Главных причин ошибок при реализации залога две:
- заемщик морально подавлен и не готов возражать банковским клеркам;
- заемщик отдал банку полный контроль над ситуацией.
Банкиры любят рассказывать о том, как заемщики приходят в банк и бросают ключи от автомобиля или квартиры на стол кредитному менеджеру. Конечно, в таких историях они выставляют себя жертвами -- дескать, кредит не погашен, залог в условиях кризиса неликвиден. Но на самом деле в проигрыше, как правило, оказывается сам заемщик, который лишается имущества и зачастую еще и остается банковским должником.
Чтобы не остаться в минусе, стоит проконсультироваться с юристом и взять процесс продажи залога в свои руки. Дабы проиллюстрировать, насколько это важно, "Деньги" собрали реальные истории бывших заемщиков, которых банки, что называется, кинули при продаже купленной в кредит квартиры или машины.
Проблема 1: продажа залога по заниженной цене
Наталья приобрела двухкомнатную квартиру в столице в 2005 году. В кризис она потеряла работу и не смогла дальше погашать кредит. Тогда она приняла решение продать квартиру в Киеве и переехать к родителям в Черновцы. Поскольку лично она продавать квартиру не могла, передала полномочия сотруднику банка. Остаток долга составлял всего 40 тыс. долларов, и суммы от продажи залога должно было хватить на погашение долга с лихвой (средняя стоимость подобной двухкомнатной квартиры в Киеве осенью 2009 года колебалась от 60--75 тыс. долларов). Все, что удастся выручить сверх суммы кредита, сотрудники банка пообещали перечислить Наталье. В течение месяца квартира была продана, но никаких "лишних" денег, как выяснилось, не осталось. Сотрудники банка рассказывали заемщице о "мертвом" рынке недвижимости, о том, как сложно было найти покупателя. В общем, даже проверив все детали, заемщица не смогла доказать, что банковские сотрудники -- мошенники. Да они в принципе и не заинтересованы в продаже залогового имущества по максимальной цене. Это не входит в их обязанности. Им достаточно того, что кредит будет погашен. Хотя это совершенно не исключает наличия рядом с такими сотрудниками вполне заинтересованного в максимальной выручке риелтора и сговора между банковским клерком и таким посредником. Поэтому рассчитывать на выгодную сделку через банк не стоит.
Что делать: Продавать квартиру лучше самому. Если нет такой возможности, то нужно правильно оформить договор поручения. Если рыночная цена залоговой квартиры намного выше, чем сумма остатка по кредиту, нужно зафиксировать минимальную продажную стоимость в договоре поручения, который заемщик подписывает при передаче имущества для реализации банком. Это совет от управляющего партнера юридической компании "Можаев и партнеры" Михаила Можаева.
Проблема 2: залог не продается
В сентябре 2009 года Volkswagen Golf 2006 года выпуска, принадлежавший заемщице Татьяне, был отогнан на штрафную стоянку банка. Поскольку она уже около полугода не платила кредит, выход был один -- продать автомобиль по сходной цене и за счет этого погасить долг. Изначально Татьяна была согласна на такой вариант, поэтому сама принесла ключи от машины в банк. Но шли месяцы, автомобиль все не продавался, сумма долга росла. За год накрутка вместе с процентами, штрафами и оплатой стоянки составила около 10 тыс. долларов. Сейчас Татьяна и рада бы самостоятельно продать автомобиль, но сотрудники банка его ей не отдают.
Что делать: Во избежание таких ситуаций в договоре поручения необходимо фиксировать максимальный срок реализации залога (например, 3--6 месяцев). Управляющий партнер юридической компании "Ольга Демченко и партнеры" Ростислав Кравец напоминает, что на период реализации имущества многие банки соглашаются приостановить начисление штрафных санкций и даже процентов. Но для того чтобы банк это сделал, заемщик должен сам об этом письменно попросить, то есть написать заявление на имя начальника отделения банка, где выдан кредит, и добиться согласия. Создавать льготные условия "по умолчанию" банкиры не умеют.
Проблема 3: залог продан -- денег нет
В 2006 году Александр приобрел Lexus IS 250 за 45 тыс. долларов. В 2008-м он не смог обслуживать кредит и был вынужден передать банку автомобиль для реализации. На момент подписания доверенности на продажу авто остаток по кредиту составлял 30 тыс. долларов. Через два месяца Александру сообщили, что на автомобиль нашелся покупатель, готовый заплатить сумму, достаточную для погашения кредита. При этом менеджер предупредил заемщика, что для минимизации налогов в документах укажут другую цену -- 10 тыс. долларов. Заемщик был не против, главное -- чтобы кредит закрыли. Но после проведения сделки в счет погашения кредита было перечислено всего 10 тыс. долларов. Остальную сумму Александр остался должен банку. Он, видимо, забыл, что мошенники среди сотрудников банков встречаются так же часто, как и среди представителей других уважаемых профессий. Продажа по заниженной против реальной цене - это в принципе опасно, но особенно - в случае, если в процесс вмешивается третья сторона - представитель банка. В таком случае у продавца становится значительно меньше шансов отстоять свои интересы
Что делать: Не соглашаться на такие авантюры и требовать указания в документах реальных сумм. Это является гарантией того, что кредит все-таки будет погашен на максимально возможную сумму. Если неприятная история уже произошла, есть шанс отстоять свои права в суде, основываясь на том, что имущество было продано по цене существенно ниже рыночной без согласия заемщика, советует ведущий юрист юридической фирмы "Центр правового консалтинга" Николай Осинский.
Проблема 4: залог продан, кредит не закрыт
Частный предприниматель Валерий не смог сохранить свой бизнес в кризис. Добротная трехкомнатная квартира в столице, за которую он выплачивал кредит, оказалась ему не по карману. В банке предложили продать залог и закрыть кредит. Валерий подписал генеральную доверенность на продажу сотруднику банка и выехал из квартиры. Он был уверен, что рассчитался с банком полностью, ведь остаток по кредиту был значительно меньше стоимости его жилья. Остаток средств (за вычетом задолженности) сотрудник банка должен был перечислить на его текущий счет. Но деньги на счет предпринимателю не поступили, а через три месяца ему позвонили из банка и сообщили, что остаток по кредиту вместе с начисленными штрафами составляет около 20 тыс. долларов. Сотрудник, с которым Валерий заключил устную договоренность о закрытии кредита, уволился. Здесь налицо сразу две ошибки. Первая - Валерий выдал генеральную доверенность без каких-либо дополнительных условий. Тем самым он отказался от своего права контролировать сумму и сроки сделки. Вторая ошибка - Валерий не проконтролировал процесс ликвидации своей задолженности перед банком. Делать это надо всегда, даже если кредит гасится без всяких проблем. А уж в случае реализации залога - тем более.
Что делать: При передаче недвижимости банку для погашения кредита, заемщику следует настоять на том, чтобы банковские сотрудники документально потвердели факт закрытия кредита, говорит Ростислав Кравец. То есть нужно поручить на руки справку о том, что кредит погашен и банк не имеет претензий. Если же после продажи залога банк требует уплаты штрафов и неустоек, то такие действия являются неправомерными. Согласно ст. 36 Закона "Об ипотеке", банк, который применил внесудебный способ обращения взыскания на предмет ипотеки, не имеет права требовать от должника дальнейшего выполнения обязательств.
Резюме: Делегируя полномочия по продаже залогового имущества банку, заемщик должен настоять на письменном оформлении всех договоренностей -- цены продажи, сроков, полного погашения кредита, отмены штрафов на время продажи.
