevelopment.com

 Офисное капиталовложение

"Ставки по депозитам уверенно снижаются. Боюсь, в 2011 году я не получу и 12% годовых. Лучше уж инвестирую в жилье -- аренда-то растет", -- поделился своими размышлениями потенциальный инвестор Михаил Лучик. Действительно, поскольку в перспективе арендные ставки будут расти, а ставки по депозитам -- падать, стоит задуматься об инвестировании в недвижимость. Хотя, вкладывая средства в жилье, не стоит рассчитывать на окупаемость инвестиций меньше чем за 10--12 лет (см. таблицу "Оценка инвестиционной привлекательности"). Например, сегодня купить однокомнатную квартиру в спальных районах Киева стоит примерно $50 тыс. (400 тыс. грн). Чтобы вселить жильцов, необходимо сделать ремонт и купить хотя бы минимальный набор мебели и бытовой техники. А это еще порядка 40 тыс. грн инвестиций. В год аренда принесет инвестору около 30 тыс. грн. И это без учета расходов на ремонт, налогов и возможного снижения арендных ставок.

Оценка инвестиционной привлекательности разных объектов недвижимости

По данным открытых источников, подсчеты «Денег»

* – За основу взяты условия Ощадбанка, вклады которого непосредственно гарантируются государством.

Выход подсказывает начавшая расти экономика: в 2010 году оживление бизнеса спровоцировало рост арендных ставок на офисы. За год профессиональные офисные помещения подорожали примерно на 5--7%. Особенно подорожали офисы класса В. Например, сейчас минимальная ставка аренды такого офиса составляет $15 за 1 м2 в месяц, тогда как в начале прошлого года - $10. Офис класса А обойдется в $25--40 за 1 м2 в месяц, что сопоставимо с ценами годичной давности. А вот "надомные" офисы тоже подорожали -- хотя и не так, как помещения класса В. Например, в Печерском районе Киева снять квартиру под офис можно за $15--18 за 1 м2, перепрофилированное под офис жилье предлагается за $18--27. Купить квартиру под офис в Печерском районе стоит от $2600 за квадратный метр. Если не учитывать возможной динамики цен, купленный офис окупится через 11,5 лет.

Впрочем, подорожание аренды офисов в 2011 году продолжится, так что срок окупаемости хорошо оборудованного офиса может сократиться чуть ли не до 6--8 лет. Конечно, покупка не переведенного в нежилой фонд жилья обойдется дешевле -- от $2200 за 1 м2. Однако расходы на ремонт повлекут за собой еще минимум $500 за "квадрат" (подробнее о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой см. "Деньги" от 23 сентября 2009 года).

В отдаленных от центра районах столицы арендные ставки ниже почти вдвое: домашние офисы сдают от $8 до $15 за 1 м2, а вот покупка обойдется не дешевле $1500 за "квадрат". А в итоге срок окупаемости сопоставим с офисом в центре -- от 8 лет.

Дальнейшее развитие экономики в 2011 году будет хорошим стимулом для возобновления спроса на офисные помещения -- количество свободных площадей уже сократилось: по данным компании Knight Frank LLC Ukraine, на начало ноября 2010 вакантность профессиональных офисных площадей составила 14--16%. Для большого города это немного, поэтому ожидается дефицит, что, в свою очередь, подстегнет арендные ставки и у "квартирных офисов".

Выгодно инвестировать в квартиру под офис и в других городах. Например, сдавая в Харькове офис-квартиру за $6--15 за 1 м2 и учитывая стоимость квартиры от $650 за "квадрат", легко подсчитать, что инвестиции окупятся максимум за 9 лет. Однако пока спрос на офисы в первой столице Украины невелик. По данным консалтинговой компании "Проконсул", в Харькове в ноябре прошлого года спрос на аренду офисных помещений снизился на 30% по сравнению сентябрем-октябрем. Причина -- пересмотр предпринимателями своих расходов в свете нового Налогового кодекса. В Харькове именно малый и средний бизнес являеюся активнымм арендаторами офисов, а в условиях фискальной неопределенности предприниматели поумерили свои аппетиты к расширению занимаемых площадей.

Инвестиция в "торговлю"

"Моя мечта -- попасть в киевский универмаг "Украина", где всегда хороший поток богатых покупателей. Но пока там нет вакантных площадей", -- с грустью рассказала владелица нескольких ювелирных бутиков Елена Столичная. Действительно, в успешные ТРЦ арендаторам сложно попасть: в 2010 году сократилось количество свободных площадей -- ритейл оживился, и в центральных торговых комплексах нет вакантных мест. Если в начале 2010 года уровень вакантности составлял 3--5%, то по итогам трех кварталов -- уже 1--3%. Арендовать площадку в торговом центре в приближенных к центру Киева районах и в самом центре в прошлом году стало дороже на 5--15%, чем в 2009 году.

Девелоперы считают, что спрос на торговые помещения в центре столицы в этом году вырастет, а аренда подорожает на 10--15%. Дорожает и аренда обособленных торговых площадок (на первых этажах жилых и офисных зданий). По итогам года цены повысились на 5% на окраинах столицы и почти на 15% -- в центральных районах. Пока аренда торговых площадей дорожает, а сама недвижимость почти неизменна в цене, целесообразно подумать об инвестировании в них.

Цена вхождения -- вполне доступна. Например, маленький магазинчик (35 м2 на первом этаже жилого дома) в Печерском районе столицы продают за $75 тыс. (около $2150 за "квадрат"). Арендные ставки по району находятся в пределах $30--60 за 1 м2. По самым грубым подсчетам, окупить вложенные в магазин средства можно за 5--6 лет. Столь же привлекательно инвестирование в торговые площади в крупных городах (см. таблицу, "Ориентировочные ставки аренды коммерческой…").

Ориентировочные ставки аренды коммерческой недвижимости, $ за 1 м2 в месяц*

* – Данные из открытых источников, не торговые и офисные центы, объекты, доступные частному инвестору.

Выбор торговой площади для инвестирования -- сложная задача, куда сложнее, чем офисной, а тем более -- жилой. Возможные ставки аренды у предельно схожих по цене торговых объектов могут различаться на десятки процентов: влияет все -- от близости крупного офисного центра до отсутствия возможности разместить парковку хотя бы на полдесятка авто. Поэтому сроки окупаемости того или иного объекта торговой недвижимости могут отличаться очень существенно. И, в конечном итоге, зависят они от того, насколько высока востребованность арендодателями данного конкретного объекта -- и не всегда она такая же, как у подобной торговой точки буквально за углом. Эта неопределенность и есть плата за самые короткие сроки окупаемости -- они в среднем существенно меньше, чем для офисной, а тем более -- для жилой.

Примерные цены на аренду жилья в городах-миллионниках, грн в месяц

На основании данных открытых источников

Резюме: Аренда жилья и офисов в 2011 году может подорожать на 5--15%. Чтобы быстро окупить инвестиции, стоит присмотреться к коммерческой недвижимости.

Источник: dengi.ua