Сколько уступают продавцы квартир-вторичек?

Что происходит с ценами на недвижимость?

Индекс недвижимости: +0,8%

Смотреть все новости НЕДВИЖИМОСТЬ

Смотреть всю аналитику НЕДВИЖИМОСТЬ

Движение цен на жилье в среднем по стране составляет плюс-минус 0,5–2% в месяц. Пределы торга – прежние: до 15% заявленной цены.

Даже динамика цен предложения отстает от темпов инфляции

Несмотря на то, что интерес покупателей к недвижимости понемногу оживает, говорить о начале активного роста цен нельзя. По итогам первого квартала 2010 года, если верить данным Союза специалистов по недвижимости (ССН), в Киеве квартиры подорожали на 1,23%, до $1980 за 1 м2. По сути, нынешние цены соответствуют стоимости жилья летом 2006 года. И то – речь идет не о ценах сделок, а о ценах предложения.

«По итогам квартала, можно констатировать, что депрессивная стабильность цен наблюдается уже более года. Это весомый аргумент для аналитиков, утверждающих, что ценовое дно пройдено», – говорится в аналитическом отчете ССН. Вот только число реальных сделок удручающе мало.

Экономный Киев
Директор компании «Траектория» Ирина Головнева рассказала, что по оценкам стоимости квартир на первичном и вторичном рынке недвижимости столицы с марта по апрель 2010 года видно, что скачки цен были в пределах 0,5–1%, как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому можно говорить о некоторой стабилизации рынка. Немного увеличилось и количество сделок. В компании «Траектория» отмечают, что в апреле на рынке вторичного жилья количество сделок было на 11% больше, чем в марте. При этом наибольшим спросом пользовалось бюджетное жилье – однокомнатные квартиры стоимостью $55–60 тыс.

«Деньги» решили проверить – так ли это. Позвонив в несколько агентств, корреспондент журнала выяснил, что без проблем можно найти квартиру и за $48–50 тыс. Но она будет расположена на далекой окраине – например, на Теремках или в старом жилом фонде Святошинского района. Причем, как правило, это квартиры на первых или последних этажах и требуют обязательного ремонта. Размер торга очень невелик – скидывать соглашались не более 2–3%. Напомним, что разговор велся с агентами.

Реальные продавцы обычно настроены конструктивнее – если им действительно нужно продать или в сотый раз пощупать настроения рынка.
Что касается количества сделок, то за март 2010 года, как сообщает консалтинговая компания SV Development, в Киеве на вторичном рынке было продано 940 квартир, что на 16% процентов больше, чем в феврале, и на 54% – чем в марте 2009 года. В январе же количество сделок в Киеве составило 370. Аналитики SV Development отмечают, что наибольшее количество сделок за период с начала 2009 года и до конца марта было заключено в Дарницком районе (17% общего числа отмеченных покупок). «Гостинка» в этом районе на сегодняшний день выставляется по цене от $53 тыс. В начале 2010 года за нее просили от $47 тыс. Меньше всего было сделок в Печерском районе – на него пришлось 6% отмеченных сделок. То есть покупают в основном недорогое жилье.

Практически во всех случаях цена предложения не является окончательной. Продавцы могут пойти на уступки. Однако величина скидки уже не достигает 20%, как раньше. Процент торга сейчас – 1–5%, реже – 10%, так говорят риелторы, а реально – до 15%. Как говорят в Союзе специалистов по недвижимости, сейчас удается скинуть цену не больше чем до нижнего предела предложений по району/дому/улице. То есть если квартира выставлена за $77 тыс., а схожие объекты предлагаются за $75 тыс., тогда есть шанс сторговаться и скинуть с цены $2000 – говорят риелторы, которым ужас как хочется снова разогреть рынок.
Но ипотечного кредитования все еще нет. И потому цены близки ко дну.

Города-миллионники
В первой столице Украины – Харькове – с нового года наблюдается постепенное увеличение стоимости вторичного жилья. По данным консалтинговой компании «Проконсул», если по итогам января 2010 года квартиру в городе предлагали в среднем за $912 за 1 м2, то за февраль-март заявленные цены на жилье выросли примерно на 1% – до $921 за 1 м2. За апрель цены, по которым предлагалась харьковская недвижимость, поднялись примерно на 0,7%. Фактически, это меньше погрешности измерений и вдвое/втрое ниже темпов инфляции.

В Днепропетровске с начала 2010 года на рынке наблюдаются ценовые скачки, как в сторону роста, так и в сторону понижения. В частности, по данным компании ReaNest, в феврале цены предложений снизились примерно на 3,3%. Впрочем, уже в марте рост цен возобновился. По итогам месяца, жилье предлагают почти на 0,7% дороже. В апреле же квартиры предлагались почти на 3% дороже – до $1090 за 1 м2. Стоит отметить, что, несмотря на рост цен, спрос на жилье в Днепропетровске остается небольшим. В компании RealNest отметили, что в феврале спрос на недвижимость сократился по сравнению с январем 2010 года на 48%. По состоянию на начало марта предложение превышало спрос в 9,7 раза, тогда как в конце января было 5,7 раза.

Цены предложения на одесскую недвижимость понемногу повышаются – менее чем на 1% в месяц. При этом вторичное жилье в Одессе выставляется по цене $800–1500 за 1 м2. Исключением является разве что элитная Аркадия, где квартиры предлагают на продажу фактически по ценам жилья в центральных районах столицы.

В Донецке с начала года жилье в среднем по городу предлагается почти на 1% дороже – до $950 за 1 м2. Аналитики ГК «Герц» отмечают, что в ближайшее время не стоит ожидать ощутимых изменений на рынке. Цены в городе будут колебаться в пределах $900–970 за 1 м2. При этом стоит отметить, что сделки осуществляются с приличным дисконтом от заявленной цены. В ГК «Герц» сообщили, что размер скидки может достигать 15–20%. Это редкий случай откровенности со стороны риелторов.

В Львове также можно выторговать скидку на квартиру до 15%. При этом средняя цена предложения вторичных метров в городе, по сути, остается примерно в районе $1000 за 1 м2.

Прогнозы
Ирина Головнева считает, что ожидать каких-либо ощутимых изменений на рынке жилья в мае не стоит. «Возможны небольшие колебания в пределах 0,5–2%», – отметила она. По ее словам, возможно также увеличение количества операций на рынке жилья. Давать какие-то долгосрочные прогнозы аналитики рынка отказываются. Дескать, многое будет зависеть от состояния экономики в стране. Но мы-то знаем, что все ждут возобновления ипотечного кредитования. Напомним: как писали «Деньги», взять кредит на квартиру можно примерно у десяти банков – большинство из них входят в число первых пятидесяти по размеру активов. При этом кредитная ставка весной 2010-го колеблется от 24% до 30% годовых в гривнях. Сроки кредитования – в пределах от 10 до 25 лет, а необходимый первоначальный взнос должен быть не менее 30% (подробнее см. « Банки снова начали кредитовать»).

В то же время директор АН «Планета Оболонь» прогнозирует, что до осени 2010 года цены, в частности, на столичную недвижимость будут корректироваться в сторону повышения на уровень инфляции. «К сожалению, этот рост не имеет под собой экономического обоснования, поскольку не связан с ростом доходов граждан. Это, скорее, технический рост, когда недвижимость просто компенсирует инфляцию», – объясняет г-н Котенко. Напомним, что, по подсчетам «Денег», инфляция за первый квартал составила 3,8%. А в Минэкономики прогнозируют, что до конца года инфляция составит 13,1%.

Жилье в миллионниках

Где больше продается

Итого
На рынке недвижимости наблюдается незначительное колебание цен. И, похоже, за второе полугодие ситуация не изменится.